Ngành đá xây dựng được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn trong năm 2023 do những vướng mắc của thị trường bất động sản.
Trong báo cáo triển vọng ngành đá xây dựng của KIS có chỉ ra nhiều nguyên nhân khó khăn mà ngành này đang gặp phải. Đầu tiên phải kể đến sự suy giảm đáng kể dự án nhà ở xây mới trong năm 2022-2023. Tiếp đến là các hoạt động xây dựng bị chững lại của các dự án triển khai trước năm 2022. Mặc dù trong năm nay, có nhiều những dự án trọng điểm tuy nhiên các dự án mới đang trong giai đoạn chuẩn bị mặt bằng và chọn nhà thầu. Do vậy nhu cầu sử dụng đá ở mức thấp so với tiềm năng.
Dự phóng triển vọng cho năm 2024, ngành đá xây sẽ có sự bứt phá mạnh mẽ nhờ vào các dự án thi công hạ tầng.
Thị trường trì trệ
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm, ngành đã xây dựng đối mặt với nhiều thách thức. Ngoài ra, đến thời điểm hiện tại phần lớn các dự án hạ tầng đầu tư công vẫn đang trong giai đoạn chuẩn bị mặt bằng, dự kiến kéo dài đến cuối năm, do đó chưa thúc đẩy đáng kể nhu cầu sử dụng đá trong hoạt động xây dựng hạ tầng.
Theo số liệu thống kê, trong giai đoạn 5 năm trở lại đây, ngành đá xây dựng Nam Bộ chỉ ghi nhận mức tăng nhẹ, CAGR giai đoạn 2017-2022 ước tính chỉ ở mức 1,8%/năm. Tuy nhiên con số tăng trưởng lại có sự biến động lớn giữa các năm do sự ảnh hưởng của chu kỳ ngành bất động sản và việc triển khai các công trình hạ tầng trong năm.
Số lượng dự án mới được cấp phép xây dựng giảm đáng kể trong năm 2022. Trong bối cảnh này, tổng số lượng các dự án nhà ở thương mại cả nước và nam bộ đều giảm mạnh so với năm trước đó. Tính riêng tại khu vực Nam bộ, chỉ có 22 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng năm 2022, giảm còn 25% số lượng 2021. Xu hướng trầm lắng vẫn tiếp tục kéo dài đến 2023, khi trong quý 1/2023 số lượng dự án được cấp phép ghi nhận chỉ ở mức 3 dự án.
Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp là bức tranh phản ánh rõ về tình hình thị trường. Trong ngành đá xây dựng, 3 doanh nghiệp quy mô lớn nhất ngành đều ghi nhận doanh số sụt giảm.
Về giá cả, kể từ quý 2/2022 đến cuối tháng 4/2023 giá đá xây dựng 1x2 sản xuất bê tông trong công trình dân dụng đang có xu hướng đi ngang bất chấp trong quý 4/2022 các doanh nghiệp đá xây dựng phải chịu áp lực tăng chi phí thuế tài nguyên và truy thu một khoản lớn thuế tài nguyên cho phần sản lượng đã khai thác trong giai đoạn 2014-2021. Đây cũng là một bằng chứng cho thấy trong bối cảnh thị trường bất động sản nhà ở hiện nay, các nhà khai thác chưa có nhiều cơ hội chuyển bớt một phần áp lực chi phí sang khách hàng.
Ở chiều ngược lại, diễn biến giá đá 0x4 loại đá được sử dụng nhiều nhất trong các công trình đường bộ lại có phần khả quan hơn. Tính đến cùng thời điểm với giá đá 1x2, giá đá 0x4 đã tăng trưởng bình quân 10-25% so với thời điểm đầu năm 2022. Trên cơ sở phân tích tiến độ xây dựng các dự án, KIS dự báo giá bán sản phẩm 0x4 khả năng sẽ tăng với tốc độ nhanh hơn từ cuối quý quý 4/2023 khi đại dự án sân bay Long Thành bắt đầu chuyển sang thi công xây dựng.
Đâu là động lực tăng trưởng chính
Trong giai đoạn này có hàng loạt dự án thi công hạ tầng được triển khai trong đó nổi bật và đóng vai trò dẫn dắt động lực tăng trưởng là đại dự án sân bay Long Thành.
Theo tiến độ công bố, sau hai năm chuẩn bị mặt bằng, đại dự án sân bay Long Thành dự kiến sẽ chuyển sang giai đoạn xây dựng vào cuối năm 2023. Đại dự án được xây dựng trên diện tích rất lớn lên đến 5.000ha, kết hợp với kết cấu hạ tầng đặc biệt được ước tính sẽ cần sử dụng đến 22 triệu m3 đá các loại (xấp xỉ ở mức 42% tổng sản lượng khai thác toàn Nam Bộ năm 2022).
Theo ước tính của KIS nhu cầu đá cho sân bay cũng chiếm khoảng 59% nhu cầu đá xây dựng các công trình trọng điểm dự kiến triển khai giai đoạn 2024-2030, trong đó, giai đoạn 1 với diện tích 1.810ha, sân bay sẽ tiêu thụ khoảng 8 triệu m3 đá trong quá trình xây dựng.
Ngoài ra, theo kế hoạch 15 dự án trọng điểm giao thông khác sẽ được triển khai trong giai đoạn 2024-2030: đường vành đai 3, tuyến Metro line tại TP.HCM, 5 tuyến cao tốc tại khu vực Nam Bộ và 8 tuyến cao tốc tại khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long.
Theo Quyết định 326/QĐ-TTg tại tháng 03/2016 về Quy hoạch phát triển tổng thể cao tốc cả nước và phê duyệt mới đây gần đây có thể thấy, trong giai đoạn 2022-2030, định hướng của Chính phủ sẽ ưu tiên phát triển nhanh hệ thống cao tốc tại khu vực miền Trung và Nam Bộ. Trong đó, khu vực Nam Bộ sẽ đặc biệt chú trọng phát triển với hơn 1.970km cao tốc được triển khai xây mới đến 2030, gấp 13 lần con số hiện hữu, chiếm hơn 50% chiều dài cao tốc triển khai xây mới cả nước giai đoạn này.
Dựa trên các dự án đã được Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư, KIS ước tính tổng lượng đá xây dựng cho các công trình sẽ ở mức 14.7 triệu m3 đá nguyên khai, tương đương với lượng đá tiêu thụ hàng năm giai đoạn 2024-2027 sẽ tăng 7% so với 2022.
Các chuyên gia của VCBS nhận xét rằng nhu cầu đá cho đầu tư công là rất lớn trong khi nguồn cung đá rất hạn chế, 70% nhu cầu đá đến từ xây dựng các công trình hạ tầng.
Kỳ vọng vào sự phục hồi của bất động sản
Bên cạnh các dự án thi công hạ tầng, triển vọng của ngành còn kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản. Kể từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản liên tục gặp nhiều khó khăn vướng mắc. Điều này đã tác động mạnh mẽ đến ngành đá xây dựng.
Mặc dù gần đây lãi suất vay cho mua nhà đã điều chỉnh giảm nhẹ tuy nhiên đang ở mức khá cao khiến cho thị trường bất động sản nhà ở khó phục hồi trong ngắn hạn. Để giúp cho thị trường bất động sản thông thoáng hơn Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách Nghị quyết 10 về việc cấp sổ hồng cho các dự án condotel, Luật đất đai 2023 sửa đổi giải quyết vấn đề lớn về giá đất.
Đối chiếu với lịch sử các chu kỳ bất động sản trước, KIS nhận thấy thông thường phải mất từ hai đến ba năm để thị trường bất động sản có thể bắt đầu một nhịp hồi phục mới. Theo nghiên cứu của CBRE, hoạt động phát triển dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM trong giai đoạn 2023-2024 dự báo chỉ ở mức khoảng 9.000 và 12.000 căn, lần lượt giảm 51% và 36% so với năm 2022. Tuy nhiên dự báo nguồn cung sẽ bắt đầu phục hồi trở lại trong năm 2025, với gần 19.000 căn sẽ được chào bán mới ra thị trường, con số cao ở mức tương đương so với năm 2022.
Thêm vào đó, triển vọng tăng trưởng về nhu cầu phát triển nhà ở vẫn ở mức rất cao. Theo số liệu tổng hợp Tổng cục Thống kê, năm 2020 diện tích sàn bình quân người của khu vực Đông Nam Bộ và Đồng bằng Sông Cửu Long lần lượt ở mức 23.3 và 24.6 m2/người, thấp hơn bình quân mặt bằng chung cả nước 25.2 m2/người. Nhìn chung diện tích sàn bình quân người của nước ta còn rất thấp so với các quốc gia trong khu vực (40m2/người) hay các quốc gia đã phát triển như Mỹ và Úc (60m2/người). Từ đó cho thấy nhu cầu xây dựng nhà ở ở nước ta nói chung và khu vực Nam Bộ nói riêng trong dài hạn vẫn còn rất lớn.