Khách hàng sẽ càng rủi ro nếu bỏ quy định bảo lãnh mua nhà trên giấy?

Có đẩy rủi ro cho người mua nhà?

Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa kiến nghị Bộ Xây dựng và Thủ tướng bỏ bảo lãnh mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Cụ thể, tại khoản 1, Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Theo VNREA, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm, thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.

Trong khi đó, để cấp bảo lãnh thì ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Theo quy định pháp luật hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó, nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác.

Theo VNREA, Luật Đầu tư cũng quy định chủ đầu tư phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này. Nay lại thêm yêu cầu về bảo lãnh khiến cho chủ đầu tư phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể mà người phải gánh chịu các chi phí này là chủ đầu tư và người mua.

Tuy nhiên, từ thực tế nếu bỏ quy định bảo lãnh mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, khi xảy ra tranh chấp, khách hàng sẽ không biết đến đâu để đòi quyền lợi.

Trong thực tế đã xảy ra rất nhiều trường hợp người mua nhà đã đóng tiền lên đến 95% nhưng có những dự án hàng chục năm qua, người bán vẫn chưa thể bàn giao được nhà. Trước rủi ro của người mua nhà trong thời gian vừa qua, có thể nhận thấy quy định này nếu không được phía ngân hàng và chủ đầu tư tuân thủ thì rủi ro vẫn sẽ thuộc về khách hàng.

Vì có cũng như không?

Vụ việc từ chối trách nhiệm bảo lãnh cho khách hàng tại dự án Tokyo Tower (quận Hà Đông, Hà Nội), do Công ty CP Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư vừa qua là một ví dụ điển hình.

Sau khi chủ đầu tư rơi vào cảnh nợ nần, dự án không thể về đích, NH bảo lãnh cho dự án này đã thẳng thừng từ chối trách nhiệm của mình với lý do “Thời hạn bảo lãnh hợp đồng đã hết; khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh nên không đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh theo hợp đồng bảo lãnh đã được NH này ký với chủ đầu tư trước đó”.

Theo đó, tháng 12/2015, Sông Đà 1.01 và PVcomBank đã ký hợp đồng bảo lãnh bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án này với giá trị bảo lãnh 1.000 tỷ đồng. 

Trước khi tiến hành mua căn hộ tại dự án trên, người dân đều nhận được thư cam kết phát hành bảo lãnh số 11271/PVB-K.KHDN của Ngân hàng PVcombank về việc cam kết sẽ phát hành bảo lãnh trong việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhưng đến cuối cùng, Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) đã tổ chức gặp mặt các khách hàng mua nhà thuộc Dự án Tokyo Tower – những người đã chuyển tiền vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại PVcomBank để thống nhất việc giải quyết quyền lợi cho người mua nhà và các bước xử lý tiếp theo của ngân hàng trong thời gian tới.

Theo đó, quyền lợi đối với những người mua nhà đã chuyển tiền về tài khoản của chủ đầu tư mở tại PVcomBank được giải quyết như sau:

Thứ nhất, đối với người mua nhà có nhu cầu thu hồi lại vốn đã đầu tư mua nhà, Ngân hàng sẽ thu xếp hỗ trợ người mua nhà chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cho đối tác có nhu cầu nhận chuyển nhượng. Người mua nhà sẽ thu hồi vốn tối đa bằng số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.

Thứ hai, người mua nhà muốn nhận nhà, PVcomBank sẽ triển khai các thủ tục theo quy định pháp luật để hoàn thiện dự án, đảm bảo giao nhà cho người mua nhà trong thời gian sớm nhất có thể. Thời gian tối thiểu cần thiết để hoàn thiện dự án dự kiến khoảng 06 tháng kể từ ngày dự án chính thức được triển khai.

Tuy nhiên, phía PvcomBank đã không có ý định thực hiện hợp đồng bảo lãnh đối với người mua nhà. Chiếu theo hợp đồng bảo lãnh, khách hàng sẽ được đền bù thêm 10% giá trị căn hộ ngoài khoản tiền trả lại khách hàng nếu không nhận bàn giao căn hộ. Ngoài ra, phương án mà PvcomBank đưa ra còn chưa tính đến lãi xuất mà người mua nhà phải trả sau nhiều năm ký hợp đồng mua căn hộ.

Hay như trường hợp mới đây tại dự án Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận”, Chủ đầu tư  Empire Group không trả được lợi nhuận cam kết, và đường như Ngân hàng bảo lãnh và cho vay độc quyền là Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB) cũng vô can. Trong hoàn cảnh quả bóng trách nhiệm được đá qua đá lại giữa Chủ đầu tư và Ngân hàng, khách hàng chỉ còn cách tố cáo cả Chủ đầu tư và Ngân hàng đến chính quyền nhưng vẫn vô vọng, vì những quy định chưa rõ ràng trong Luật hiện hành.

Qua những vụ việc trên có thể nhận thấy, thực tế, việc “bùng bảo lãnh” là không khó đối với những Ngân hàng làm việc không uy tín. Nhưng qua đề xuất của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) bỏ quy định bảo lãnh mua nhà trên giấy có thể được xem xét trên khía cạnh nếu có những quy định cứng rắn hơn để bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai.

Trong đề xuất của VNREA cũng cho rằng có thể thực hiện bằng cách tiền mua nhà thực hiện bằng chuyển khoản gửi tất cả vào ngân hàng và chỉ giải ngân theo tiến độ dự án. Đây sẽ là điều ràng buộc để doanh nghiệp không thể lấy tiền của khách hàng dùng vào mục đích khác. VNREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo, ban hành cơ chế có thể để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này. Hoặc bỏ quy định bảo lãnh và thay một quy định khác…