"Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả… Cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa".
Đây là kết luận của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” vào ngày 17/2 vừa qua.
Khi "pháo cứu sinh" trong tay ngân hàng
Như vậy, sau hàng loạt các cuộc họp của các bộ ngành và doanh nghiệp,... Chính phủ đã có quyết định "cuối cùng" về việc cứu hay không cứu các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó vì thị trường bị đóng băng, siết chặt tín dụng.
Hiện, nhiều nhà đầu tư đều đặt chung một câu hỏi "Vậy các doanh nghiệp bất động sản làm thế nào để tự cứu lấy được mình?". Và phương án "cắt máu", giảm giá bất động sản hay bán đi một vài dự án để cứu những dự án còn lại là những gợi ý có phần hữu hiệu nhất hiện nay được đưa ra cho các doanh nghiệp này.
Tuy nhiên, thực tế thường phũ phàng. Và như Warren Buffet đã từng nói: “Xét cho cùng, bạn chỉ phát hiện ra những kẻ không mặc đồ bơi khi thủy triều đã rút xuống”.
Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản cuối năm 2022 là 2,58 triệu tỷ đồng, tăng hơn 24% so với năm 2021. Đây là mức cao nhất trong 5 năm qua, với tỷ lệ nợ xấu 1,81%, tăng nhẹ so với mức 1,67% hồi cuối năm 2021.
Còn theo thống kê từ dữ liệu của FiinPro, 11/28 ngân hàng hạch toán chi tiết khoản mục cho vay ngành bất động sản trong báo cáo tài chính quý IV/2022 chưa kiểm toán. Trong đó, Techcombank đang là ngân hàng có dư nợ cho vay bất động sản cao nhất, gần 109.000 tỷ đồng, tăng 13,5% so với đầu năm 2022, chiếm hơn 71% tổng dư nợ khi trong năm 2022. Đồng thời, đây là ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng cho vay khách hàng cao nhất, hơn 26%.
Cụ thể, năm 2022, ngân hàng này đã dành hẳn 300.000 tỷ đồng (trong tổng dư nợ hơn 411.000 tỷ đồng) để cho lĩnh vực bất động sản, gồm cho vay cả doanh nghiệp và cá nhân. Các khách hàng bất động sản lớn nhất là Vingroup, Sun Group và Masterise.
Tiếp đến là ngân hàng VPBank với dư nợ cho vay bất động sản đạt 67,6 nghìn tỷ đồng, tăng gần 59% so với hồi đầu năm, đóng góp gần 16% vào tổng số tiền cho vay khách hàng.
VietBank cũng là ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức cao so với mặt bằng chung, xấp xỉ đạt 21%. Tính đến ngày 31/12/2022, VietBank đang cho vay bất động sản hơn 13.000 tỷ đồng, tăng trên 20% so với đầu năm.
Điều này một phần nào cho thấy, dù thị trường bất động sản bị đóng băng, số lượng dự án đang triển khai trên cả nước nhưng phải tạm dừng lên đến cả ngàn dự án, với giá trị đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng (theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam) thì doanh nghiệp bất động sản vẫn không ngừng phụ thuộc vào ngân hàng, coi đó như "bầu sữa" chính cứu cánh cho doanh nghiệp của mình.
Điều này sẽ thấy rõ nhất ở CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HOSE: NVL) - Một trong những tập đoàn bất động sản có giá trị tài sản lớn tốp đầu Việt Nam. Hiện, tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu (D/E) của Novaland ở mức 4,73 lần tại thời điểm kết thúc năm 2022. Trong khi, tỷ lệ D/E trung bình trong lĩnh vực bất động sản nói chung là 3,5 theo Investopedia, trang phổ cập kiến thức trong ngành tài chính.
Novaland đang nợ ngân hàng 11.019 tỷ đồng, nợ phát hành trái phiếu 44.169 tỷ đồng, nợ bên thứ 3 là 10.079 tỷ đồng. Và tổng nợ phải trả đang là 220.000 tỷ đồng - gấp 5 lần vốn chủ sở hữu và chiếm 85% tổng tài sản của Novaland.
Hay nói cách khác, cứ 5 đồng tài sản của Novaland hiện nay, thì có 4 đồng là từ đi vay nợ.
Hay như Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC). Dù doanh nghiệp này không "thảm" như Novaland nhưng trong số hơn 17.000 tỷ tổng nợ phải trả, thì Kinh bắc đang vay ngân hàng và trái phiếu lên tới 11.200 tỷ đồng (còn lại chủ yếu là vay các đơn vị thành viên và chi phí phải trả). Trong đó, vay ngân hàng chiếm tỷ lệ cao nhất.
Chưa kể, theo như ý kiến của một vị lãnh đạo ngân hàng lớn, từ trước tới nay không hiếm trường hợp các doanh nghiệp bất động sản sử dụng "chiêu trò" để đội giá vốn dự án để có thể vay được nhiều hơn so với giá trị thực. Hoặc chính bản thân ngân hàng giúp đỡ doanh nghiệp định giá dự án cao hơn để cho vay được nhiều hơn, đẹp chỉ tiêu báo cáo. Ví dụ, dự án 2.000 tỷ đồng nhưng được tính "khống" lên thành 3.000 tỷ đồng.
"Vì thực chất, hiện nay, nhiều doanh nghiệp không có đồng vốn nào nhưng vẫn làm dự án, "tay không bắt giặc", lấy vốn vay ngân hàng, nhà đầu tư,... để gối đầu làm dự án khác. Điều này càng khiến cho các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc càng nhiều vào ngân hàng. Khi tín dụng bị tắc nghẽn, doanh nghiệp sẽ như cá nằm trên thớt", vị lãnh đạo này nói.
Và có lẽ, đây là lý do mà theo ông Đào Phúc Tường, CFA, chuyên gia tài chính từng chia sẻ, doanh nghiệp khó có thể giảm giá bất động sản. Vì nếu doanh nghiệp giảm giá bán sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị tài sản đảm bảo tại ngân hàng và lập tức, ngân hàng sẽ yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo khác cho khoản vay này.
Nhưng muốn ngân hàng "tung pháo" cũng khó
Theo ông D - Chủ tịch của một doanh nghiệp đang có hơn 10 dự án đầu tư bất động sản khắp cả nước, với tình hình như hiện nay thì doanh nghiệp như của ông chỉ có thể tự cứu lấy mình.
Trong 6 yếu tố cấu thành nên giá bất động sản (chi phí "mềm", chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí bán hàng, chi phí tài chính, lợi nhuận doanh nghiệp) thì doanh nghiệp sẽ phải tự cắt máu giảm lợi nhuận. Nhưng thực tế hiện nay không phải doanh nghiệp muốn giảm là được.
Đối với các dự án hoặc doanh nghiệp ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính (tuy nhiên, các trường hợp này hiếm như mò kim đáy bể) thì họ có thể bán bớt dự án để cứu những dự án còn lại hoặc hạ giá sản phẩm, bán hết hàng tồn kho đang tồn đọng rồi mới làm dự án mới.
Ví dụ như Novaland. Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững" do Thủ tướng chủ trì, Tập đoàn Novaland đã đưa ra đề xuất mong muốn Thủ tướng chỉ đạo chọn khu đô thị vệ tinh Aqua City tại tỉnh Đồng Nai làm dự án thí điểm để Tổ công tác của Thủ tướng cùng địa phương tháo gỡ khó khăn và thời gian tháo gỡ trong 1 tháng.
Thay vì làm dự án khác, Chính phủ hỗ trợ Novaland hoàn thiện pháp lý để thực hiện tiếp dự án và bán hết sản phẩm nhằm giúp doanh nghiệp có nguồn thu và thanh khoản. Nên thay vì làm dàn trải và tăng hàng tồn kho, Novaland sẽ bán từng dự án để thu lại vốn, trả nợ ngân hàng, nhà đầu tư.
Tuy nhiên, theo ông D hầu hết các chủ đầu tư hiện nay đều đã thế chấp dự án tại ngân hàng, nên cho dù doanh nghiệp chấp nhận giảm giá bán, chấp nhận lỗ thì ngân hàng cũng không chấp nhận cho giảm. Vì tài sản này đã "thuộc quyền" của ngân hàng.
"Muốn giảm thì chúng tôi phải thế chấp thêm tài sản đảm bảo, nhưng hiện doanh nghiệp nào chẳng "cắm" hết tài sản vào ngân hàng để vay vốn. Vậy thì lấy đầu tài sản mà thế chấp. Chưa kể, có nhiều dự án ngân hàng còn đang bắt thế chấp thêm tài sản vì dự án đang bị tạm ngưng, giá thị trường sụt giảm không đủ giá trị như lúc đầu", ông D chia sẻ.
Vậy ngân hàng cần làm gì để hỗ trợ thị trường bất động sản hiện nay, khi chính bản thân các ngân hàng là "chủ nợ", người nắm đằng chuôi quyết định số phận doanh nghiệp?
Theo ý kiến từ một vị lãnh đạo ngân hàng chia sẻ, thực chất, các doanh nghiệp liên tục kêu gọi ngân hàng hỗ trợ, nhưng về bản chất, các ngân hàng không có nhiều quyền quyết định vấn đề này. Vốn cho các dự án bất động sản là vốn trung và dài hạn (các ngân hàng đang ko có nhiều nguồn vốn này).
Thêm nữa, các ngân hàng phải tuân theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng, Thông tư Ngân hàng Nhà nước…. nên các ngân hàng thương mại chỉ có thể thay đổi lãi suất cho vay (dựa vào giá vốn đầu vào và nguồn lực của từng ngân hàng), chứ ngân hàng không thể tự ý cơ cấu lại khoản nợ cũng như phân loại nợ lên nhóm rủi ro cao hơn với các khoản nợ gốc, lãi có vấn đề chậm trả.
Cụ thể là, các ngân hàng phải tuân thủ theo các quy định của luật hiện hành về việc cho vay dự án, từ hồ sơ vay vốn, vốn tự có của doanh nghiệp bất động sản, thẩm định giá, lãi,... Những phần này luật đã quy định rõ ràng cho các tổ chức tín dụng.
Do đó, ngân hàng đồng ý cho doanh nghiệp bất động sản giảm giá bất động sản, đồng nghĩa giảm giá trị tài sản thế chấp của khoản vay, và doanh nghiệp bất động sản đương nhiên phải bổ sung tài sản bảo đảm khác (kể cả tích lũy tư bản thời kỳ doanh nghiệp có lãi).
Thêm nữa các tài sản là dự án bất động sản thế chấp tại ngân hàng tài sản hình thành trong tương lai nên tiến độ dự hoàn thành dự án và pháp lý chưa ổn hiện nay cũng là vấn đề làm cho tài sản thế chấp khó có đủ điều kiện hấp dẫn cao cho các ngân hàng cùng doanh nghiệp có thể “gỡ”?
Trên lý thuyết, Chính phủ, Bộ Tài chính hay Ngân hàng Nhà nước vẫn có thể ra những quyết định để dãn nợ, cơ cấu nợ cho doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, mọi thứ đều phải dựa theo luật hiện hành đang áp dụng cho các tổ chức tín dụng hiện nay. Mà chúng ta đều biết, luật thì không thay đổi được, nó phải theo lộ trình của quá trình làm luật.
"Mặt khác, hiện các sản phẩm tồn kho đều ở phân khúc cao, nếu “giảm gọi là“ thì dân cũng không có sức mua, không có khả năng thanh khoản. Người mua cũng đa số phải vay một phần hoặc có thể tới 80-85% từ các tổ chức tín dụng. Do đó, doanh nghiệp bất động sản không lấy lãi khi xưa, tích lũy tư bản đã có thì khó có thể có câu chuyện giải cứu hiệu quả, thành công và không đúng với quy luật cung cầu của thị trường", vị lãnh đạo ngân hàng này cho hay.
