Tại “Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần 3”, không chỉ những khó khăn mà còn rất nhiều chính sách đã được các diễn giả gợi ý với mong muốn sớm phục hồi thị trường bất động sản.
Gỡ khó pháp lý
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để giải quyết những khó khăn của thị trường, cần phải tập trung giải quyết vấn đề ở cơ chế pháp lý.
Thứ nhất, đối với Chính phủ, tại thời điểm này cần có những quy định cụ thể để triển khai gói 120.000 tỷ đồng mà ngành ngân hàng vừa công bố. Cụ thể là cần liệt kê rõ đối tượng được tiếp cận nguồn vốn.
Thứ hai, Chính phủ đang vận động nhiều doanh nghiệp đăng ký nhưng vẫn còn nhiều rào cản vướng mắc trong các quy định, đặc biệt là các quy định pháp luật. Để thúc đẩy được loại hình này, rất cần những chính sách nhằm tháo gỡ thủ tục hành chính pháp lý.
Thứ ba, tổ công tác đặc biệt cũng chia sẻ đang gấp rút trình Chính phủ những chương trình tháo gỡ. Do đó, cần phải càng sớm giải quyết những điểm nghẽn cho các dự án cơ bản hoàn thành thủ tục đã đền bù giải phóng mặt bằng. Tức là dự án có đất sạch và cơ bản đã hoàn thành nhưng vẫn còn vướng mắc như cấp phép hay nghĩa vụ tài chính.
“Hiện nay, nhiều dự án chỉ chờ phê duyệt nghĩa vụ tài chính là có thể khởi công ngay. Đây là một trong những vấn đề đang rất khó khăn mà các địa phương cần xử lý tháo gỡ để kích hoạt nguồn cung, cùng với các hoạt động kinh tế thông qua các dự án bất động sản được khởi công xây dựng hay mở bán”, ông Đính nói.
Thứ tư, nhiều doanh nghiệp bộc lộ yếu kém, nhiều dự án không đủ khả năng tiếp tục triển khai dự án nên nhu cầu M&A chuyển giao dự án trong giai đoạn này rất lớn. Tuy nhiên, thực tế đang rất vướng về quy định M&A. Đề nghị tổ công tác tháo gỡ cho hoạt động chuyển nhượng từ các chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai thực hiện.
“Về dài hạn, Chính phủ cần thúc đẩy tiến trình sửa đổi các bộ luật, ngoài Luật Đất đai, còn có Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Qua đó mới thúc đẩy chỉnh sửa đúng tiến độ và đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn”, ông Đính nhấn mạnh.
Ở chiều ngược lại, đối với doanh nghiệp, ông Đính cũng lưu ý cần có các phương án tái cấu trúc cho phù hợp với nền kinh tế và nguồn lực của mình. Song song, cấu trúc lại dòng sản phẩm để dễ hấp thụ với thị trường cũng là vấn đề then chốt.
Ngoài ra, doanh nghiệp nên đưa nhà ở xã hội vào chiến lược kinh doanh, kể cả doanh nghiệp lớn chuyên về phát triển nhà ở cao cấp. Bởi, theo ông Đính, đây là sản phẩm tạo ra sự bền vững, ổn định dài hơn đối với doanh nghiệp.
Nguồn vốn cũng cần trợ lực
Ngoài vướng mắc pháp lý, tín dụng cũng là một vấn đề vô cùng quan trọng trong việc phục hồi và phát triển thị trường bất động sản hiện nay.
Theo chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh, tín dụng cho bất động sản đã quá nhiều. Điều này thể hiện một sự nỗ lực rất lớn của các ngân hàng trong thời gian vừa qua khi quy mô tín dụng cho bất động sản đã lên tới 20% trong tổng tín dụng cho nền kinh tế. Hiểu đơn giản, cứ 5 đồng bỏ ra đã có 1 đồng đổ vào bất động sản.
“Cấp độ tăng tín dụng tăng tới 24%, tức là gần gấp đôi so với cấp độ chung tăng tín dụng cho nền kinh tế trong năm 2022. Có gần 70% vốn bất động sản là từ tín dụng, vậy nên việc thêm vốn tín dụng là rất khó”, ông Ánh nêu quan điểm.
Về lãi suất cho bất động sản, trong mọi trường hợp rất khó để hạ xuống thấp hơn so với lãi suất chung của thị trường. Tuy nhiên, theo ông Ánh, không phải lãi suất không thể giảm, chỉ có điều mức độ giảm khá nhẹ và không thể thấp hơn mặt bằng chung.
Đặc biệt, riêng về gói 120.000 tỷ, ông Ánh khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản trước khi nói về câu chuyện đáo hạn trái phiếu, phát hành trái phiếu riêng lẻ… thì phải buộc tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh.
"Vấn đề hiện nay là do doanh nghiệp tự gây nên chứ không phải do các nguồn lực hay do vấn đề thị trường vĩ mô, tài chính. Nên tôi rất mong lãnh đạo doanh nghiệp rà soát lại hoạt động của mình. Trên cơ sở tái cơ cấu hoạt động kinh doanh các doanh nghiệp nên tái cơ cấu lại nguồn tài chính và sau đó là tái cơ cấu trái phiếu doanh nghiệp. Trong tái cơ cấu hoạt động kinh doanh và tái cơ cấu nguồn tài chính các doanh nghiệp nên đưa cấu phần phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp”, TS. Vũ Đình Ánh khuyến nghị.
Ngoài ra, gói 120.000 tỷ này có lãi suất không cố định, chỉ thấp hơn lãi suất thị trường. Như vậy bài toán kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản cần lưu ý, nếu tập trung sang nhà ở xã hội sẽ rất nhiều vấn đề phải xử lý để làm sao phát triển phân khúc này bền vững.
Trong khi đó, Nghị quyết 08 sẽ chỉ cho thị trường một lối thoát trong vấn đề trái phiếu doanh nghiệp đến hạn đáo hạn và sắp đáo hạn quy mô vài trăm ngàn tỷ trong năm 2023 và 2024. Quan trọng là nó không giúp cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc phát hành các trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mới để đạt lợi.
"Trong các quy định ở đây chỉ đứng về phía nhà phát hành trái phiếu doanh nghiệp mà chưa nhìn thấy lợi ích, quyền của những nhà đầu tư trên thị trường và chưa nhìn thấy một nội dung nào để phục hồi, củng cố, xây dựng niềm tin cho các nhà đầu tư và thị trường doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ. Do đó, hiện tại việc tái cơ cấu lại tài chính, trái phiếu doanh nghiệp đó là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản trong 2 năm có thể xử lý các khoản đã vướng mắc", ông Ánh nói.
