Nhu cầu dựng một căn nhà tạm để ở, trông coi đất, chờ xây nhà chính hoặc phục vụ sản xuất là thực tế khá phổ biến, nhất là ở vùng ven đô và nông thôn. Tuy nhiên, giữa bối cảnh quản lý đất đai và trật tự xây dựng ngày càng chặt chẽ, nhiều người không khỏi băn khoăn: xây nhà tạm có cần xin giấy phép xây dựng không?
Câu hỏi này tưởng đơn giản nhưng lại liên quan trực tiếp đến các quy định của Luật Xây dựng 2014 và Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Nếu hiểu chưa đúng, người dân có thể bị xử phạt hành chính, thậm chí buộc tháo dỡ công trình đã xây dựng.
KHÔNG PHẢI CỨ “TẠM” LÀ GIỐNG NHAU
Trước hết, cần làm rõ khái niệm “nhà tạm”. Thực tế, pháp luật hiện hành không có điều khoản nào định nghĩa cụ thể thế nào là nhà tạm. Đây chủ yếu là cách gọi quen thuộc trong đời sống. Thông thường, nhà tạm được hiểu là nhà ở riêng lẻ được xây dựng với tính chất tạm bợ, sử dụng trong thời gian ngắn, thiết kế đơn giản, vật liệu không quá kiên cố. Nhiều căn chỉ lợp mái tôn, tường gạch mỏng hoặc khung sắt tiền chế, phục vụ nhu cầu ở tạm thời.
Nhà tạm thường được đặt trong tương quan với nhà ở kiên cố. Tuy nhiên, ranh giới giữa hai loại này không được xác định bằng tiêu chí pháp lý rõ ràng mà chủ yếu dựa vào thời gian tồn tại và mức độ đầu tư xây dựng. Dưới góc độ pháp lý, nhà tạm có thể được hiểu là nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. Đây là trường hợp khá phổ biến khi khu đất đã có quy hoạch được phê duyệt nhưng chưa triển khai, người dân xin xây dựng có thời hạn để ở trong thời gian chờ thực hiện quy hoạch.
Khác với cách gọi mang tính đời sống của “nhà tạm”, khái niệm “công trình xây dựng tạm” lại được quy định rõ trong pháp luật. Theo Điều 131 của Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020, công trình xây dựng tạm là công trình được xây dựng có thời hạn nhằm phục vụ thi công công trình chính hoặc tổ chức các sự kiện, hoạt động trong thời gian được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Chẳng hạn, đó có thể là lán trại công nhân, nhà điều hành công trường, kho vật liệu phục vụ thi công, hoặc sân khấu, nhà bạt tổ chức sự kiện. Những công trình này không tồn tại độc lập lâu dài mà chỉ nhằm phục vụ một mục đích nhất định trong thời gian giới hạn. Khi công trình chính hoàn thành hoặc hết thời hạn cho phép, công trình tạm phải được phá dỡ.
Pháp luật cũng quy định chủ đầu tư, nhà thầu tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế và dự toán xây dựng công trình tạm. Trong trường hợp công trình có thể ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng, thiết kế phải được thẩm tra và gửi cơ quan chuyên môn theo dõi, kiểm tra. Như vậy, dù mang tính tạm thời, các công trình này vẫn phải bảo đảm an toàn, phòng cháy chữa cháy và các yêu cầu pháp lý liên quan.
Sự phân biệt giữa “nhà tạm” và “công trình xây dựng tạm” có ý nghĩa rất quan trọng, bởi quy định về giấy phép xây dựng đối với hai loại này không hoàn toàn giống nhau.
KHI NÀO XÂY TẠM PHẢI XIN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG?
Với nhà tạm dùng để ở, việc có phải xin giấy phép xây dựng hay không phụ thuộc chủ yếu vào vị trí khu đất và tình trạng quy hoạch.
Trường hợp thứ nhất là nhà tạm được xây dựng trong khu vực đã có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện, đồng thời chưa có quyết định thu hồi đất. Trong tình huống này, nếu người dân muốn xây dựng để ở tạm thì phải xin giấy phép xây dựng có thời hạn trước khi khởi công. Đây là loại giấy phép cho phép tồn tại công trình trong một khoảng thời gian nhất định, đến khi Nhà nước triển khai quy hoạch thì phải tự tháo dỡ, không được bồi thường phần công trình đã xây dựng trái với quy hoạch dài hạn.
Nhiều người cho rằng vì chỉ xây một căn nhà cấp 4 đơn giản, lợp mái tôn, diện tích nhỏ nên không cần xin phép. Tuy nhiên, nếu khu đất đã nằm trong quy hoạch được công bố, việc tự ý xây dựng vẫn bị coi là xây dựng không phép và có thể bị xử phạt, buộc tháo dỡ.
Trường hợp thứ hai là nhà tạm không nằm trong khu vực quy hoạch như trên. Khi đó, cần căn cứ vào quy định về các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng tại Điều 89 của Luật Xây dựng 2014, đã được sửa đổi bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020.
Theo quy định này, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng thuộc dự án khu đô thị hoặc dự án nhà ở đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn dưới 7 tầng, thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng khu chức năng cũng được miễn giấy phép. Tương tự, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo, thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng cũng nằm trong diện miễn.
Trên thực tế, phần lớn nhà tạm ở khu vực nông thôn, miền núi nếu không nằm trong khu vực quy hoạch đều không phải xin giấy phép xây dựng. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi nhu cầu dựng nhà ở tạm thời, quy mô nhỏ, ít tầng.
Tuy vậy, người dân cũng cần lưu ý rằng nếu xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc các khu vực đặc thù khác, quy định có thể chặt chẽ hơn và vẫn phải xin phép theo quy định riêng.
Đối với công trình xây dựng tạm theo đúng định nghĩa tại Điều 131 của Luật Xây dựng 2014, pháp luật đã quy định rõ đây là một trong những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng trước khi khởi công. Quy định này được thể hiện tại khoản 2 Điều 89 của luật, sau khi được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Như vậy, các công trình tạm phục vụ thi công hoặc tổ chức sự kiện không phải xin giấy phép xây dựng.
Tuy nhiên, miễn giấy phép không có nghĩa là được xây dựng tùy tiện. Chủ đầu tư vẫn phải bảo đảm an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và thực hiện tháo dỡ đúng thời hạn. Nếu công trình gây ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng, thiết kế vẫn phải được thẩm tra và gửi cơ quan chuyên môn theo dõi.
Có thể thấy, câu trả lời cho vấn đề “xây tạm có cần xin giấy phép xây dựng không” không phải lúc nào cũng là có hoặc không, mà phụ thuộc vào từng hoàn cảnh cụ thể. Yếu tố then chốt là khu đất có thuộc diện quy hoạch đã được công bố hay không và công trình được xác định là nhà ở tạm thời hay công trình xây dựng tạm phục vụ dự án.
