TS. Cấn Văn Lực điểm mặt 7 khó khăn khi thực hiện dự án nhà ở xã hội

Tại hội thảo "1 triệu căn nhà ở xã hội: Giải pháp nâng cao khả năng thụ hưởng cho người thu nhập thấp", TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế đã đưa ra những khó khăn, đồng thời đề xuất các giải pháp trong đầu tư xây dựng căn hộ nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp.

Vướng mắc xếp thành lớp

Đánh giá việc triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, TS. Lực chỉ ra 7 khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Thứ nhất, chưa nhất quán về quan điểm, cách hiểu, cách tiếp cận nhà ở xã hội. Hiện nay, nhà ở xã hội chủ yếu dành cho đối tượng chính sách, người có công với cách mạng; hoạt động mang tính "từ thiện".

Vẫn còn có những quan điểm cho rằng, nhà ở xã hội là từ thiện, là xin - cho, là có vấn đề trục lợi chính sách. Như vậy, sẽ khó triển khai được nhà ở xã hội, dó đó, cần có thay đổi quan điểm về cách tiếp cận.

Thứ hai, vướng mắc về cơ chế, chính sách, quy trình thủ tục, theo ông Lực, đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội chưa có cơ chế, chính sách rõ ràng, bài bản, dài hơi trong phát triển căn cơ. Nếu 6 luật về đất đai; nhà ở; kinh doanh bất động sản; quy hoạch; xây dựng; đầu tư có sự chồng chéo thì vô cùng phức tạp.

Thứ ba, khó khăn quy hoạch và quỹ đất, thực tế quỹ đất đang ở tình trạng vừa thiếu vừa thừa, tức có địa phương có quỹ đất, có địa phương không có. Ví dụ, Bắc Ninh thừa quỹ đất, TP.HCM đang khan hiếm quỹ đất. Đồng thời, khâu đền bù giải phóng mặt bằng cũng gặp nhiều trắc trở.

Thứ tư, về nguồn vốn, ông Lực chỉ rõ, nguồn vốn ngân hàng, dù đúng nhưng chưa trúng, bởi ngân hàng chỉ là tín dụng thương mại có ưu đãi, chứ không phải tín dụng kinh tế nhân văn. Ngoài ra, vẫn đang rất thiếu nguồn vốn tài trợ bền vững cho phân khúc này, đa số các dự án nhà ở xã hội tính đến thời điểm hiện nay được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn công, một số dự án do tư nhân thực hiện.

Các dự án nhà ở xã hội rất khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân sách do được bố trí cho các dự án nhà ở xã hội là rất ít, điều kiện – thủ tục phức tạp, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội còn ít.

“Tôi cho rằng, nỗ lực rất lớn của ngân hàng thương mại đã hy sinh lãi suất giảm 2 – 3%. Trong khi đó, doanh nghiệp bị khống chế khung định mức về diện tích nhà ở, do đó, cần phải có một quỹ đầu tư lâu dài và cần cơ chế linh hoạt”, vị TS nói.

Thứ năm, khó khăn về giới hạn lợi nhuận của các dự án nhà ở xã hội, trên thực tế mức quy định lợi nhuận tối đa 10% trên tổng mức đầu tư, điều này quá khó cho doanh nghiệp vì lãi suất vay đã đạt  tới 8%.

Thứ sáu, vướng mắc liên quan tới trình tự, thủ tục mua, thuê nhà ở xã hội. Hiện nay, thủ tục mua bán nhà ở xã hội tương đối phức tạp, các đối tượng được mua nhà ở xã hội phải thỏa mãn nhiều tiêu chí, điều kiện; tốn nhiều công sức, thời gian để có được các giấy tờ xác nhận thỏa mãn các điều kiện trên.

Cùng với đó là việc kiểm soát hồ sơ giao cho chủ đầu tư; dẫn tới rủi ro trục lợi chính sách. Quy định sau 5 năm mới được bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội hay không cho phép doanh nghiệp hoạt động tại các khu công nghiệp được mua nhà ở xã hội.

Thứ bảy, vướng mắc về hoạt động thanh tra, kiểm tra phức tạp, doanh nghiệp chưa đầu tư vào công nghệ xây dựng do chủ trương, chính sách chưa rõ ràng.

Hiến kế để gỡ khó

Từ những thực trạng trên, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, để việc thực hiện 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, Nhà nước nên quán triệt, thống nhất quan điểm, coi đây là "chính sách kinh tế nhân văn, mang cả ý nghĩa kinh tế và an sinh xã hội". Đồng thời, xây dựng một đề án tổng thể, căn cơ, bài bản hơn, giải quyết vấn đề mục đích sử dụng nhà ở xã hội dành cho cả nhu cầu mua và nhu cầu thuê. Về đối tượng được mua nhà ở xã hội, chúng ta nên mở rộng hơn, linh hoạt theo từng địa phương.

Đặc biệt, nhà ở xã hội phải tăng tính thị trường, tính hấp dẫn, khắc phục tình trạng trục lợi chính sách, làm tốt hơn công tác khảo sát, đánh giá thực trạng, phân tích và dự báo về cung - cầu nhà ở xã hội.

“Ưu đãi thực sự về thuế, phí đối với doanh nghiệp bất động sản phát triển nhà ở xã hội, chú trọng khâu quy hoạch, linh hoạt hơn trong việc bố trí quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội, cân nhắc phương án cho phép chủ đầu tư nộp tiền. Có quy định mức tối thiểu về diện tích, tối đa về giá (giá trần) nhưng cần sát thị trường hơn, tăng vai trò của các bên liên quan”, ông Lực phân tích

Điều quan trọng nhất, cần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thể chế, khung pháp lý, ban hành nghị quyết, cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển nhà ở xã hội. Quy định mức lợi nhuận tối đa phù hợp hơn hoặc thay đổi cấu trúc vốn, rà soát, thống nhất cách hiểu, cách làm, giảm thiểu mạnh quy trình, thủ tục đầu tư cũng như điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội.

Ngoài ra, các nội dung quan trọng trong các Nghị quyết, Đề án về phát triển nhà ở xã hội cần được luật hóa, nhất quán trong các dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Chia sẻ tại hội thảo, TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội đề nghị ưu đãi và tăng tỷ trọng cho thuê nhà ở xã hội.

Theo ông Nghiêm, việc Thủ tướng Chính phủ có Quyết định phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030 là dấu ấn trong phát triển nhà ở.

"Đánh giá tổng quan cho thấy đã cơ bản đủ hành lang pháp lý để thực hiện đề án đã ban hành. Vấn đề cần quan tâm là nhận thức chỉ đạo của địa phương, sự tham gia của doanh nghiệp, kế hoạch triển khai và quy trình thực hiện", TS. Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh

Ngoài các giải pháp về cơ chế chính sách, về nguồn vốn phát triển, về thu hút xã hội hóa đầu tư, về cải cách thủ tục hành chính... rất cần quan tâm trước hết các giải pháp về quy hoạch và quản lý.

“Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở có yêu cầu đặc thù song không nên xem đây là giải pháp tình thế, là "điểm mờ" trong phát triển đô thị cần hướng tới mà mục tiêu là bảo đảm bền vững, môi trường sống thích hợp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội” TS. Nghiêm phân tích.

Bên cạnh đó, dự án nhà ở xã hội cần đa dạng hóa các phương thức sử dụng. Chính phủ đã xác định các phương thức, bán, thuê mua, thuê, song cần giao nhiệm vụ để UBND cấp tỉnh xác định rõ tỉ lệ tương ứng với từng dự án.

Với các khu công nghiệp, đề nghị áp dụng phương thức cho thuê là chủ yếu và cho phép các doanh nghiệp là chủ thể trong tổ chức cho người lao động của mình được thuê. Việc ưu đãi và tăng tỷ trọng nhà cho thuê không chỉ góp phần giải quyết mất cân đối cung và cầu của thị trường bất động sản mà còn là yếu tố đẩy nhanh Đề án ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.