Theo báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong quý III/2021 của CBRE, thị trường này chịu thử thách với hai đợt dịch Covid-19 bùng phát tại các trung tâm công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam, đặc biệt khu vực phía Nam bị ảnh hưởng nặng nề trong quý III/2021.
Theo đó, giá chào thuê đất KCN tại TP. HCM và Hà Nội đang cao gấp đôi so với một số địa phương lân cận nhưng quỹ đất không còn nhiều. Tại TP. HCM, giá cho thuê cao nhất 300 USD/m2, trong khi Bình Dương là 150 USD/m2 còn Đồng Nai khoảng 200 USD/m2.
Ở miền Bắc, giá cho thuê của Hà Nội cao nhất 250 USD/m2, cao hơn nhiều so với Hưng Yên, Hải Dương 100 USD/m2 hay Hải Phòng 130 USD/m2.
Báo cáo cũng chỉ ra xu hướng dịch chuyển nhu cầu thuê ra các tỉnh, thành phụ cận TP. HCM và Hà Nội ngày càng rõ rệt. Tính kết nối của các tỉnh thành phụ cận được cải thiện đáng kể từ các dự án hạ tầng đang được thi công như cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận, Dầu Giây - Phan Thiết tại phía Nam; cao tốc Vân Đồn – Móng Cái, Ninh Bình – Hải Phòng tại phía Bắc.
Trong 9 tháng đầu năm 2021, tỉ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp tại 5 tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 78,5%. Tương tự, tỉ lệ lấp đầy tại 4 tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam đạt 87,2%.
Xét về quy mô, các giao dịch thuê đất có diện tích giao động 3 - 25 ha trong đó phổ biến là 3 - 5 ha với nhu cầu đến từ nhóm ngành sản xuất đồ nội thất, điện tử, kho vận và bao bì, đóng gói.
Trong quý III/2021, nhu cầu thuê đất và kho/xưởng xây sẵn ghi nhận sụt giảm nhẹ do hạn chế di chuyển giữa các thành phố và các chuyến bay nước ngoài.
Với sự thay đổi mạnh mẽ trong đại dịch, thị trường BĐS KCN tại Việt Nam đã trở thành cơ hội hấp dẫn cho cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Khó khăn vừa qua từ dịch bệnh cho thấy sự cần thiết trong việc đa dạng địa điểm sản xuất, mở rộng kho hàng và đặc biệt nhóm kho lạnh cho hàng hóa thực phẩm, nông sản. Việc mở rộng của các doanh nghiệp hiện hữu và xây dựng các cơ sở sản xuất trong bối cảnh đẩy mạnh sự di dời chuỗi cung ứng sẽ là động lực chính thúc đẩy nhu cầu trong những năm tới.
CBRE kỳ vọng thị trường sẽ sôi động trở lại sau khi các hạn chế về di chuyển được dỡ bỏ dần trong quý IV/2021. Nhờ vào tỉ lệ lấp đầy khả quan, bất chấp đại dịch, giá thuê đất trung bình vẫn giữ ổn định tại các thành phố công nghiệp chính.
Xu hướng di chuyển ra các tỉnh thành phụ cận TP. HCM và Hà Nội của các khu công nghiệp và khách thuê ngày càng rõ ràng hơn khi giá thuê đất tại các trung tâm công nghiệp này đang cao hơn gấp đôi các tỉnh thành phụ cận, trong khi quỹ đất công nghiệp không còn nhiều.
Đồng thời, tính kết nối của các tỉnh thành phụ cận được cải thiện đáng kể từ các dự án hạ tầng đang được thi công như cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận, Dầu Giây-Phan Thiết tại phía Nam; cao tốc Vân Đồn – Móng Cái, Ninh Bình – Hải Phòng tại phía Bắc.
Hoạt động của xưởng và kho xây sẵn duy trì ở mức ổn định theo năm do nguồn cung lớn được đưa vào hoạt động trong năm 2019 và 2020 cũng như hoạt động cho thuê bị trì hoãn do lệnh hạn chế đi lại.
Sự tăng trưởng mạnh của các công ty thương mại điện tử và logistics kể từ khi dịch Covid-19 bùng phát đã thúc đẩy nhu cầu về không gian lưu trữ và cơ sở phân phối.
Theo báo cáo Khảo sát khách thuê Châu Á Thái Bình Dương của CBRE, các nhà kho tại khu vực vệ tinh gần/trong phạm vị đô thị lớn được dự kiến sử dụng nhiều nhất trong ba năm tới do các chi phí vận tải và nhân công tăng cao đi kèm với tác động của Covid-19.
