Theo báo cáo mới nhất của DKRA về thị trường bất động sản tại Đà Nẵng và vùng phụ cận, thị trường ở khu vực vẫn đang ảm đạm, dấu hiệu phục hồi chưa rõ rệt.
“Đóng băng” về nguồn cung
Thực tế, cả 3 phân khúc thuộc loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ở khu vực này đều không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong quý 2/2023. Đối với phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường rơi vào trạng thái “ngủ đông” khi liên tục không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong hơn 1 năm qua. Hầu hết nguồn cung trong quý đến từ những dự án cũ đã mở bán trước đó.
Thanh khoản thị trường trầm lắng, hơn 80% dự án đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch. Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với quý trước và cùng kỳ năm trước, mức giá sơ cấp dao động từ 9,1 – 131,1 tỷ đồng/căn. Xu hướng chia sẻ doanh thu vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi và dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận bởi sự minh bạch về dòng tiền.
Phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng nguồn cung mới liên tục vắng bóng, thị trường cũng đang rơi vào trạng thái “ngủ đông”. Phần lớn nguồn cung đến từ dự án sơ cấp đã mở bán từ năm trước, tuy nhiên không có giao dịch nào được ghi nhận.
Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ, mức giá chào bán hiện tại dao động từ 7,1 – 16,3 tỷ đồng/căn, cho dù thị trường trầm lắng, tình hình du lịch chưa tăng trưởng như kỳ vọng, cũng như mặt bằng lãi suất dù hạ nhiệt. Giá khá cao đã tác động tiêu cực đến thị trường, thanh khoản dự kiến sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới.
Còn phân khúc condotel cũng đang gặp tình trạng tương tự, nguồn cung mới khan hiếm, thị trường gần như “đóng băng” trong 6 tháng đầu năm. Việc thanh tra hàng loạt dự án, tình hình trầm lắng của thị trường cũng như du lịch chưa phục hồi như kỳ vọng khiến nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng.
Thanh khoản chững lại, hầu hết các dự án đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch, lũy kế đến hết quý 2/2023 có khoảng 700 căn tồn kho. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, thị trường ghi nhận một số tin rao thứ cấp với mức giá giảm 10% - 15% so với giá bán trên hợp đồng, chủ yếu tập trung ở những nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy ngân hàng.
Do vậy, DKRA dự kiến, trong nửa cuối năm 2023, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục thận trọng trong việc đưa sản phẩm ra thị trường. Thanh khoản thị trường dự kiến sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định và không có biến động so với quý 2/2023. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, thanh toán giãn tiến bộ… vẫn tiếp tục được nhiều chủ cầu tư áp dụng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay
Nhà phố có tăng, nhưng rất thấp
Khác với loại hình bất động sản, phân khúc nhà phố, biệt thự có nguồn cung tăng so với quý trước nhưng vẫn còn thấp, chỉ tương đương 23% so với cùng kỳ. Đà Nẵng tiếp tục là địa phương dẫn đầu khi chiếm 63% tổng nguồn cung mới toàn thị trường.
Sức cầu mặc dù tăng so với quý trước nhưng vẫn còn khá khiêm tốn, lượng tiêu thụ chỉ bằng 3% so với cùng kỳ. Các dự án mới đều có tình hình bán chậm, trong khi đó những dự án cũ mở bán từ trước gần như không ghi nhận phát sinh giao dịch.
Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ. Những chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, cam kết cho thuê… tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản.
Thị trường thứ cấp kém sôi động, giá bán tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý trước nhưng giảm 3% - 6% so với cùng kỳ. Phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà, có pháp lý hoàn thiện với mức giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng/căn.
Theo DKRA, nguồn cung mới nhà phố, biệt thự dự kiến ở mức tương đương so với quý 2/2023, dao động khoảng 100 - 150 căn tập trung phần lớn ở Đà Nẵng. Sức cầu chung có thể tăng nhẹ so với quý /2023 nhưng khó có sự đột biến trong ngắn hạn và tập trung chủ yếu tại những dự án có pháp lý hoàn thiện.
Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức ổn định, những chính sách ưu đãi, chiết khấu khi thanh toán nhanh vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi. Thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang, tuy nhiên, dưới áp lực về dòng tiền có thể thị trường sẽ tiếp tục ghi nhận tình trạng giảm giá ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy ngân hàng.
Về thị trường căn hộ, nguồn cung mới tại Đà Nẵng và vùng phụ cận trong quý 2/2023 ghi nhận tăng 16% so với quý trước nhưng sụt giảm 52% so với cùng kỳ quý 2/2022. Quảng Nam và Thừa Thiên Huế tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới mở bán.
Nguồn cung mới đưa ra thị trường tập trung ở phân khúc căn hộ hạng A, còn các phân khúc còn lại không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong quý. Sức cầu chung toàn thị trường cải thiện so với quý 1/2023, tuy nhiên vẫn ở mức khá thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt gần 50% nguồn cung mới mở bán trong quý. Phần lớn các dự án tiếp tục dời lịch mở bán để hoàn thiện pháp lý cũng như chờ đợi những tín hiệu tích cực từ thị trường thời gian tới.
Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động trong khi giá bán thứ cấp ghi nhận giảm 2% - 5% so với quý trước, song, thanh khoản thị trường vẫn ở mức rất thấp, tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.
“Dự kiến trong quý 3/2023, Đà Nẵng đưa ra thị trường khoảng 300 - 400 căn, phần lớn là giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán. Thừa Thiên Huế và Quảng Nam tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ hạng A và hạng sang dự kiến sẽ tăng, tập trung phân bổ tại quận Hải Châu và quận Ngũ Hành Sơn”, báo cáo cho biết.
Đồng thời, mặt bằng giá bán sơ cấp thời gian tới tiếp tục duy trì ở mức cao trước áp lực các chi phí đầu vào phát triển dự án, chi phí lãi vay… do thời gian triển khai dự án bị kéo dài. Thanh khoản thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp có thể sẽ cải thiện so với 6 tháng đầu năm trước những thông tin chính sách tháo gỡ, động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, tuy nhiên, vẫn ở mức thấp, khó có những đột biến trong ngắn hạ
Riêng đất nền, nguồn cung và lượng tiêu thụ trong quý giảm mạnh, bằng khoảng 14% và 16% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới tập trung tại 2 thị trường Quảng Nam và Đà Nẵng, trong đó, Quảng Nam dẫn đầu với tỷ lệ đạt khoảng 66% tổng cung toàn thị trường.
Sức cầu thị trường ở mức khá thấp, giao dịch tập trung ở nhóm dự án đã hoàn thiện pháp lý và có mức giá dao động khoảng 11.4 - 19.5 triệu đồng/m2 đối với Quảng Nam và dao động khoảng 49 - 76 triệu đồng/m2 đối với Đà Nẵng. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý 1/2023, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 12% - 14% so với quý trước, thanh khoản thị trường vẫn rất trầm lắng.
Dự kiến, nguồn cung đất nền Đà Nẵng và vùng phụ cận dự kiến tăng so với 2 quý đầu năm, dao động khoảng 350 - 450 sản phẩm. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với 6 tháng đầu năm, thanh khoản thị trường tập trung chủ yếu ở các dự án mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 ở Quảng Nam và dưới 60 triệu đồng/m2 ở Đà Nẵng. Thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng giảm ở nhóm khách hàng có sử dụng vốn vay ngân hàng và các dự án chưa hoàn thiện pháp lý.
