Người nở ra. Đất đứng lại. Vòng người ngày càng khép chặt vòng đất. Từ sau ngày đất nước thống nhất đến nay, dân số Việt Nam đã tăng gấp 3 lần - từ hơn 30 triệu đến xấp xỉ cả trăm triệu người. Trọng tâm phát triển kinh tế thế giới đôi chục năm nay dịch chuyển về châu Á, trong đó Việt Nam là vùng trũng. Những thành phố mở ra, bờ xôi ruộng mật, làng xóm… bị băm nát để lấy chỗ làm ăn và cả chỗ ở cho từng ấy con người. Một đội ngũ tỷ phú, triệu phú đô la được hình thành nhờ đất. Trong dân chúng, nhiều người “theo voi” cũng được chút “bã mía” – có mảnh này khu kia, riêng khâu quản lý, thắp hương vái lạy thổ công cũng đã vã mồ hôi.
Đồ… đất!
Mọi sự đang khá ổn thì bỗng dưng đại dịch Covid-19. Thị trường sau một hồi ngơ ngác, giá bỗng dưng… thăng thiên. Thế là mặc kệ con Covid, các “con giời” lại lao vào mua đất. Rất nhiều lý do được đưa ra: Lạm phát, đại dịch, sự sống mong manh, người ta muốn về với mẹ Thiên nhiên, với thế giới của cỏ cây hoa lá, con người biết quý trọng cuộc sống hơn… Tựu trung lại, ai cũng muốn tranh thủ hưởng thụ khi điều kiện cho phép, lại vẫn mục đích nắm giữ của cải hoặc sinh lời.
Nhưng cây đời dù mãi tươi xanh thì những giấc mơ không phải bao giờ cũng đẹp. Ai cũng biết không gì là mãi mãi, thị trường có sóng, có quy luật… nhưng người biết “nhả ra, gom vào” đúng nhịp không có nhiều. Phần lớn nhà đầu tư hoặc chủ tài sản muốn bán nhà đất vẫn bám theo nhịp sóng đi lên, đến lúc sóng sập xuống thì không kịp trở tay. Nhà đất từ trong các dự án hoành tráng, khu nghỉ dưỡng, nhà phố và đặc biệt là nhà vườn ngoại ô bỗng dưng nằm ườn ra dưới cái sự chán chường của mưa nắng và sự ngao ngán của người bán lẫn môi giới.
Không ít lòng người hỗn loạn vì nợ nần, lãi suất cao, nhìn đất đai nhà cửa ế ẩm mà bất lực thốt lên “đúng là đồ đất”.
“Vua” núp trong két
Tiền không biết chui hết đi đâu mà ai cũng kêu nợ. Không phải khoản nợ bình thường mà là nợ khó trả hoặc không thể trả khi lãi suất tăng quá cao. Càng làm to càng nợ lắm. Các chủ DN kêu nợ, nhà đầu tư kêu nợ, nhân viên văn phòng, công nhân cũng kêu nợ… Đến cả những người xưa nay chí thú, làm ăn chi tiêu “chắc như cục gạch” cũng kêu nợ - chỉ vì “chót” vay thêm tiền mua một căn trong một dự án nhà ở để dành dụm cho con, giờ ăn tiêu tằn tiện, còng lưng trả lãi. Đến khổ!
Chỉ có một số người “nấp trong bóng tối” mới không kêu nợ. Họ lặng lẽ quan sát thị trường, chỗ nào xung yếu thì mới lại gần, để giải quyết “cục máu đông” nợ xấu cho ngân hàng và giải thoát nỗi ám ảnh nợ nần cho gia chủ.
Lan - bạn tôi, đầu năm 2021 nhắm 1 căn shophouse trong Vin Ocean Park 1, giá 12 tỷ đồng. Đang thu xếp tiền thì người khác mua mất. Chưa kịp định thần thì nhìn thấy thị trường như vào cơn lên đồng, giá tăng từng ngày. Căn tương tự như căn shophouse chị định mua giá đã tăng xấp xỉ gấp đôi. Trong lúc đó, Kim - một người bạn khác của tôi mua được một căn như vậy với giá 19,5 tỷ đồng - rất hỉ hả vì mua được giá hời tới vài tỷ đồng. Đang rầu lòng vì bị trượt mất căn shophouse ở Ocean Park 1 thì Vin Group bỗng mở bán dự án Ocean Park 2, thị trường phản ứng quá nhanh và quá nóng, thế là bà bạn tên Lan của tôi liền “vồ” luôn 1 căn 14,5 tỷ đồng - giá đang trên đà thăng thiên.
Một nhà đầu tư khác mà tôi đã có dịp trò chuyện bỏ ra gần 80 tỷ mua tới 3 căn biệt thự trong một khu nhà ở mang phong cách Địa Trung Hải ở Hạ Long. Anh dự định sẽ về hưu sớm để phát triển kinh doanh mô hình home stay trên bờ vịnh di sản và tận hưởng cuộc sống của người đã tích lũy được một khối tài sản vững chắc.
Người tính chẳng bằng trời tính! Ngỡ tưởng sau đại dịch, mọi thứ cứ thế “bốc” lên để giải tỏa mọi bế tắc của những năm tháng phong tỏa bức bối… Nhưng không! Đúng là thị trường bất động sản “bốc” lên thật, “bốc” rất nhanh rồi đóng băng cũng rất nhanh. Nó đóng băng luôn cả tiếng “ớ” mà người ta vừa phát ra. Nhiều “tay to” trong thị trường nhà đất chưa kịp “thoát” hàng bỗng thấy mọi thứ như bị chiếc đũa thần gõ vào và… đứng lặng ngắt. Nhưng nợ hàng tháng thì ngược lại – chuyển động không ngừng.
“Thúc như thúc nợ” là câu cửa miệng của bao người. Nó làm cho ông chủ từng giàu nứt đố đổ vách có 3 căn biệt thự 80 tỷ trên bờ vịnh di sản (trong đó ông có 60 tỷ, vay ngân hàng 20 tỷ) nửa đêm bật dậy, nhìn trừng trừng vào vách tường mà toát mồ hôi vì nghĩ đến khoản nợ phải trả. Nó làm cho hai bà bạn Lan và Kim của tôi rơi vào cảnh nhặt nhạnh, rúm ró, trả lãi vay mà như bị róc thịt…
Thà giải quyết “nó” đi để tự cứu mình. Tự do muôn năm. Không được tự do tài chính thì tự do không nợ nần. Một bà bạn của tôi bán căn nhà mặt phố lớn 54 tỷ đồng để trả khoản vay 15 tỷ đồng bỗng thấy mình thăng hoa vì không vướng bận, dù trước đó chị định bán nó với giá 58 tỷ. Một bà bạn khác của tôi bán được căn nhà mặt phố Hoàng Hoa Thám với giá 9,5 tỷ đồng. Chị mua 1 căn chung cư 2 phòng ngủ có 2,4 tỷ ở khu đô thị mới Nghĩa Đô, liền khu đô thị Tây Hồ Tây, Ngoại giao đoàn hiện đại bậc nhất Hà Nội. Số tiền còn lại, chị “đẩy” vào tiết kiệm đúng giai đoạn cao trào huy động vốn và cho vay cao nhất.
Mới chỉ có chưa đầy năm “thay đổi số phận” mà ai gặp chị cũng không khỏi ngạc nhiên vì độ trẻ trung phơi phới của chị. Mỗi lần ngoảnh cổ nhìn lại khu nhà cũ, chị lạnh người khi thấy những căn nhà phố tương tự với nhà chị vừa bán, giờ “hô” hơn 7 tỷ mà mãi “chả ma nào mò tới”.
Kim bạn tôi thì không có cái may mắn đó. Căn shophouse chị mua 19,5 tỷ, giờ thông qua môi giới, người mua thũng thẵng: “13 tỷ thì tôi xuống tiền”. Lan bạn tôi cũng được môi giới truyền đạt lại: “Giờ này ai mua nhà, có bán dưới 10 tỷ thì tôi mua chơi”. Chủ nhà khóc vì áp lực, vì mất tiền, bị ép giá. Môi giới khóc vì những thương vụ khó nhằn. Chỉ có người mua là mỉm cười, điềm tĩnh chờ đợi thị trường xuống đáy – chả khác nào con kền kền chờ xơi xác chết!
“Khoảng 23% DN bất động sản chỉ có thể duy trì hoạt động đến hết quý III năm 2023, còn khoảng 43% trụ được đến hết năm 2023. Dù có nhiều chính sách gỡ khó nhưng dự báo thị trường vẫn sẽ tiếp tục khó khăn, nếu không tìm được lối thoát rất có thể nhiều DN sẽ phải “ra đi”.
Ông Nguyễn Văn Đính
(Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam)
Giới hạn của lòng kiên nhẫn
Cuối năm 2022, đầu năm 2023 là năm chứng kiến làn sóng tháo chạy khỏi thị trường nhà vườn, home stay, trang trại, các khu đô thị xa thành phố, nhà đất, căn hộ ở các khu nghỉ dưỡng… Điều này thật dễ hiểu bởi tâm lý, mục đích đầu tư căn nhà thứ hai thứ ba, các cơ sở kinh doanh lưu trú. Khi gặp lực cản thì dù buốt ruột chịu lỗ, người ta cũng dễ dàng buông tay hơn phải bán căn nhà thứ nhất để giải quyết nợ nần và cắt giảm chi phí không cần thiết.
Làn sóng hạ giá bán nhà giờ đã lan sang các khu phố trung tâm. Nhan nhản trên mạng những lời rao bán nhà mặt phố, tòa nhà cao tầng vừa ở vừa cho thuê…
Khó có thể tưởng tượng được có những ngôi nhà phố cổ mà cách đây vài năm không chỉ là niềm tự hào, là hình ảnh và thể hiện vị thế của ông bà chủ mà còn mang lại khoản tiền thụ động hàng tháng khấm khá cho họ, nay được rao bán một cách lạnh lùng. Thông tin “nói nhỏ” ngoài lề cho biết, chủ nhà đang ngập trong nợ, bán để “cứu hiện tại”. Một căn nhà mặt phố cổ quận Ba Đình (Hà Nội) 8 tầng hiện đại, thang máy, cửa hàng trên diện tích đất xấp xỉ trăm m2 đang được rao bán 33 tỷ đồng.
Môi giới thẽ thọt: “Có thương lượng, miễn là người mua thiện chí”. Nhiều căn nhà vài chục tỷ, thậm chí một vài trăm tỷ giờ được quảng cáo bán trên mạng tạo thành một “hội chợ nhà sang” mà lòng người buồn như trấu cắn. Người bán khóc thầm, môi giới khóc vụng trong một thị trường nhà ngon, giá rẻ. Khó thì tất cả cùng khó, tiền nó chui đi đâu hết. Rất ít người lâu nay vẫn cất tiền mặt trong tài khoản, đêm kê cao gối ngủ kệ cho tài khoản automatic làm phép tính cộng hoặc nhân, một ngày nào đó thấy món nào ngon ngon mới xuất tiền “chộp” một cái, rồi một ngày đẹp đẹp lại xuất hàng, cất tiền vào tài khoản.
Tiền mặt thực sự là Vua. Những người cất “Vua” trong két luôn mỉm cười nhưng họ cười trong bóng tối nên ít người nhìn thấy. Chỉ khi nào giá rơi tận đáy, nhà sang tên đổi chủ, người ta mới chứng kiến nụ cười phớt trên môi của người thắng trận.
Một nhà đầu tư vào thị trường nhà đất mà rộng tay quá sẽ giống như một anh có vợ (nhà chính) và một số cô bồ (sản phẩm đầu tư). Khi “chiến tranh” xảy ra, anh ta rút về với “vợ” giống như máu chảy về tim. Nếu chẳng may nhà tan cửa nát vì lắm “bồ” thì cũng cố vớt vát giữ lấy một “cô” làm chỗ dựa. Tôi đã chứng kiến một ông chủ của vài ba biệt thự lớn vừa ở vừa cho thuê, có trang trại và một số sản phẩm bất động sản rải rác trong các dự án nhà ở. Sau vì vỡ nợ mà phải bán tất, đưa vợ con lên trang trại ở Hòa Bình, tự chăn nuôi trồng trọt mà sống – người sang phố thị mà nay chả khác nào dân nghèo trong bản.
Giờ mới là giữa năm. Dự báo tình hình còn khó đến hết năm nay, xém cả nửa đầu năm 2024 nữa rồi mới có thể ngóc đầu động đậy. Ai đủ kiên nhẫn để chờ thời? “Ngựa” nào đi được đường dài để được gắn mác “ngựa hay”?
Chưa biết! Chỉ biết rằng sẽ có nhiều người phải bán nhà bán đất với giá đau như nhát cắt vào da thịt. Cũng sẽ có những ông chủ bà chủ DN buộc phải rao bán tài sản bất động sản của mình – chả khác nào chị Dậu mang con mang chó ra chợ bán, lại nghe tiếng rin rít bên tai: Người ta mua cho còn kêu rẻ…
