Hạ tầng giao thông không chỉ là yếu tố hỗ trợ mà còn là "xương sống" định hướng cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi quy hoạch giao thông được thực hiện bài bản, các khu vực mới sẽ có điều kiện phát triển, hình thành các đô thị vệ tinh, giảm tải áp lực cho các đô thị lớn và tạo ra những cơ hội đầu tư bất động sản mới mẻ.
Theo Báo cáo 51/BC-BXD của Bộ Xây dựng, trong quý 1/2025, giá đất tại các địa phương có hạ tầng phát triển tăng 20–30%, thậm chí vượt 40%, đặc biệt tại Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng. Nhiều khu vực có quy hoạch mới, mở đường, xây cầu ghi nhận mức tăng giá lên đến 50% chỉ trong vài tháng, một minh chứng rõ ràng cho sức ảnh hưởng của hạ tầng đến thị trường.
Về phía Chính phủ, tính đến 31/5/2025, tổng vốn đầu tư công đã giải ngân hơn 199.325 tỷ đồng, đạt 22,2% kế hoạch năm, cao hơn cùng kỳ 2024. Cùng với tiến độ thần tốc của các công trình trọng điểm như cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, nhà ga T3 Tân Sơn Nhất, hạ tầng giao thông đang trở thành đòn bẩy chiến lược, không chỉ thúc đẩy kinh tế mà còn kích hoạt sự trỗi dậy mạnh mẽ của bất động sản trên toàn quốc.
Hạ tầng giao thông là một yếu tố hết sức quan trọng, mang tính nền tảng trong phát triển đô thị nói chung và bất động sản nói riêng.
Bất động sản được xây dựng trên nền đất đã được quy hoạch, mà quy hoạch thì trước hết phải bắt đầu từ giao thông. Hạ tầng giao thông không chỉ bao gồm các tuyến đường vành đai, các trục chính trong đô thị, mà còn bao gồm giao thông nội khu trong các khu đô thị, và cả hệ thống kết nối. Do đó, giao thông chính là yếu tố cốt lõi trong việc xây dựng hệ thống đô thị.
Không chỉ dừng lại ở việc tạo điều kiện di chuyển, giao thông còn gắn liền với các hạ tầng kỹ thuật khác như hệ thống cấp điện, cấp, thoát nước và các tiện ích kỹ thuật hiện đại khác. Nói cách khác, bên dưới mỗi tuyến đường giao thông là cả một hệ thống hạ tầng kỹ thuật phức tạp và thiết yếu.
Hiện nay, khái niệm giao thông không còn chỉ là hạ tầng cơ bản, mà đã mở rộng sang giao thông xanh, giao thông thông minh, với yêu cầu tích hợp các phương tiện di chuyển thân thiện với môi trường và hiệu quả cao. Điều này càng cho thấy vai trò then chốt của giao thông trong phát triển đô thị và bất động sản.
Bất động sản dù là nhà ở, văn phòng hay khu công nghiệp, đều chịu ảnh hưởng rất lớn bởi hệ thống giao thông. Những khu vực có kết nối giao thông tốt, đặc biệt là nằm trên các trục đường chính, đường huyết mạch, sẽ có tiềm năng phát triển cao hơn và giá trị bất động sản cũng vì thế mà gia tăng.
Bên cạnh đó, giao thông còn liên quan trực tiếp đến nhu cầu sử dụng của cư dân đô thị, từ việc di chuyển, buôn bán, đến tiếp cận các công trình công cộng. Vì vậy, khi quy hoạch và phát triển bất động sản, yếu tố giao thông cần được xem xét kỹ lưỡng.
Trong quy hoạch đô thị hiện nay, có nhiều loại đường như đường xuyên tâm, đường vành đai, đường cấp đô thị 1, 2, và đường nội bộ trong các khu dân cư, tất cả đều ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản trong từng khu vực cụ thể.
Chính phủ đang tích cực thúc đẩy đầu tư công, đặc biệt là trong lĩnh vực phát triển hệ thống hạ tầng, với trọng tâm là tăng cường kết nối giữa các khu đô thị và khu kinh tế. Điều này tạo ra động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong trung và dài hạn.
Đầu tư vào hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông luôn là lực đẩy mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản. Khi hạ tầng được triển khai, nhà đầu tư thường có xu hướng "đi tắt, đón đầu", tìm kiếm cơ hội ở những khu vực có tiềm năng phát triển nhờ các dự án hạ tầng đang hoặc sắp được triển khai thực tế.
Một ví dụ điển hình là các dự án đường vành đai quanh Hà Nội, yếu tố then chốt trong việc kết nối và hình thành vùng Thủ đô. Mục tiêu là lan tỏa động lực tăng trưởng từ Hà Nội ra các tỉnh thành lân cận, qua đó thúc đẩy phát triển kinh tế, dịch vụ và nguồn cung hàng hóa thiết yếu phục vụ cho Thủ đô.
Sự phát triển hạ tầng tại các khu vực vệ tinh này tạo điều kiện thuận lợi cho việc hình thành các cơ sở sản xuất, kinh doanh và tạo công ăn việc làm. Bởi thế, dân cư đổ về nhiều hơn, kéo theo nhu cầu nhà ở và các sản phẩm bất động sản dịch vụ gia tăng.
Khi đầu tư công được đẩy mạnh, giá trị phát triển kinh tế và chất lượng đô thị được nâng cao. Từ đó, bất động sản tại các khu vực có hạ tầng giao thông tốt sẽ trở nên sôi động hơn, thu hút mạnh mẽ các hoạt động đầu tư, phát triển kinh tế, góp phần đa dạng hóa các loại hình bất động sản trên thị trường.
Điều này tạo ra hai xu hướng tăng trưởng song song, một là giá trị bất động sản gia tăng, hai là khả năng khai thác, sử dụng bất động sản hiệu quả hơn. Đây chính là tác động rõ nét của đầu tư công đến thị trường bất động sản.
Không thể phủ nhận rằng sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông đang mở ra nhiều tiềm năng cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để biến tiềm năng đó thành hiện thực, vẫn còn rất nhiều thách thức cần vượt qua. Đây là một quá trình phức tạp, không đơn giản chỉ là mở rộng quy hoạch hay xây dựng hạ tầng là có thể kỳ vọng ngay vào những "màu hồng" cho thị trường.
Theo quan điểm của tôi, trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là khu vực tư nhân cần có chiến lược phát triển bài bản và nghiên cứu kỹ lưỡng. Trước tiên, thị trường trọng điểm vẫn là các khu vực trung tâm đô thị và các huyện ven đô có tiềm năng đô thị hóa cao. Đây tiếp tục là khu vực chiến lược cho phát triển bất động sản.
Bên cạnh đó, cần đặt trọng tâm vào yếu tố đầu tư hạ tầng và khả năng tích hợp, liên kết vùng, giữa các địa phương, giữa các thế mạnh ngành nghề để tạo nên động lực phát triển bền vững.
Về chiến lược đầu tư, các doanh nghiệp nên cân nhắc rõ ràng giữa đầu tư trung hạn và dài hạn. Đối với các khu vực mới mở rộng không gian phát triển, tiềm năng về bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch có thể là lựa chọn phù hợp hơn, thay vì kỳ vọng vào phát triển đô thị tức thời.
Hạ tầng giao thông và các chính sách sáp nhập địa giới hành chính sẽ có tác động rất tích cực đến thị trường bất động sản trong thời gian tới. Hệ thống giao thông công cộng và kết nối liên vùng là "xương sống" giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững. Các dự án lớn như tuyến metro, đường cao tốc Bắc – Nam, và các tuyến đường vành đai sẽ tạo ra cú hích mạnh mẽ cho thị trường trong trung và dài hạn.
Chỉ khi hạ tầng giao thông thuận tiện thì bất động sản mới có cơ hội phát triển, vì việc rút ngắn thời gian di chuyển sẽ nâng cao giá trị sử dụng và tiềm năng sinh lời của bất động sản.
Một động lực mới đang định hình lại thị trường là quá trình sáp nhập địa giới hành chính. Như việc tỉnh Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu được sáp nhập vào TP.HCM sẽ biến các tuyến đường kết nối vùng, như metro hay vành đai, trở thành trục giao thông nội đô mới.
Trước đây, việc kết nối giữa Bà Rịa – Vũng Tàu và TP.HCM còn hạn chế. Nhưng sắp tới, với cao tốc Đồng Nai - Vũng Tàu và các tuyến kết nối như Cần Giờ - Bà Rịa - Vũng Tàu hình thành giúp sự liên thông sẽ được cải thiện rõ rệt, tạo đòn bẩy cho phát triển bất động sản tại các địa phương này.
Hạ tầng giao thông luôn đóng vai trò cốt lõi trong việc xác lập giá trị bất động sản. Khi đánh giá một bất động sản, yếu tố đầu tiên cần xét đến là giá trị để ở, điều này lại gắn liền với khả năng kết nối, sự thuận tiện trong di chuyển. Hạ tầng càng phát triển, giá trị bất động sản càng có cơ hội tăng bền vững.
Câu chuyện của khu vực Mỹ Đình (Hà Nội) là minh chứng rõ ràng. Khoảng 20 năm trước, đây từng được coi là vùng ven xa trung tâm. Nhưng nhờ sự đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống giao thông và hạ tầng giáo dục, Mỹ Đình ngày nay đã trở thành điểm đến lý tưởng cho nhiều gia đình, đặc biệt là các bậc phụ huynh trẻ.
Theo tôi, hạ tầng không chỉ là yếu tố thúc đẩy bất động sản, mà còn là động lực phát triển kinh tế đất nước trong bối cảnh chính sách tiền tệ, xuất khẩu đang gặp khó khăn. Việc đầu tư công, đặc biệt là vào các tuyến giao thông huyết mạch, không chỉ tạo công ăn việc làm mà còn kích hoạt dòng tiền vào thị trường bất động sản, nếu được triển khai hiệu quả.
Tuy nhiên, bất động sản chỉ thực sự được hưởng lợi nếu hạ tầng đó đi vào vận hành và phát huy hiệu quả. Việc giá đất tăng ngay khi có tin đồn mở đường là biểu hiện của đầu cơ theo kỳ vọng, một “con dao hai lưỡi” nếu nhà đầu tư không đủ tỉnh táo.
Thực tế, giá bất động sản thường trải qua 4 giai đoạn khi ăn theo hạ tầng: Khi có thông tin (giá tăng kỳ vọng), lúc triển khai (giá tăng tiếp nhờ tín hiệu rõ hơn), khi hoàn thành (giá tăng nếu hiệu quả sử dụng thực sự), và sau vận hành (giá chỉ tiếp tục tăng nếu có tác động tích cực đến kinh tế và đời sống địa phương). Ngược lại, nếu hạ tầng không kết nối tốt, thiếu người sử dụng, thì đợt tăng giá chỉ mang tính nhất thời.
Do đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo đánh giá vai trò thực chất của hạ tầng, tránh đầu tư vào các khu vực chỉ có “giá kỳ vọng” mà thiếu tiện ích sống hoặc vắng bóng cư dân. Một sản phẩm bất động sản chỉ đẹp về hình thức, nhưng xa rời nhu cầu sống thực tế thì không thể tạo ra giá trị bền vững.
Quan điểm của tôi là phù thịnh, đừng phù suy. Nên chọn khu vực đã hoặc đang hình thành cộng đồng dân cư, thay vì mơ mộng viễn cảnh “5 – 10 năm nữa dân sẽ về đông”. Chỉ khi hạ tầng thực sự cải thiện đời sống, tạo ra cơ hội việc làm và tăng thu nhập người dân, giá trị bất động sản mới có thể tăng một cách thực chất.
Nhà đầu tư nên đặt kế hoạch trong khung thời gian 1 – 5 năm, tránh các dự án vẽ tương lai quá xa, dễ rơi vào bẫy kỳ vọng. Đầu tư thông minh là nhìn vào hiện thực, không chạy theo hư danh.
Thực hiện - Thiết kế: PHAN MỸ