Thị trường bất động sản: Mong chờ gì ở năm 2020?

Giai đoạn năm 2018-2019 thị trường chứng kiến "cơn khát" của các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản. Theo số liệu quả Hội môi giới bất động sản Việt Nam, đến quý III/2019 thị trường bất động sản vẫn đi theo chiều hướng giảm, nhất là Hà Nội và TP.HCM. Đơn cử tại Hà Nội, tổng số sản phẩm mới được chào bán ra thị trường đã giảm hơn 4.000 căn so với cùng kỳ năm 2018.

Ở các tỉnh, thành lân cận với Hà Nội, dù được đánh giá như những “miền đất hứa”, nhưng nguồn cung và tỷ lệ giao dịch thành công cũng không mấy khả quan. Nhóm bất động sản du lịch, bao gồm biệt thự du lịch và căn hộ du lịch, thị trường ở các thành phố du lịch trọng điểm đã giảm đáng kể về nguồn cung.

Dấu ấn "buồn" Kỷ Hợi

Bên cạnh nguồn cung khan hiếm, thị trường bất động sản năm 2019 vẫn còn những dấu ấn "buồn vui lẫn lộn". Có thể kể đến việc hồi đầu năm, 100 dự án bao gồm cả hoàn thành và chưa hoàn thành của TP.HCM lọt "tầm ngắm" của công tác thanh tra hay cơn sốt đất cục bộ từ Đà Nẵng đến Vân Đồn sau đó là Bình Thuận, Phú Quốc, Đồng Nai. Hay như tại Hà Nội là tình trạng sốt đất tại một số huyện ngoại thành trước tin “lên Quận” như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh... Giới chuyên gia cho rằng, việc thiếu thông tin là kẽ hở để các nhà đầu tư thu gom nhà đất nhằm đầu cơ.

Tuy nhiên, câu chuyện khiến giới đầu tư bất động sản dậy sóng là việc Chủ tịch CTCP Địa ốc Alibaba Nguyễn Thái Luyện bị bắt nhằm phục vụ cho công tác điều tra các sai phạm đất đai của công ty này. Thực tế, đây là một thông tin không quá bất ngờ đối với các nhà đầu tư lâu năm và các công ty làm ăn chân chính trên thị trường bất động sản nhưng là một cú sốc với hơn 1.000 nhà đầu tư nhẹ dạ cả tin vào công ty này.

Hàng loạt các khu đất nông nghiệp cá nhân đứng tên sở hữu tại Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai bị phân lô bán nền dưới danh nghĩa "khu dân cư Alibaba". Đáng chú ý, Alibaba bán đất và huy động vốn thông qua hình thức kêu gọi đầu tư và nhận lãi tương tự mô hình lừa đảo Ponzi. Tức là các nhà đầu tư ký hợp đồng với Alibaba sẽ có quyền chọn đất hoặc lãi suất cam kết, sau mỗi lần mở bán Alibaba sẽ cộng thêm phần lãi của đợt mở bán trước và chi phí quản lý.

Không phải những nhà đầu tư không nhận ra mô hình huy động vốn này khá rủi ro, nhưng trước mức lợi nhuận lên tới 28%/năm, sự tin tưởng vào cam kết "chưa có khách hàng nào thua lỗ khi đầu tư vào Alibaba" nên vẫn "nhắm mắt" đầu tư, hàng nghìn tỷ đồng "chảy" vào túi lãnh đạo DN một cách dễ dàng. Hệ quả của sự việc này là sự trầm lắng trong giao dịch đất nền. Tâm lý lo ngại và e dè lan toả ra khắp thị trường, không chỉ ở TP.HCM mà còn ở các khu vực lân cận.

Sự việc của Alibaba chỉ mới tạm lắng xuống thì thị trường lại dậy sóng bức thư của Tập đoàn Empire - chủ đầu tư dự án đình đám Cocobay tại Đà Nẵng gửi các khách hàng thông báo không thể thực hiện được việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết lên đến 12%.

Thực tế, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nở rộ trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây với đa dạng dòng sản phẩm cho nhà đầu tư lựa chọn cùng mức giá hợp lý, cam kết cao về lãi suất đã thu hút rất đông nhà đầu tư tham gia. Mặc dù chưa có hành lang pháp lý về loại hình bất động sản này, nhưng dựa trên tiềm năng du lịch cũng như mức cam kết cao đã tạo ra một thị trường condotel rất sôi động từ 2016-2019.

Tuy nhiên, vào thời điểm giao dịch condotel chững lại, hành lang pháp lý chưa rõ ràng và việc phá vỡ cam kết từ một dự án được kỳ vọng rất cao của chủ đầu tư dẫn đến nhiều nghi ngờ đối với loại hình bất động sản này.

Sẽ là rất thiếu xót nếu không nhắc đến dấu mốc Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Quốc hội và Chính Phủ việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật nhằm "siết" nguồn vốn trung và dài hạn "đổ" vào bất động sản. Điều này dẫn tới việc các DN bất động sản đua nhau đẩy mạnh việc phát hành trái phiếu để đảm bảo cho các dự án. Tính tới tháng 12/2019, hơn 61.000 tỷ đồng phát hành từ trái phiếu DN, trong đó riêng ngành bất động sản, xây dựng, hạ tầng chiếm 27%, tương đương với hơn 16.000 tỷ đồng.

Ẩn hiện cả sự "ngọt ngào" và "cay đắng", bức tranh chung của thị trường bất động sản năm 2020 vẫn chưa thực sự rõ ràng, mọi nhận định đưa ra đều chỉ mang tính chất tương đối. Tuy nhiên, có một điều chắc chắn là khi quyết định "xuống tiền" tại bất cứ một mặt hàng nào, các nhà đầu tư luôn cần phải giữ "một cái đầu lạnh".

Năm mới, kỳ vọng mới hay "khúc quanh gập ghềnh"?

Tạm gác lại sự trầm lắng cùng những nỗi buồn của năm cũ, nhà đầu tư cũng như các chuyên gia lại tiếp tục ngồi lại để đưa ra những nhận định và chiến lược cho năm mới. Có người nói rằng, nền kinh tế chung năm vừa qua đạt mức tăng trưởng tốt, làn sóng đầu tư vào cơ sở hạ tầng đạt mức cao nhất khu vực Đông Nam Á và vẫn có xu hướng gia tăng sẽ tạo nhiều động lực cho thị trường bất động sản.

Động lực đầu tiên đến từ việc phân khúc bất động sản công nghiệp ngày càng trở nên hấp dẫn và sôi động hơn với các nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư nước ngoài với các khu công nghiệp được đầu tư đồng bộ hoá. Các dự án hình thành đại đô thị tại vùng ven trung tâm Hà Nội, TP.HCM sẽ định hình xu hướng nổi bật trên thị trường và lan toả cho sự phát triển của thị trường bất động sản tại các khu vực lân cận.

Bên cạnh đó là sự bùng nổ của các phân khúc nhà ở bình dân, nhà nhỏ và siêu nhỏ, khu đô thị thông minh, bất động sản thương mại cũng được dự báo là cơ sở tăng trưởng cho thị trường bất động sản năm 2020. Thế nhưng có một thực tế là, cơ hội luôn tồn tại trên thị trường nhưng bên cạnh đó vẫn là những rào cản khó gỡ.
Nói về nguyên nhân của những diễn biến trên thị trường bất động sản năm qua trong cuộc trao đổi với Tạp chí Thương Gia, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho biết “Vấn đề lớn nhất chúng ta có thể thấy được chính là vấn đề về pháp lý, đã có hàng chục điểm xung đột trong những quy định đã được chỉ ra tại báo cáo của các cơ quan chức năng có liên quan". "Hệ luỵ của thực tế này có thể ngay lập tức nhìn thấy được trong khoảng 2 đến 3 năm nữa không có cung, trong khi hiện nay giá bất động sản bắt đầu tăng tại TP.HCM và Hà Nội. Làm gì để đẩy cung trong lúc này là rất quan trọng ", Giáo sư Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Trước đó, các chuyên gia khác cũng đưa ra nhận định rằng, yếu tố chính sách sẽ tác động thới thị trường như việc sửa đổi một số Luật như Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng được giao sửa đổi Luật Nhà ở.

Tuy nhiên, ngay cả khi có hiệu lực thì các Luật này cũng chưa thể tác động ngay và nhanh đến thị trường. Do đó, thị trường bất động sản đang ở trạng thái bấp bênh. Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, "Chúng ta thì vẫn chạy theo thực tế để mà sửa Luật trong khi các nước khác thì Luật pháp được nghiên cứu để dẫn đường cho phát triển. Mà ta còn chạy khá chậm hơn so với thực tế".

Dưới cái nhìn của nhà quản lý, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, nhìn chung thị trường bất động sản năm 2020 sẽ không có nhiều biến động. Nhận định về từng phân khúc thị trường, ông Hưng cho rằng, đối với phân khúc nhà ở, tại thị trường Hà Nội, nguồn cung nhà ở sẽ duy trì ổn định, trong đó nguồn cung mới vẫn chủ yếu ở phân khúc trung cấp, giá nhà có thể tăng 1 - 2%. Tại TP. HCM, nguồn cung bất động sản nhà ở giảm, do không có nhiều dự án mới được phê duyệt triển khai, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở giá thấp, giá nhà tăng 4 - 5%.

Đối với phân khúc đất nền, sau diễn biến từ vụ việc của Công ty Alibaba, công tác quản lý của chính quyền sẽ chặt chẽ hơn, do đó, khó có dự án mới ra hàng. Mặt khác, nhà đầu tư sẽ có tâm lý e ngại việc mua – bán bất động sản đất nền, dự báo lượng giao dịch đất nền có thể sụt giảm mạnh. Với thị trường bất động sản du lịch tại một số địa phương nổi tiếng về du lịch như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam, Kiên Giang... dự báo thị trường tiếp tục chững lại, trầm lắng hơn so với giai đoạn 2017 - 2018… Đồng thời với đó, nguồn cung vốn cho thị trường sẽ tiếp tục hạn chế dẫn đến khó khăn ít nhiều cho thị trường bất động sản.

Ẩn hiện cả sự "ngọt ngào" và "cay đắng", bức tranh chung của thị trường bất động sản năm 2020 vẫn chưa thực sự rõ ràng, mọi nhận định đưa ra đều chỉ mang tính chất tương đối. Tuy nhiên, có một điều chắc chắn là khi quyết định "xuống tiền" tại bất cứ một mặt hàng nào, các nhà đầu tư luôn cần phải giữ "một cái đầu lạnh".