Tiền người mua trả tiền trước ngắn hạn là khoản tiền mà người mua ứng trước để mua các sản phẩm, dịch vụ, hàng hoá, tài sản cố định, các bất động sản đầu tư mà doanh nghiệp cung cấp không quá một năm hay trong chu kỳ sản xuất (không bao gồm các khoản doanh thu đã nhận trước).
Nói một cách dễ hiểu đó chính là người mua "đặt cọc", giữ chỗ cho căn nhà mình "hình thành trong tương lai" của mình và chủ đầu tư sẽ thu trước của người mua một khoản tiền để phục vụ cho việc xây dựng dự án. Dự án đó đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Tiền mua trả trước ngày càng phình to
Theo thống kê của ThuonggiaOnline, tính đến thời điểm ngày 31/12/2022, tổng số tiền mà 10 doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên sàn chứng khoán Việt Nam đã thu trước của người mua nhà lên tới 88.124 tỷ đồng. Con số này gấp 3,9 lần so với 31/12/2021 là 22.526 tỷ đồng.
Cụ thể, 10 doanh nghiệp đó gồm Công ty Cổ phần Vinhomes (VHM); Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL); Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG); Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH); Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô (HDG); Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (VPI); Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG); Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR); Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG); Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP).
Trong đó, 2 ông lớn có con số ấn tượng nhất chính là Vinhomes và Novaland chiếm tới 88% tổng số tiền người mua trả tiền trước ngắn hạn của 10 doanh nghiệp cộng lại. Cụ thể, Vinhomes là doanh nghiệp đang "om" số tiền của người mua nhà lên tới 62.336 tỷ đồng. Nếu so sánh với cuối năm 2021 (8.862 tỷ đồng), con số này đã gấp hơn 7 lần.
Novaland có con số thấp hơn chỉ 15.952 tỷ đồng nhưng vẫn tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ cuối năm 2021 (8.305 tỷ đồng). Khi đặt trong tương quan với vốn chủ sở hữu, con số này chiếm 35%, còn Vinhomes chiếm 42% vốn chủ sở hữu.
Ngoài ra, nằm trong hàng ngũ giữ trên 1.000 tỷ đồng của khách hàng còn có Tập đoàn Đất Xanh, Đầu tư Phát triển Xây dựng và Nam Long. Trong đó Tập đoàn Đất Xanh thu trước 2.382 tỷ đồng, DIG là 1.460 tỷ đồng và Nam Long là 3.271 tỷ đồng tiền đặt cọc của khách hàng.
Các doanh nghiệp giữ dưới 1.000 tỷ đồng tiền của khách hàng như Khang Điền (987,5 tỷ đồng), Hà Đô (749,5 tỷ đồng), Văn Phú - Invest (584,5 tỷ đồng), Phát Đạt (261,7 tỷ đồng) và Đầu tư Sài Gòn (132,9 tỷ đồng).
Đáng chú ý, ngược với 8 doanh nghiệp trên, số tiền người mua trả tiền trước ngắn hạn của Phát Đạt giảm từ 1.691 tỷ đồng xuống còn 261,7 tỷ đồng, tương tự Hà Đô từ 1.194 tỷ đồng xuống còn 749,5 tỷ đồng.
Thông thường, trong báo cáo tài chính, số tiền người mua trả tiền trước ngắn hạn nằm trong nợ ngắn hạn của doanh nghiệp. Đặc thù của khoản này là không phải chịu lãi suất, có tính gối đầu và không thể thiếu trong các giao dịch kinh doanh.
Ở góc độ tích cực, có thể thấy rằng doanh nghiệp bất động sản cần có uy tín mới được khách hàng "chọn mặt gửi vàng", đặt cọc trước "sản phẩm hình thành trong tương lai. Đồng thời, ban lãnh đạo công ty cũng phải có kế hoạch tài chính hợp lý mới tận dụng được nguồn vốn kinh doanh mà không mất chi phí vốn.
Tiền treo
Tuy nhiên, nếu nhìn kỹ hơn khoản tiền người mua trả tiền trước còn có nhiều vẫn đề cần phải chú ý. Điểm chú ý đầu tiên đó là tên gọi của các loại hợp đồng "đặt cọc" mua "nhà hình thành trong tương lai" của các dự án hiện nay trên thị trường.
Thời gian qua, tại nhiều dự án trên khắp cả nước, việc khách hàng kiện chủ đầu tư đang diễn ra khá nhiều khi những điều khoản trong bản hợp đồng mập mờ, thiếu sự minh bạch, đẩy người mua vào cảnh “dở mếu, dở khóc”. Theo đó, thay vì khách hàng ký các hợp đồng có tên gọi là hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, hợp đồng cho thuê... được luật quy định rõ ràng và bảo vệ thì nhiều khách hàng lại thường ký các loại hợp đồng như hợp đồng hợp tác, hợp đồng góp vốn, văn bản thoả thuận...
Điểm chú ý khác đó là, thông thường, khách hàng sẽ ký thẳng với chủ đầu tư hoặc khách hàng ký với một bên thứ 3 (là công ty môi giới, công ty liên kết, công ty con, đơn vị bán hàng cho chủ đầu tư...).
Nếu ký thẳng với chủ đầu tư, số tiền người mua trả tiền trước này sẽ được hoạch toán vào báo cáo tài chính, có thể nó sẽ được đưa vào nợ ngắn hạn như 10 công ty niêm yết ở trên.
Còn nếu khách hàng đặt cọc mua nhà nhưng lại không ký với chủ đầu tư mà ký với một bên thứ ba thì đương nhiên số tiền này sẽ không được "hiện thị" trên báo cáo tài chính mà chúng ta thường thấy. Nó càng chẳng bao giờ xuất hiện nếu đơn vị phân phối dự án cho chủ đầu tư và chủ đầu tư là hai pháp nhân độc lập và hai bên không ký điều khoản thu tiền khách hàng “hộ” chủ đầu tư.
Cần phải nhấn mạnh thêm rằng, hợp đồng hợp tác giữa hai công ty thường được coi là "bí mật" doanh nghiệp và không bao giờ công khai.
Ngoài ra, theo tìm hiểu, các đơn vị môi giới của chủ đầu tư vẫn đang thu được rất nhiều nghìn tỷ đồng của khách hàng mua sản phẩm tại các dự án bất động sản trên thị trường nhờ vào một “kỹ thuật” về câu chữ và pháp lý.
Cụ thể, sau khi đặt cọc với mục đích mua sản phẩm tại một dự án nào đó, khách hàng sẽ nhận được văn bản thỏa thuận (hoặc hợp đồng tương tự) do bên môi giới soạn sẵn và gửi kèm cùng nhiều phụ lục của văn bản thỏa thuận này.
Trong quãng thời gian này, nhiều dự án đã buộc khách hàng của mình nộp quá nửa giá trị sản phẩm bất động sản muốn mua của dự án. Và là nộp cho nhà môi giới, chứ không phải nộp cho chủ đầu tư.
Với những văn bản trên, dù khách hàng đã nộp tiền đặt cọc theo đợt nhưng phải chờ dự án đủ điều kiện mua bán theo quy định của pháp luật thì mới được ký hợp đồng mua bản chính thức. Nên thời hạn ký hợp đồng có thể kéo dài.
Điều này có nghĩa, nhà môi giới chỉ là đơn vị giữ tiền hộ khách hàng mua sản phẩm tại dự án. Chưa hết, do chỉ giữ tiền hộ khách hàng mua sản phẩm dự án, nên về nguyên tắc, tiền lãi gửi ngân hàng từ nghiệp vụ giữ hộ này đương nhiên phải thuộc về khách hàng (nếu không có thỏa thuận khác). Chứ không thể thuộc về doanh nghiệp môi giới, do doanh nghiệp này chỉ hưởng phí môi giới mà thôi.
Tất nhiên, như bao vụ kiện tụng đã và đang diễn, khi khách hàng ký hợp đồng, đơn vị môi giới không hề nhắc tới việc này. Mặc nhiên, đối với đơn vị môi giới việc giữ hộ hàng tỷ đồng tiền của khách hàng là điều hết sức hiển nhiên, không đáng để nhắc đến. Và nếu khách hàng có biết để hỏi thì môi giới lại giải thích như trong phần hợp đồng và có đính kèm phụ lục.
Nói một cách dễ hiểu khác, khách hàng cũng không hề biết số tiền của mình đang được công ty môi giới giữ hộ trong ngân hàng, được hưởng lãi bao nhiêu. Và nếu nó được công khai hết thì số tiền mà 10 doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên sẽ còn phình to thêm nữa. Nếu đem số tiền thu được này nhân với lãi suất huy động chỉ với 5%/năm, số tiền mà các doanh nghiệp hưởng lãi từ việc gửi tại ngân hàng là một con số khổng lồ.
Cần nhấn mạnh rằng, trên thị trường hầu hết các ông lớn ngành bất động sản đang triển khai hình thức này. Và nó đã có tác dụng cho các doanh nghiệp khi đang trong giai đoạn khó khăn hiện nay.
