Trong bối cảnh xu hướng sống và làm việc kết hợp ngày càng phổ biến, một tiệm cà phê không chỉ đơn thuần để trải nghiệm các thức uống mà còn trở thành trung tâm kết nối cộng đồng, điểm nhấn trong kiến trúc đô thị.
Tại các khu đô thị mới, tòa nhà chung cư hay trung tâm thương mại, sự xuất hiện của một thương hiệu cà phê uy tín được lựa chọn kỹ lưỡng có thể thay đổi lưu lượng khách, kéo theo đó là giá thuê, giá bán của các mặt bằng lân cận tăng lên rõ rệt. Đây là một trong những chiến lược “gắn kết giá trị mềm” vào bất động sản mà các nhà phát triển ngày nay đang theo đuổi.
BƯỚC ĐI SONG HÀNH
Theo Savills Châu Á – Thái Bình Dương các phân khúc dẫn đầu nhu cầu thuê vào năm 2025 tại Việt Nam sẽ là thực phẩm, siêu thị, dịch vụ ăn uống (F&B) và giải trí. Xu hướng này đồng nhất với diễn biến hiện nay tại Việt Nam, điển hình là hai thị trường Hà Nội và TP.HCM.
Khảo sát mới của Savills trên 600 giao dịch bán lẻ trong năm 2024 tại TP.HCM cho thấy, khách thuê F&B dẫn đầu, chiếm gần 1/3 diện tích thuê mới, tiếp theo là khách thuê thời trang với 24% thị phần và giải trí với 17% thị phần
Trong bức tranh đó, các chuỗi cà phê – một phân nhánh nổi bật của ngành F&B đang nổi lên như những "người chơi" chiến lược, đồng hành cùng các nhà phát triển bất động sản để kiến tạo không gian sống và thương mại hiện đại.
Đơn cử như Starbucks, thương hiệu cà phê quốc tế nổi tiếng đã và đang mở rộng mạnh mẽ mạng lưới cửa hàng tại các khu đô thị mới và trung tâm thương mại cao cấp tại Việt Nam.
Starbucks hiện diện ở nhiều vị trí chiến lược như Landmark 81, Saigon Centre, Estella Place, Vinhomes Skylake, Gamuda Gardens hay Sun Premier Village… Mới đây nhất, Starbucks khai trương cửa hàng Starbucks Reserve rộng hơn 500m2 tại Bitexco Financial Tower. Được biết, giá thuê tại khối đế toà tháp này có giá 150 USD/m2/tháng, dự kiến giá thuê cửa hàng này sẽ là 75.000 USD/tháng (tương đương hơn 1,9 tỷ đồng).
Sự có mặt của Starbucks tại các dự án đẳng cấp được giới chuyên gia đánh giá góp phần tạo nên "điểm cộng" trong mắt người mua, nâng cao cảm nhận về giá trị sống và giúp bất động sản dễ tiêu thụ hơn trên thị trường.
Bên cạnh Starbucks, Highlands Coffee – thương hiệu cà phê Việt Nam có quy mô phủ rộng toàn quốc cũng là cái tên “toạ lạc” tại nhiều dự án bất động sản lớn. Thương hiệu này thường xuyên lựa chọn các địa điểm tại các khu đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, khu đô thị Ecopark hay khu công nghệ cao TP.HCM…
Các cửa hàng cà phê là tiện ích không thể thiếu đối với các cư dân, nhân viên văn phòng, mà còn góp phần làm tăng giá trị cho khu vực xung quanh. Anh Đinh Ngọc Thắng, môi giới bất động sản cho thuê tại Hà Nội cho biết: "Khi một thương hiệu cà phê lớn mở cửa hàng tại một vị trí nào đó, các mặt bằng liền kề thường tăng giá thuê chỉ sau vài tháng, do khu vực trở nên đông đúc và hấp dẫn hơn với khách thuê khác”.
Có thể thấy rằng, sự góp mặt của các cửa hàng cà phê nổi tiếng đã và đang trở thành "mắt xích" quan trọng trong chiến lược phát triển bất động sản tại Việt Nam.
THƯƠNG HIỆU CÀ PHÊ LỚN TRỞ THÀNH KHÁCH THUÊ CHIẾN LƯỢC
Trên thực tế, những dự án bất động sản có sự góp mặt của thương hiệu cà phê lớn sẽ phần nào tác động quyết định mua nhà của khách hàng. Theo ông Phạm Huy Sáng, Giám đốc khối Khai Sơn, Tập đoàn Bất động sản Thiên Khôi với nhóm khách hàng trung, thượng lưu, quyết định chọn mua bất động sản không chỉ dựa trên vị trí hay thiết kế, mà còn phụ thuộc vào hệ giá trị sống xung quanh. Họ đủ hiểu rằng sự hiện diện của các thương hiệu lớn tại một dự án không phải là điều ngẫu nhiên.
Trước khi mở một cửa hàng mới, các thương hiệu cà phê lớn luôn thực hiện khảo sát kỹ lưỡng từ mật độ dân cư, sức chi tiêu, đến tiềm năng phát triển khu vực. Việc họ chọn đồng hành cùng một dự án bất động sản chính là minh chứng cho sức hút và khả năng sinh lời của khu vực đó.
Không dừng lại ở giá trị trải nghiệm, sự xuất hiện của các thương hiệu cà phê lớn còn tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ. Nhiều dịch vụ khác như làm đẹp, thời trang, nhà hàng… sẽ theo sau, góp phần hình thành nên một cộng đồng dân cư hiện đại, tiện nghi và có lối sống riêng biệt. Đây chính là yếu tố giúp tăng giá trị bất động sản theo thời gian, đồng thời cải thiện tính thanh khoản, điều mà các nhà đầu tư rất quan tâm.
“Đó cũng là lý do khiến nhiều khách hàng nhanh chóng đưa ra quyết định sở hữu khi thấy sự hiện diện của các thương hiệu uy tín tại dự án. Vì họ hiểu rõ, đằng sau mỗi tên tuổi lớn là cả một hệ thống đánh giá và chiến lược kinh doanh dài hạn”, ông Sáng nhấn mạnh.
Nhận định về vấn đề này, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, đối với những thương hiệu lớn, năng lực tài chính của họ gần như đã được khẳng định và tạo dựng được sự tin tưởng vững chắc trên thị trường.
Khi một dự án bất động sản thương mại có sự hiện diện của các thương hiệu lớn dưới vai trò người thuê, chủ đầu tư có thể yên tâm hơn về tính ổn định của hợp đồng cho thuê, đặc biệt là về mặt thời hạn thuê.
Nếu cho các thương hiệu nhỏ, mới gia nhập thị trường thuê mặt bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho chủ đầu tư. Những thương hiệu này thường khó đoán định về hiệu quả kinh doanh, dễ dẫn đến việc dừng hợp đồng sớm dù có điều khoản phạt. Điều này khiến chủ đầu tư phải mất thời gian tìm khách mới, đồng thời ảnh hưởng đến hình ảnh chung của dự án.
Khi cửa hàng đóng cửa hoặc thi công liên tục sẽ tạo cảm giác bất ổn, làm giảm sức hút với cả thương hiệu lẫn khách hàng, thậm chí còn bị đánh giá tiêu cực về mặt phong thủy. Bên cạnh đó, mỗi lần thay đổi thương hiệu, mặt bằng cần được thiết kế lại theo nhận diện mới, kéo dài thời gian chuyển giao và ảnh hưởng đến trải nghiệm chung.
“Chính vì vậy, các thương hiệu lớn với năng lực tài chính và độ ổn định cao đang ngày càng được xem là “khách thuê chiến lược”, giúp đảm bảo hiệu quả vận hành và nâng tầm giá trị cho bất động sản thương mại”, bà Miền phân tích.
Một xu hướng nữa, hiện nay nhiều chủ đầu tư không còn cho thuê mặt bằng một cách đại trà mà bắt đầu chọn lọc kỹ lưỡng thương hiệu cà phê phù hợp với định vị của dự án.
Vị chuyên gia đánh giá, đây là một lựa chọn rất hợp lý. Từ xưa ông bà ta đã có câu “gió tầng nào gặp mây tầng đó”, những thương hiệu có đẳng cấp tương đồng thường sẽ dễ dàng gặp gỡ, kết nối và tạo giá trị cộng hưởng với nhau.
Điều này lý giải vì sao nhiều chủ đầu tư không chỉ đơn thuần tìm khách thuê để lấp đầy mặt bằng, mà còn cân nhắc yếu tố thương hiệu nhằm tạo ra sự đồng bộ về hình ảnh, nâng tầm giá trị dự án.
Chẳng hạn, với một dự án cao cấp, sự hiện diện của Starbucks có thể giúp nâng tầm đẳng cấp và khẳng định giá trị thương hiệu. Trong khi đó, các dự án trung cấp định vị thân thiện hơn có thể ưu tiên các thương hiệu như Highland Coffee hay Phúc Long… Khi thương hiệu cà phê và định vị của dự án có sự tương đồng, hai bên sẽ hỗ trợ nhau tốt hơn trong quá trình vận hành lâu dài.
Sự hiện diện của các thương hiệu cà phê lớn còn có thể tác động tích cực đến giá trị mặt bằng cũng như giá bán bất động sản trong khu vực. Việc đồng hành cùng những tên tuổi lớn sẽ giúp dự án tăng giá trị thương hiệu, từ đó định vị giá bán ở mức cao hơn mặt bằng chung. Đồng thời, tính thanh khoản của dự án cũng được cải thiện rõ rệt.
“Trong các chiến lược bán hàng, chủ đầu tư thường nhấn mạnh đến hệ thống tiện ích nội khu và ngoại khu để thuyết phục khách hàng và các thương hiệu cà phê lớn là một phần quan trọng trong hệ sinh thái đó”, Phó Viện trưởng VARS IRE nhận định
Vị chuyên gia chia sẻ thêm, tại thị trường quốc tế, chẳng hạn như Mỹ, đã có nghiên cứu cụ thể về hiệu ứng “Starbucks Effect”. Vào những năm 1997- 2013, một nghiên cứu đã chỉ ra rằng bất động sản nằm gần các cửa hàng Starbucks thường có giá thuê và giá bán cao hơn mặt bằng chung. Starbucks, ở đây, không chỉ là một quán cà phê mà còn trở thành một biểu tượng bảo chứng cho chất lượng và giá trị khu vực đó.
“Mặc dù ở Việt Nam hiện chưa có nghiên cứu chính thức nào như vậy, nhưng xu hướng và hiệu ứng này đang dần được các chủ đầu tư nhận thức rõ và vận dụng ngày càng bài bản hơn trong chiến lược phát triển bất động sản thương mại”, bà Miền đánh giá.