Hàng loạt chính sách mới, các dự án hạ tầng khủng và tín hiệu tích cực từ nền kinh tế đang tạo ra lực đẩy lớn cho thị trường bất động sản. Nhưng theo các chuyên gia, đừng để cơ hội biến thành “cạm bẫy” nếu nhà đầu tư chỉ chạy theo phong trào, thiếu góc nhìn dài hạn.
NHIỀU CÁI THUẬN CHO THỊ TRƯỜNG
Tại toạ đàm thực chiến "Thị trường chung cư Hà Nội và đất nền các tỉnh phía Bắc", Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, năm nay và các năm tới thị trường bất động sản có nhiều yếu tố hỗ trợ rất tích cực. Tuy nhiên, cần thận trọng, không nên tận dụng các cơ hội này một cách quá mức, vì dễ dẫn đến rủi ro khiến thị trường quá nóng.
Thứ nhất, nền kinh tế vẫn đang duy trì đà tăng trưởng cao. Thu nhập bình quân đầu người dự kiến sẽ tăng khoảng 6% mỗi năm, đây là một yếu tố rất quan trọng.
Thứ hai, đầu tư công và hạ tầng đang được thúc đẩy mạnh mẽ chưa từng có. Sắp tới còn có những dự án quy mô lớn như đường sắt cao tốc, sân bay Long Thành, sân bay Gia Bình (Bắc Ninh)… Cùng với đó, đầu tư tư nhân cũng được kỳ vọng sẽ khởi sắc hơn so với giai đoạn trước, nhất là khi Nghị quyết 68 đã được triển khai rất tích cực.
Các vướng mắc pháp lý trong các dự án bất động sản đang được tháo gỡ. Hãy nhìn vào hai nghị quyết rất quan trọng là Nghị quyết 170 và 171 của Quốc hội. Nghị quyết 170 tập trung xử lý các vướng mắc của các dự án đang bị thanh tra, kiểm tra, nay đã được phép tái khởi động ở nhiều địa phương như TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa.
Còn nghị quyết 171 thí điểm cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là giữa đất ở và đất khác. giúp triển khai thương mại hóa thuận lợi hơn. Thí điểm hiện tại cho phép tỷ lệ đến 30%.
Cùng với đó, Chính phủ cũng đang sửa đổi Nghị định 103 liên quan đến tính tiền thuê đất và tiền sử dụng đất, một vấn đề mà nhiều doanh nghiệp bất động sản đang rất quan tâm. Có tới 2.212 dự án tồn đọng, nếu được tháo gỡ, sẽ là nguồn lực rất lớn cho thị trường bất động sản và nền kinh tế.
Cuối cùng là vấn đề nhà ở xã hội , chưa bao giờ có nhiều cơ chế, chính sách thuận lợi như hiện nay, từ mặt bằng, tiền thuê đất cho đến các ưu đãi khác. Quốc hội cũng vừa thông qua Nghị quyết 201 cách đây hơn một tuần, trong đó yêu cầu Chính phủ thành lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia ngay trong tháng 6. Điều này nhằm đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội.
Theo chuyên gia Cấn Văn Lực, dù thị trường có những thuận lợi nhất định, tuy nhiên vẫn tồn tại nhiều thách thức cần đặc biệt lưu ý. Trước hết, các thủ tục hành chính trong triển khai dự án vẫn còn khá phức tạp, gây khó khăn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Việc tháo gỡ pháp lý tại một số địa phương còn diễn ra chậm chạp, ảnh hưởng đến tiến độ chung của thị trường. Đây là điểm các anh chị cần theo dõi sát và có sự chuẩn bị phù hợp.
Điểm quan trọng tiếp theo là sự phục hồi của thị trường bất động sản hiện nay vẫn thiếu tính bền vững. Một minh chứng rõ ràng là mức giá bất động sản , đặc biệt là căn hộ chung cư đang quá cao so với thu nhập trung bình của người dân.
“Để mua được một căn chung cư, người dân Việt Nam hiện nay phải mất trung bình khoảng 25,8 năm tích lũy thu nhập, trong khi mức bình quân toàn cầu chỉ khoảng 15 năm. Đây là một khoảng cách lớn, không thể coi là bình thường”, vị chuyên gia bày tỏ.
So với khu vực và quốc tế, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm có hệ số thu nhập/giá nhà đang cao. Ở Trung Quốc thời gian một người có thể mua bất động sản là 28 năm nhưng đang có xu hướng giảm, còn Việt Nam thì chưa có dấu hiệu rõ rệt. Trong khi đó, mức sống và thu nhập của người dân Trung Quốc cao hơn. “Điều này cho thấy mức giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay là bất hợp lý và cần phải điều chỉnh”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.
NÊN TƯ DUY DÀI HẠN
Thời gian qua, sáp nhập đơn vị hành chính được giới đầu tư bất động sản rất quan tâm. Về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, việc sáp nhập tỉnh thành được xem là một trong những nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế. Để một địa phương có thể phát triển bền vững, yếu tố cần thiết là phải đảm bảo đủ quy mô về dân số, nguồn lực, tài nguyên và hạ tầng.
:hi khảo sát theo đơn vị hành chính cấp tỉnh và dân số, Batdongsan.com.vn nhận thấy, hiện Việt Nam có 64 tỉnh/thành, bình quân 1 tỉnh có hơn 1 triệu dân. So sánh với các quốc gia khác, sự chênh lệch là đáng kể, Trung Quốc chỉ có hơn 30 đơn vị hành chính cấp tỉnh, nhưng mỗi tỉnh có dân số trung bình khoảng 30 - 40 triệu người. Ngay cả Mỹ và nhiều quốc gia khác cũng tổ chức hành chính theo hướng tập trung, với quy mô dân số lớn hơn nhiều trên mỗi đơn vị.
“Điều này cho thấy rằng quy mô hành chính của Việt Nam hiện đang quá phân tán, gây khó khăn trong công tác quản trị và dẫn đến việc phân tán nguồn lực. Khi các tỉnh được sáp nhập lại, nguồn lực sẽ được tập trung hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển. Dù rằng sự phát triển sau sáp nhập không thể đồng đều giữa tất cả các khu vực, nhưng sự tập trung sẽ tạo ra những trung tâm tăng trưởng mạnh mẽ”, ông Quốc Anh cho hay.
Ví dụ điển hình là trường hợp Đà Nẵng và Quảng Nam. Đà Nẵng có tiềm năng phát triển mạnh nhưng hạn chế về cảng biển và quỹ đất công nghiệp. Trong khi đó, Quảng Nam lại có lợi thế về tài nguyên và diện tích. Việc sáp nhập sẽ tạo nên một thể thống nhất với tiềm năng phát triển rõ ràng hơn.
Hay thủ phủ khu công nghiệp Bắc Giang sáp nhập với Bắc Ninh, nơi đã có nền tảng công nghiệp và hạ tầng tốt, thì sự kết hợp này sẽ tạo ra một thế mạnh kinh tế rất đáng kể
Tuy nhiên, các đợt sáp nhập có thể khác nhau, phụ thuộc vào cách thức thực hiện và mục tiêu cụ thể của từng địa phương. Dù vậy, yếu tố then chốt vẫn là sau khi sáp nhập, khu vực đó có đạt được tốc độ phát triển kinh tế nhanh hơn, bền vững hơn hay không. Nếu có, thì sáp nhập chính là một động lực cần thiết cho tăng trưởng dài hạn.
Trong bức tranh dài hạn, nếu chính sách về thuế và đầu tư ổn định trong vòng 10 năm tới, tốc độ phát triển sẽ rất nhanh. Vì vậy, theo quan điểm của Batdongsan.com.vn, các nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào yếu tố ngắn hạn.
Trong ngắn hạn, xu hướng đầu tư thường giống như một làn sóng ban đầu, khi nghe tin về sáp nhập, mọi người đổ xô đi mua đất với kỳ vọng rằng "kiểu gì giá cũng tăng". Tuy nhiên, thực tế cho thấy có nhiều trường hợp mua xong nhưng giá đất không thay đổi, hạ tầng và quy hoạch vẫn giữ nguyên, không có đột phá.
Do đó, cần có cái nhìn dài hạn và thấu đáo hơn. Sau khi sáp nhập, điều quan trọng là nguồn lực sẽ được phân bổ như thế nào, hạ tầng có được đầu tư bài bản hay không, và quy hoạch tổng thể có giúp thúc đẩy kinh tế tỉnh phát triển không?.
Nếu địa phương phát triển, người dân có thu nhập tốt hơn, thu hút được lao động và dân số tăng, thì chắc chắn sẽ dẫn đến nhu cầu đầu tư, đặc biệt là đầu tư bất động sản xung quanh nơi họ sinh sống. Từ đó, mặt bằng giá đất mới có thể tăng bền vững.
“Tất nhiên, không phải tỉnh nào cũng phát triển như nhau sau sáp nhập. Trong dài hạn, sẽ có sự phân hóa rõ ràng giữa các địa phương, tùy thuộc vào nội lực và khả năng khai thác tiềm năng phát triển kinh tế”.
Một ví dụ thực tiễn là việc Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội từ năm 2008. Sau hơn 15 năm, bất động sản tại các khu vực thuộc Hà Tây cũ đã có sự chuyển biến rõ rệt. Tại Hà Nội, trung bình giá bất động sản đã tăng khoảng 40 - 45% trong giai đoạn từ năm 2015 - 2025. Nếu xét theo từng loại hình và khu vực, đặc biệt là khu vực Hà Đông sau khi sáp nhập, thì mức tăng dao động từ khoảng 2,4 - 15 lần. Điều này cho thấy sự chênh lệch lớn giữa các khu vực, có nơi giá chỉ tăng tương đương các khu khác, nhưng cũng có nơi đã tăng mạnh vượt trội.
“Vì vậy, theo tôi, điều rất quan trọng với các nhà đầu tư là không nên nhìn nhận thị trường bất động sản như một khối đồng nhất. Trong bối cảnh sáp nhập, mỗi khu vực, mỗi loại hình bất động sản sẽ có mức hưởng lợi khác nhau, và cần được đánh giá riêng biệt.
Ngoài ra, ở các tỉnh khác nhau, mức độ thay đổi và tốc độ tăng trưởng sau sáp nhập cũng không giống nhau. Do đó, các nhà đầu tư nên chú trọng đến bức tranh toàn cảnh và chiều sâu của thị trường, thay vì chỉ dựa vào những thông tin bề nổi hoặc dữ liệu đã được xác nhận một cách đơn giản”, vị chuyên gia nêu.