Năm 2021 và 2 tháng năm 2022 trên cả nước tiếp tục xuất hiện tình trạng thị trường bất động sản tăng nóng. Đây có thể nói là hệ huỵ cho thị trường bất động sản, không những thế tạo thành sự hỗn loạn tại các địa phương.
Giá BĐS cao khắp cả nước
Quý IV/2021 khi lệnh giãn cách xã hội ở nhiều tỉnh thành được dỡ bỏ, thị trường bất động sản (BĐS) sôi động, như lò xo bị nén. Đâu đâu trên khắp cả nước, giá đất nền vào cuộc “leo thang” mới, tăng cao hơn hồi có cơn sốt đầu năm 2021. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá giao dịch bình quân nhà ở riêng lẻ, đất nền tại một số địa phương trong quý IV/2021 tiếp tục tăng so với quý trước.
Theo đó, tại Hà Nội, khu vực quận Hoàng Mai có mức giá khoảng 160 triệu đồng/m2, Dự án Văn Khê (Hà Đông) có giá khoảng 168 triệu đồng/m2, Khu đô thi Tân Tây Đô (Đan Phượng) có giá khoảng 75 triệu đồng/m2... TP.HCM cũng có mức độ tăng giá giao dịch bình quân cao trong quý như Dự án Saigon Mystery Villas (Quận 2) có giá khoảng 210 triệu đồng/m2, Dự án KDC như Nam Long (Quận 9) có giá khoảng 85 triệu đồng/m2…
Tại TP. Đà Nẵng, giá giao dịch bình quân tại Dự án One River (Ngũ Hành Sơn) có giá khoảng 61 triệu đồng/m2, Dự án The Sun City Eco Island (quận Cẩm Lệ) có giá khoảng 48,3 triệu đồng/m2.
Tại TP. Hải Phòng, Dự án Dương Kinh New City (quận Dương Kinh) có giá khoảng 15,1 triệu đồng/m2, Dự án Him Lam Hùng Vương (quận Hồng Bàng) có giá khoảng 35,1 triệu đồng/m2…
Tiếp đà của năm 2021, 2 tháng đầu năm 2022, thị trường đất nền các tỉnh có xu hướng lại tăng hơn quý IV/2021, khi đất nền vùng ven Hà Nội, TP.HCM sôi động, tạo ra đợt sóng mới.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, năm 2021 câu chuyện thời sự nhất, nóng sốt nhất của thị trường BĐS là tình trạng sốt đất, tuy ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19, sốt đất vẫn diễn ra nhiều đợt tại nhiều địa phương trải dài từ Bắc vào Nam từ đầu năm đến nay. Nguyên nhân căn cơ nhất, sâu xa nhất dẫn đến tình trạng này là việc thiếu nguồn cung và lực cầu tăng cao. Theo nguyên lí kinh tế học, cầu cao - cung ít thì giá sẽ điều chỉnh.
Nguồn cung trên thị trường khan hiếm là do hiện các dự án BĐS gần như đứng hình, không phê duyệt được vì các quy định pháp lý đang có những mâu thuẫn, chồng chéo tạo ra các rào cản vô hình, các địa phương không dám phê duyệt dự án để bơm nguồn hàng vào thị trường.
Ma trận bày sẵn
Theo ông Nguyễn Văn Đính, trên thực tế, khó khăn về thủ tục pháp lý, công nhận chủ đầu tư sở hữu đất ở đã dẫn đến thiếu nguồn hàng trong khi lực cầu tăng cho thấy có điều bất hợp lý. Điều đáng chú ý là, cầu thực tế sử dụng có thể giảm do kinh tế suy giảm, nhưng nhu cầu đầu tư ngắn hạn của các nhà đầu tư F0 lại tăng. Khi việc đầu tư vào các ngành kinh tế khác không hiệu quả, nguồn đầu tư từ các F0 quay sang kênh đầu tư BĐS, làm tăng lực cầu.
Cầu tăng có lợi cho phát triển hoạt động đầu tư, nhưng hoạt động này đang bị kìm hãm bởi không có nguồn hàng tạo ra sự mâu thuẫn, rối ren trong thực trạng của thị trường BĐS. Bối cảnh đó là cơ hội cho “hàng lậu” xuất hiện.
Việc này đã dẫn đến các nhà đầu cơ, đầu nậu tranh thủ cơ hội nhà đầu tư F0 không chuyên nghiệp, năng lực, kinh nghiệm hạn chế, dễ bị lôi cuốn, “đội lái” đã dàn trận, lôi kéo để đẩy các nhà đầu tư này vào các dự án có thể là phù hợp quy định pháp luật nhưng không được khuyến khích, hoặc những dự án trái quy định pháp luật.
Trong bối cảnh nguồn cung không thể cải thiện được vì vướng luật, thì hệ lụy cơ bản nhất là làm tăng giá đất tại các địa phương, thậm chí giá đất bị thổi lên, tăng giá vô tội vạ tạo thành sự hỗn loạn tại thị trường các địa phương, trở thành rào cản hạn chế các dự án của nhà đầu tư chính thống, tạo nên sự mâu thuẫn, bất ổn, phức tạp trên thị trường BĐS.
Một nguyên nhân khác gây nên tình trạng này là do sự quan tâm, vào cuộc của chính quyền địa phương. Tại một số địa phương tuy chính quyền có sự quan tâm nhưng trình độ, năng lực quản lý không theo kịp sự biến đổi trên thị trường nên dẫn tới buông lỏng quản lý, thậm chí tiếp tay để sử dụng đất đai sai mục đích. Đây là nguyên nhân dẫn tới xảy ra sốt đất tại nhiều địa phương.
Để hạn chế dẫn tới chấm dứt tình trạng sốt đất, sốt ảo, thì bài toán tốt nhất là phải giải quyết được việc thiếu hụt nguồn cung. Cung thiếu thì bơm cung, tìm các phương án khác nhau để giải quyết cho các dự án. Trên cả nước hiện còn vài trăm dự án đang đình trệ, nếu các dự án này được giải quyết, tháo gỡ để hàng hóa của các dự án này được bơm vào thị trường thì hàng chục vạn sản phẩm cung cấp cho các địa phương sẽ giúp cân bằng cung cầu và đây là giải pháp hiệu quả nhất để giải quyết tình trạng sốt đất.
Bên cạnh đó, sử dụng các công cụ sắc thuế. Mọi loại hình mua bán, chuyển nhượng đầu tư kinh doanh nhà đất nên sử dụng công cụ thuế để điều tiết. Công cụ này được các nước trên thế giới sử dụng rất hiệu quả, nhưng ở Việt Nam hiện nay sắc thuế để điều tiết thị trường đang kém hiệu quả, do các quy định.
Ngoài ra, các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các thông tin về sự phát triển thị trường của chúng ta rất yếu. Do đó, cần có dữ liệu hệ thống thông tin về thị trường BĐS.
Thực tế, theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản, những khu vực đang có hiện tượng sốt, hầu hết đều đang nóng giả tạo, phần lớn hệ thống đều có dàn dựng kịch bản, tạo ra sự nóng sốt giả để đẩy giá lên, lôi kéo nhà đầu tư vào ma trận bày sẵn.
