Ngày 19/10/2023, tại Hà Nội đã diễn ra Hội thảo khoa học “Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch” nhằm lấy ý kiến về việc tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động kiến tạo hạ tầng du lịch trong Luật Đất đai sửa đổi.
Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.
Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể.
Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này, ngoài tác động của Covid – 19, việc thiếu vắng một chiến lược phát triển toàn diện cho ngành du lịch, đặc biệt là việc hoàn thiện cơ chế, khuôn khổ pháp lý cho việc khai thác hiệu quả tài nguyên từ đất đai cũng như cơ sở hạ tầng cho phát triển du lịch tại Việt Nam là thách thức rất lớn.
Theo một khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố kinh tế - tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50% và yếu tố khác chiếm 20%.
Số liệu trên cho thấy những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn pháp lý hay những rủi ro có thể xảy ra.
Trong khi đó, Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt khẳng định phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn có tỷ trọng ngày càng cao trong cơ cấu GDP, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội. Đến năm 2030, Việt Nam trở thành quốc gia có ngành du lịch phát triển.
Nghị quyết 08/TW của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn cũng nêu rõ một trong những nhiệm vụ & giải pháp quan trọng: Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn và đến năm 2030, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đạt 47-50 triệu lượt, du lịch đóng góp khoảng 14-15% và nâng tỷ trọng khu vực dịch vụ trong GDP lên trên 50% thì cần phải đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật ngành du lịch.
Có thể thấy, khung pháp lý phát triển cơ sở hạ tầng về du lịch hiện nay chưa đầy đủ, chưa thuận lợi và khuyến khích các tổ chức, cá nhân trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng du lịch.
Cụ thể, Luật Du lịch được quốc hội thông qua, với phạm vi điều chỉnh liên quan quan đến hoạt động quản lý nhà nước về tài nguyên du lịch, phát triển sản phẩm du lịch và hoạt động du lịch; quyền, nghĩa vụ của khách du lịch, tổ chức, cá nhân kinh doanh du lịch, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác, cộng đồng dân cư có hoạt động liên quan đến du lịch; quản lý nhà nước về du lịch.
Do vậy, phạm vi điều chỉnh của Luật Du lịch không bao gồm việc xây dựng và hình thành, phát triển hạ tầng du lịch và tài nguyên du lịch. Trong khi đó, các lĩnh vực khác được hỗ trợ, tiếp cận được đất đai để thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh thông qua việc nhà nước thực hiện thu hồi đất, kể cả các công trình như: kho chứa dầu thô, kho chứa, trạm bơm xăng, dầu khí hoặc xây dựng chợ dân sinh.
Nếu Luật Đất đai sửa đổi tới đây không có quy định tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân để phát triển du lịch, dịch vụ sẽ không khuyến khích phát triển hạ tầng du lịch và điểm đến.
Góp ý tại hội thảo, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam cho biết, đối với vấn đề tạo nền tảng phát triển hạ tầng du lịch như chủ đề hội thảo, có thể thấy chúng ta xác định rất rõ sẽ phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn.
Tuy nhiên, trong dự thảo Luật Đất đai lần này, không có quy định về việc thu hồi đất để phát triển các dự án du lịch khiến các nhà đầu tư còn băn khoăn. Với vấn đề này, quan điểm của tôi thì chúng ta không nên bỏ hoàn toàn các trường hợp này ra ngoài văn bản luật, nhưng cũng không nên chung chung.
“Tôi cho rằng, nên dựa trên những tiêu chí nhất định, từ đó có quy định cụ thể. Có thể căn cứ từ tổng mức đầu tư, quy mô dự án, từ đó đưa ra phương pháp lựa chọn nhà đầu tư và áp dụng hình thức thu hồi đất. Ví dụ dự án quy mô bao nhiêu nghìn tỷ, bao nhiêu ha thì sẽ thuộc diện thu hồi đất”, ông Quê nêu ý kiến.
Theo ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, ông đồng tình với quan điểm cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần, thậm chí trong một số trường hợp loại hình dự án này cần khuyến khích hơn cả các dự án phát triển nhà ở.
Chẳng hạn, tại các địa điểm phù hợp để làm du lịch thì cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực.
“Thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn (ví dụ các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng quy mô lớn hàng nghìn héc-ta, vốn đầu tư vài tỷ USD) để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Do đó, đây là vấn đề cần được nghiêm túc nhìn nhận”, vị chuyên gia nhận định.