Vừa qua, Hà Nội đồng loạt khởi công 5 tuyến metro với tổng chiều dài khoảng 303,5 km, tổng mức đầu tư sơ bộ khoảng 1.315.256 tỷ đồng. Điều này, vừa tạo cú hích cho hạ tầng giao thông, vừa mở ra kỳ vọng về một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản.
Theo chuyên gia khi mạng lưới đường sắt đô thị dần hình thành, nguồn cung nhà ở có mức giá khoảng dưới 50 triệu đồng/m2 được dự báo sẽ gia tăng, mang đến nhiều cơ hội hơn cho người mua ở thực và góp phần tái cấu trúc không gian đô thị Thủ đô.
NGUỒN CUNG NHÀ Ở DƯỚI 50 TRIỆU ĐỒNG/M2 SẼ TĂNG
Giá nhà tại Hà Nội liên tục tăng cao trong nhiều năm qua khiến việc tìm kiếm một căn hộ có giá khoảng 50 triệu đồng/m2 trở thành bài toán không dễ với phần lớn người mua ở thực. Trong bối cảnh đó, thông tin nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc này có thể gia tăng trong thời gian tới được xem là tín hiệu tích cực đối với thị trường.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, khi hệ thống metro từng bước hoàn thiện và đi vào vận hành đồng bộ, thị trường sẽ chứng kiến sự đa dạng hơn về nguồn cung.
Các đại đô thị quy mô lớn tại Đông Anh, Gia Lâm, phía Tây và phía Nam Hà Nội, đặc biệt là những khu vực nằm dọc các tuyến metro, sẽ cung cấp nhiều sản phẩm thuộc các phân khúc khác nhau, từ căn hộ hạng B, hạng C, nhà ở vừa túi tiền đến nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Bà Hằng cho rằng, nguồn cung nhà ở có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 được dự báo sẽ dồi dào hơn trong những năm tới, tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực.
Theo giới phân tích, việc nguồn cung gia tăng không đồng nghĩa giá nhà tại Hà Nội sẽ giảm sâu. Thay vào đó, thị trường sẽ có thêm các lựa chọn ở những khu vực mới phát triển, nơi quỹ đất còn lớn và chi phí phát triển dự án thấp hơn so với khu vực nội đô. Từ đó hình thành thêm các dự án có mức giá dễ tiếp cận hơn nhưng vẫn đáp ứng yêu cầu về hạ tầng, tiện ích và khả năng kết nối.
Bên cạnh yếu tố giá bán, xu hướng dịch chuyển dân cư ra khu vực vùng ven cũng được dự báo sẽ diễn ra rõ nét hơn trong giai đoạn tới. Khi khoảng cách địa lý không còn là rào cản nhờ hệ thống giao thông công cộng hiện đại, người mua nhà có xu hướng ưu tiên những khu đô thị được quy hoạch bài bản, sở hữu không gian sống rộng rãi, mật độ xây dựng hợp lý cùng hệ sinh thái tiện ích đồng bộ.
Theo bà Hằng, thay vì chỉ tập trung vào khoảng cách từ nơi ở đến trung tâm thành phố, người dân ngày càng quan tâm đến khả năng kết nối với nơi làm việc, trường học, bệnh viện và các dịch vụ thiết yếu thông qua mạng lưới giao thông công cộng. Đây cũng là xu hướng đã xuất hiện tại nhiều đô thị lớn trên thế giới khi hệ thống metro phát triển.
Những nhóm khách hàng được dự báo sẽ dịch chuyển sớm nhất gồm gia đình trẻ, người mua ở thực, tầng lớp trung lưu, người làm việc tại khu vực trung tâm nhưng mong muốn có không gian sống rộng rãi hơn, cũng như nhóm lao động áp dụng mô hình làm việc linh hoạt.
Với các nhóm khách hàng này, việc lựa chọn một căn hộ tại các đại đô thị vùng ven có giá hợp lý nhưng vẫn kết nối thuận tiện bằng metro sẽ trở thành phương án hấp dẫn hơn so với việc cố gắng sở hữu nhà ở khu vực nội đô với chi phí rất cao.
Tuy nhiên, để kỳ vọng này trở thành hiện thực, nguồn cung mới cần đi cùng với quy hoạch đồng bộ, hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh và tiến độ triển khai các tuyến metro đúng kế hoạch.
TOD - ĐỘNG LỰC MỚI CỦA THỊ TRƯỜNG ĐỊA ỐC
Nếu như trước đây, hạ tầng giao thông chủ yếu được xem là yếu tố hỗ trợ gia tăng giá trị bất động sản, thì với mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD - Transit Oriented Development), giao thông đã trở thành “xương sống” của quá trình quy hoạch và phát triển đô thị. Đây cũng được đánh giá là xu hướng phát triển tất yếu của các đô thị lớn trong 5 - 10 năm tới, khi áp lực dân số, ùn tắc giao thông và nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng.
Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, TOD không đơn thuần là xây dựng các dự án gần nhà ga metro mà là phát triển những khu đô thị mật độ cao, đa chức năng trong bán kính có thể đi bộ tới các điểm giao thông công cộng. Nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện và không gian công cộng được quy hoạch đồng bộ, tạo nên một hệ sinh thái khép kín, nơi người dân có thể sinh sống, làm việc và sử dụng các tiện ích hàng ngày mà không phụ thuộc quá nhiều vào phương tiện cá nhân.
Ở góc độ bất động sản, giá trị lớn nhất mà TOD mang lại không nằm ở việc tạo ra những “cơn sốt” giá ngắn hạn, mà là khả năng hình thành nhu cầu ở thực và duy trì giá trị tài sản một cách bền vững.
Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, khả năng kết nối được cải thiện và hệ thống tiện ích được đầu tư đồng bộ, các dự án quanh nhà ga metro sẽ thu hút cư dân đến sinh sống thay vì chỉ phục vụ mục đích đầu cơ. Đây cũng là yếu tố giúp nâng cao tính thanh khoản, gia tăng nhu cầu thuê và tạo dư địa tăng giá ổn định trong dài hạn.
Thực tế tại nhiều quốc gia như Nhật Bản, Singapore hay Hàn Quốc cho thấy, những khu vực phát triển theo mô hình TOD thường trở thành các trung tâm kinh tế mới của đô thị.
Hệ thống giao thông công cộng phát triển không chỉ làm thay đổi cách người dân lựa chọn nơi ở mà còn kéo theo sự dịch chuyển của doanh nghiệp, thương mại, dịch vụ và việc làm. Điều này tạo ra vòng tuần hoàn tích cực, giúp bất động sản gia tăng giá trị nhờ nhu cầu sử dụng thực thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng của thị trường.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng TOD không đồng nghĩa với việc mọi dự án nằm gần metro đều sẽ tăng giá mạnh. Giá trị bất động sản chỉ được hình thành khi nhiều yếu tố cùng hội tụ, bao gồm tiến độ xây dựng và vận hành tuyến metro, quy hoạch tích hợp giữa giao thông với nhà ở và thương mại, hạ tầng xã hội hoàn chỉnh cùng chất lượng phát triển của chủ đầu tư.
Những dự án chỉ “ăn theo” thông tin quy hoạch nhưng thiếu tiện ích, thiếu kết nối hoặc hạ tầng triển khai chậm sẽ khó duy trì sức hút trong dài hạn.