Bài toán tối đa hóa lợi nhuận của chủ đầu tư
Theo đó, gần 500 hộ dân thuộc Tổ dân phố Nam Thăng Long (phường Xuân Đỉnh, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) đã gửi đơn kiến nghị khẩn cấp đến các cơ quan chức năng đề nghị không điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/500 khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra) của CĐT Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long.
Tại đơn kiến nghị khẩn cấp, người dân đã chỉ ra những vô lý trong phương án điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 của chủ đầu tư.
Theo đó, ô đất I.B.29-NO có diện tích 35.420m2, quy hoạch năm 2004 để xây dựng nhà cao tầng nay chuyển sang nhà thấp tầng, ô đất TM-13 diện tích 54.977m2, vốn quy hoạch làm khu thương mại hỗn hợp, sân, vườn và đường nội bộ nay chuyển thành đất hỗn hợp thương mại, văn phòng, khách sạn và nhà ở cao tầng.
Đặc biệt, tại ô đất P-14 diện tích 13.389m2 có chức năng là bãi đỗ xe tập trung nay xin điều chỉnh, chuyển sang hạ ngầm kết hợp kinh doanh thương mại, diện tích mặt đất để trồng xây xanh kết hợp đồng bộ ô T-13.
Bên cạnh đó, việc thay đổi mục đích sử dụng đất đối với ô đất I.B.29-NO từ đất xây dựng nhà ở cao tầng sang thấp tầng và dồn khu cao tầng vào ô đất TM-13 bằng việc tăng số tòa nhà (từ 5 lên 8 tòa), tăng số lượng tầng nhằm thu lợi một cách triệt để trên các khu đất chưa xây dựng.
Người dân cho rằng việc chỉnh quy hoạch không đủ căn cứ pháp lý, vi phạm điều 47 và điều 49 Luật Quy hoạch Đô thị. Người dân mong muốn được giữ nguyên và thực hiện đúng quy hoạch đã được phê duyệt theo Quyết định số 114/QĐ-UBND ngày 28/7/2004 của UBND TP.Hà Nội.
Được biết, trước đó, Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long – chủ đầu tư Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra) có đơn đề nghị điều chỉnh quy hoạch kiến trúc một số ô đất thuộc khu đô thị Nam Thăng Long -giai đoạn 2, tại quận Tây Hồ và quận Bắc Từ Liêm.
Trước đó chủ đầu tư đã xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị Nam Thăng Long – giai đoạn 2 ở một số ô đất ký hiệu: 3-P, I.B.26-NO, I.B.28-CX, I.c.36-No, I.C.37-TH, I.C.38-THCS, I.C.39-HC, I.C.40-MG và 4-THPT.
Sau đó, chủ đầu tư đã được chấp thuận chủ trương cho phép điều chỉnh các lô đất này và cho phép nghiên cứu song song việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu đô thị H2-1 tỷ lệ 1/200 và quy hoạch chi tiết Khu đô thị Nam Thăng Long, giai đoạn 2 – tỷ lệ 1/500.
Đơn kiến nghị khẩn cấp của cư dân Ciputra
Tuy nhiên, nay chủ đầu tư lại tiếp tục xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết các ô I.B.29-NO, I.B.30-CX, I.B.31-CX, TM-13 và P-14. Việc này, đã vấp phải sự phản đối gay gắt của người dân vì nguy cơ phá vỡ quy hoạch, xâm phạm đến không gian chính ra để làm sân chơi của cư dân dự án.
Tuy nhiên, đây không phải là dự án cá biệt xin điều chỉnh quy hoạch, thời gian qua có nhiều dự án tại các thành phố lớn sau khi nhận giấy phép đầu tư đã được điều chỉnh lại quy hoạch và thiết kế theo hướng có lợi cho chủ đầu tư. Để được phê duyệt, dự án phải đảm bảo diện tích tối thiểu dành cho không gian “rỗng” như sân chơi cho trẻ nhỏ, cảnh quan xanh…
"Lợi ích quá lớn"
Mới đây, hơn 700 hộ dân Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội) do Vinaconex làm chủ đầu tư bức xúc kiến nghị đến các cơ quan chính quyền về việc “nhồi” thêm tòa nhà 18 tầng vào Khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính khiến khu đô thị bị phá vỡ quy hoạch suốt 20 năm qua.
Điều đáng nói là đây không phải là lần đầu quy hoạch Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính được điều chỉnh. Theo Quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt năm 1998, Khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính có mật độ xây dựng 34,88% dự án có 8 tòa nhà cao trung bình 6,7 đến 7,5 tầng.
Vinaconex muốn "nhồi" toà nhà cao ốc 18 tầng vào khu Trung Hòa Nhân Chính
Nhưnng chỉ ba năm sau đó, quy hoạch đã điều chỉnh tăng gấp đôi về số toà nhà lên 16 tòa cao tầng. Chiều cao mỗi toà cũng tăng lên gấp đôi, dao động từ 9 đến 21 tầng. Tới nay, sau gần 20 năm, với nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, hiện mật độ xây dựng Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính tăng lên hơn 50% với 16 tòa nhà cao tầng với chiều cao từ 17 đến 34 tầng.
Về việc này, đích thân Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã phải có chỉ đạo xử lý phản ánh của báo chí liên quan đến phản đối của cộng đồng cư dân đối với điều chỉnh quy hoạch các dự án đô thị. Tuy nhiên, đây cũng không phải là dự án cá biệt trong việc xin “điều chỉnh quy hoạch” với mục đích tối đa hóa diện tích xây dựng và lợi nhuận phục vụ toan tính của chủ đầu tư.
Ví dụ như việc, Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị Tây Hồ (Công ty Tây Hồ) mới đây đã có đề xuất gửi UBND TP Hà Nội về dự án bãi đỗ xe ngầm tại Công viên Cầu Giấy (quận Cầu Giấy, Hà Nội).
Nguy cơ vỡ quy hoạch
Về vấn đề điều chỉnh quy hoạch, Luật sư Bùi Quang Hưng - Trưởng văn phòng Luật sư BQH và cộng sự cho rằng: “Bản chất quy hoạch là tính khoa học được đưa thành công thức để đảm bảo môi trường sống theo tiêu chuẩn tối thiểu. Việt Nam có tỉ lệ quy hoạch mà tôi cho là thấp trên thế giới khi mật độ sống của người dân quá chật hẹp”.
Xin thay đổi quy hoạch nâng chiều cao tầng nhà và tăng tỉ lệ sử dụng đất sẽ phá vỡ các nguyên tắc nói trên và gây hậu quả vô cùng tai hại cho tương lai của người dân khi luôn phải sống trong môi trường dưới tiêu chuẩn. Luật sư Hưng phân tích.
Theo Luật sư Hưng, Việt Nam đã có luật quy hoạch và đặc biệt có luật Thủ Đô. Tuy nhiên, ít người hiểu việc vi phạm luật quy hoạch này và giới chuyên môn cũng không dám có ý kiến. Và rõ ràng việc phá vỡ quy hoạch và bằng cách điều chỉnh những tỉ lệ đã có sẵn sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các chủ đầu tư và những người phê duyệt cho sự điều chính đó. Có thể xem là yếu tố không nhỏ.
Chính phủ cần có một cơ quan chuyên môn về quy hoạch để giám sát việc này. Hiện nay, Bộ Xây dựng đã không còn hiệu quả về phương án quy hoạch và kiến nghị đối với việc điều chỉnh quy hoạch này. Nếu không giám sát chặt chẽ, trong vài năm nữa, Hà Nội và TP HCM sẽ là những nơi ô nhiễm và khó sống nhất trên thế giới. Luật sư Bùi Quang Hưng đề xuất.
