Trong bức tranh tài chính của ngành bất động sản, tỷ trọng các khoản phải thu so với tổng tài sản luôn là một chỉ dấu quan trọng, phản ánh phần nào mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn của doanh nghiệp. Thống kê mới nhất từ báo cáo tài chính hợp nhất quý 1/2025 cho thấy, nhiều “ông lớn” trong ngành đang ghi nhận tỷ lệ phải thu ở mức cao đáng lo ngại, trong đó nổi bật là An Gia, Tập đoàn Đất Xanh, DIC Corp,...
Dẫn đầu danh sách là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã chứng khoán: AGG), với tỷ trọng khoản phải thu chiếm gần 84% tổng tài sản, mức cao nhất toàn ngành. Mặc dù trong quý 1/2025, tổng khoản phải thu ngắn hạn của An Gia đã giảm hơn 60% so với cuối năm 2024, xuống còn 5.844 tỷ đồng, nhưng con số này vẫn chiếm tỷ trọng áp đảo trên tổng tài sản là 6.936 tỷ đồng.
Đáng chú ý, sự biến động lớn nhất đến từ khoản phải thu dài hạn, khi tăng tới 266%, đạt 3.976 tỷ đồng, cho thấy doanh nghiệp có thể đang dồn lực vào các khoản hợp tác hoặc đầu tư dài hạn chưa đến kỳ thu hồi. Trong khi đó, khoản phải thu ngắn hạn đạt 1.844 tỷ đồng, vẫn ở mức cao dù đã giảm mạnh so với thời điểm cuối năm trước.
Tuy nhiên, trong khi tỷ trọng phải thu cao, An Gia lại ghi nhận kết quả kinh doanh khá ảm đạm. Doanh thu quý 1/2025 chỉ đạt 191,7 tỷ đồng, giảm đến 85% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế lao dốc mạnh, chỉ còn 8 tỷ đồng, tức giảm 96%. Điều này đặt ra dấu hỏi về khả năng thu hồi các khoản phải thu của doanh nghiệp.
Xếp thứ hai là Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (mã chứng khoán: DXS) với tỷ trọng phải thu lên tới 64%, tương ứng 9.924 tỷ đồng trên tổng tài sản 15.419 tỷ đồng. Trong đó, khoản phải thu lớn nhất là phải thu khác, đạt 7.466 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cuối năm 2024. Việc các khoản phải thu khác chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản DXS khiến nhiều nhà đầu tư đáng lưu tâm.
Kết thúc quý 1/2025, DXS ghi nhận doanh thu 512 tỷ đồng, giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế giảm 19%, còn 43 tỷ đồng. Theo giải trình từ phía doanh nghiệp, nguyên nhân chủ yếu là do chi phí bán hàng tăng 24%, khi công ty đẩy mạnh các hoạt động marketing và mở rộng thị trường. Mức chi mạnh tay cho hoạt động bán hàng trong khi tỷ lệ thu hồi dòng tiền từ khách hàng chưa cao đang khiến cấu trúc tài chính của DXS trở nên kém an toàn hơn.
Khác với An Gia hay Đất Xanh, Công ty Cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) dù cũng thuộc nhóm có tỷ trọng phải thu cao, chiếm khoảng 48,6% tổng tài sản nhưng lại thể hiện một bức tranh tài chính hoàn toàn khác biệt. Tính đến ngày 31/3/2025, các khoản phải thu của VHM lên tới hơn 323.000 tỷ đồng, trong đó phải thu ngắn hạn hơn 149.000 tỷ đồng, phần còn lại là dài hạn.
Tuy nhiên, điểm khác biệt của Vinhomes nằm ở hiệu quả hoạt động. Trong quý 1/2025, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất đạt 15.698 tỷ đồng, tăng trưởng mạnh 124% nếu bao gồm cả các khoản hợp tác kinh doanh và bán lô lớn (quy đổi theo doanh thu tài chính). Lợi nhuận sau thuế đạt 2.652 tỷ đồng, tăng 193% so với cùng kỳ năm trước.
Về tiềm lực tài chính, Vinhomes tiếp tục duy trì nền tảng vững chắc với tổng tài sản đạt 561.504 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu 223.396 tỷ đồng. Tại Đại hội cổ đông thường niên 2025, công ty cũng đặt kế hoạch đầy tham vọng với doanh thu dự kiến 180.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 42.000 tỷ đồng. Điều này cho thấy, dù tỷ trọng phải thu cao, nhưng nhờ quy mô lớn, quản trị tốt và khả năng triển khai dự án hiệu quả, Vinhomes vẫn duy trì được động lực tăng trưởng và kiểm soát rủi ro.
Một trong những cái tên đang được nhắc đến tiếp theo là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) khi đứng thứ 4 về tỷ trọng khoản phải thu, với con số 12.887 tỷ đồng, chiếm tới 38% tổng tài sản (33.660 tỷ đồng).
Dù vậy, Đất Xanh vẫn có một quý khởi đầu năm 2025 với kết quả kinh doanh tích cực hơn mong đợi. Doanh thu thuần trong quý đạt gần 925 tỷ đồng, dù giảm 13% so với cùng kỳ, chủ yếu do doanh thu chuyển nhượng bất động sản sụt giảm gần 19%, chỉ còn 666 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhờ giá vốn giảm mạnh 30%, lãi gộp của doanh nghiệp lại tăng 8%, đạt hơn 510 tỷ đồng. Lợi nhuận ròng theo đó cũng tăng trưởng ấn tượng, đạt 48 tỷ đồng, tăng 55% so với cùng kỳ.
Tuy nhiên, để hiện thực hóa mục tiêu lãi ròng 368 tỷ đồng trong năm 2025, Đất Xanh sẽ cần nhiều nỗ lực hơn trong các quý còn lại, khi kết quả quý 1 mới chỉ đạt 13% kế hoạch năm.
Trong khi đó, một cái tên khác cũng nằm trong tốp về tỷ trọng phải thu là Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp – mã chứng khoán: DIG). Với hơn 6.000 tỷ đồng phải thu, chiếm hơn 35% tổng tài sản (18.910 tỷ đồng), DIG đứng thứ 3 toàn ngành về tỷ lệ này. Đáng chú ý, phần lớn khoản phải thu của DIC Corp là ngắn hạn, với giá trị lên tới 5.780 tỷ đồng, cho thấy áp lực thu hồi công nợ trong ngắn hạn là không nhỏ.
Tình hình kinh doanh của DIG trong quý 1/2025 tiếp tục gặp khó khăn. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 176,53 tỷ đồng, giảm nhẹ 5,3% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế vẫn âm 45,44 tỷ đồng, dù đã cải thiện so với mức lỗ 121,24 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp chỉ ở mức 29,23 tỷ đồng, không đủ để bù đắp cho chi phí tài chính, bán hàng và quản lý, cùng với khoản lỗ từ công ty liên doanh, liên kết, dẫn đến kết quả thua lỗ tiếp tục kéo dài.
Đáng chú ý, DIG từng đặt ra một kế hoạch kinh doanh đầy tham vọng cho năm 2025, với mục tiêu doanh thu 3.500 tỷ đồng, tăng hơn 143% so với năm trước, lợi nhuận trước thuế dự kiến 718 tỷ đồng, tăng hơn 354%, cùng kế hoạch đầu tư 6.690 tỷ đồng và mức chia cổ tức dự kiến từ 7-10%. Tuy nhiên, với kết quả ảm đạm trong quý đầu năm, DIG vẫn đang ở rất xa mục tiêu đề ra, đặc biệt là khi vẫn phải đối mặt với gánh nặng chi phí và tỷ trọng phải thu lớn.
Câu chuyện của An Gia, Đất Xanh, DIC Corp,... cho thấy một nghịch lý trong ngành bất động sản: Dù đang nắm giữ lượng tài sản lớn, nhưng tỷ trọng phải thu cao khiến khả năng xoay vòng vốn bị ảnh hưởng đáng kể. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, việc các khoản phải thu chậm được chuyển hóa thành dòng tiền thực tế có thể kéo theo những hệ lụy về thanh khoản và hiệu quả sử dụng vốn.
