Các nhà phân tích của ngân hàng đầu tư Morgan Stanley cho biết vào tuần trước rằng rủi ro tái cấp vốn là vấn đề hàng đầu và trung tâm đối với chủ sở hữu bất động sản thương mại. Tính đến năm 2025, tổng các khoản nợ đến ngày đáo hạn sẽ lên tới 1,5 nghìn tỷ USD.
Theo đó, ngân hàng đầu tư Morgan Stanley ước tính định giá bất động sản văn phòng và bán lẻ có thể giảm tới 40% từ đỉnh xuống đáy, làm tăng nguy cơ vỡ nợ.
Thêm vào đó, các ngân hàng nhỏ và ngân hàng khu vực, nguồn tín dụng lớn nhất cho ngành bất động sản năm ngoái, đã bị rung chuyển bởi dòng tiền gửi bị rút ồ ạt sau sự sụp đổ của Ngân hàng Silicon Valley. Sự kiện này làm dấy lên lo ngại rằng khả năng cung cấp tài chính cho người vay sẽ suy giảm.
Theo đó, ghi chú của Morgan Stanley cho biết các khoản nợ đến thời kỳ đáo hạn sẽ tiếp tục tăng lên trong bốn năm tới. Trong đó, các khoản nợ đáo hạn vào năm 2027 sẽ đạt đỉnh tại 550 tỷ USD. Các ngân hàng cũng sở hữu hơn một nửa số chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại (CMBS). Những trái phiếu này được đảm bảo bằng các khoản vay bất động sản và được phát hành bởi các tổ chức do chính phủ Mỹ tài trợ càng làm tăng sức ảnh hưởng của bất động sản với ngân hàng.
Các nhà phân tích cho rằng vai trò của các ngân hàng trong hệ sinh thái này với tư cách là cả người cho vay lẫn người mua sẽ có thể tạo nên làn sóng đảo nợ.
Lãi suất tăng và lo lắng về nguy cơ vỡ nợ đã ảnh hưởng đến các giao dịch CMBS. Theo dữ liệu của Bloomberg News, doanh số của chứng khoán không có sự bảo đảm của chính phủ đã giảm khoảng 80% trong quý đầu tiên so với một năm trước đó.
Tuy nhiên, tương lai của lĩnh vực này vẫn còn các dấu hiệu tích cực. Các nhà phân tích cho biết các tiêu chuẩn cho vay thận trọng hơn sau cuộc khủng hoảng tài chính cung cấp cho người đi vay và người cho vay một số sự đảm bảo khỏi việc bị sụt giảm giá trị tài sản.
Cùng với đó, các khu chung cư đang nhận được nhiều sự quan tâm, có thể thấy ở việc giá thuê bất động sản này tiếp tục tăng. Đó là một lý do giúp quỹ tín thác bất động sản như Blackstone Real Estate Income Trust có lợi nhuận dương trong tháng 2 ngay cả khi số lượng nhà đầu tư gửi yêu cầu rút tiền ngày càng tăng. Các khoản vay thế chấp bằng tài sản được đảm bảo bởi chính phủ sẽ giúp chủ sở hữu của những tài sản đó khi họ cần tái cấp vốn.
Tuy nhiên, kể cả khi loại trừ các khu chung cư thì quy mô vấn đề mà các ngân hàng phải đối mặt vẫn rất nghiêm trọng. Theo báo cáo, các ngân hàng nắm giữ tới 70% các khoản vay bất động sản thương mại khác sẽ đáo hạn trong 5 năm tới.
Các nhà phân tích cho biết: “Bất động sản thương mại cần định giá lại và cần có những cách thay thế để tái cấp vốn cho khoản nợ”.
Trong khi đó, các công ty phát hành bất động sản châu Âu cũng đang có số tiền tương đương hơn 24 tỷ euro (tương đương 26,4 tỷ USD) đến hạn trả trong thời gian còn lại của năm.
Nhà phân tích Tolu Alamutu của Bloomberg Intelligence cho biết: “Chúng tôi thấy rằng các công ty bất động sản đang làm tất cả những gì có thể để giảm nợ, từ thu hẹp quy mô các chương trình đầu tư, liên doanh nhiều hơn, mua lại trái phiếu và nếu có thể, cắt giảm cổ tức.
Xử lý nợ cũng là một trọng tâm chính. Một số nhận xét gần đây từ các công ty phát hành bất động sản cho thấy việc bán các danh mục đầu tư lớn vẫn không dễ dàng.”
