HoREA vừa có Công văn số 108/2023/CV- HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước về việc đề nghị xem xét sửa đổi Thông tư 06/2023/TT-NHNN.
Loay hoay quy định về vốn
Thông tư số 06/2023/TT-NHNN ngày 28/06/2023 sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/9/2023, tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch HoREA cho rằng, tại khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN có một số quy định chưa thật hợp lý, chưa thật sát thực tế, chưa thật bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với một số quy định pháp luật.
Cụ thể khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06 bổ sung khoản 9 Điều 8 Thông tư số 39/2016 về quy định tổ chức tín dụng không được cho vay có 4 điểm còn vướng mắc.
Thứ nhất, Khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023) chưa đồng bộ, chưa thống nhất với một số quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 tại khoản 2 Điều 3, hoặc khoản 1 Điều 504.
Thứ hai, Khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023) chưa đồng bộ, chưa thống nhất với khoản 2 Điều 21 và Điều 24 Luật Đầu tư 2020 quy định “đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp”, mà “đầu tư theo hình thức góp vốn” là 1 hình thức “hợp đồng hợp tác” theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.
Hiệp hội nhận thấy, với các quy định trên đây của Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đầu tư 2020 thì việc cá nhân, pháp nhân “góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh” tại mọi giai đoạn thực hiện dự án đều hợp pháp.
Vì vậy, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho phép tổ chức tín dụng được cho vay và phải có tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về tín dụng.
Tuy nhiên, để kiểm soát rủi ro thì đề nghị Ngân hàng Nhà nước quy định tổ chức tín dụng có trách nhiệm quy định cụ thể việc cho vay theo tình trạng pháp lý của từng dự án.
Thứ ba, Khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06) quy định tổ chức tín dụng không được cho vay cũng chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Bởi lẽ, sau khi chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, đây là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng. Đặc biệt, dự án đã có đủ pháp lý thuộc giai đoạn thực hiện dự án, nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chưa được huy động vốn của khách hàng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư “không dại gì” đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao, vì chủ đầu tư đã được phép mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất.
Thứ tư, quy định cấm cho vay của khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06) không chỉ tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện, mà còn tác động tiêu cực đến đầu tư phát triển nói chung.
Việc áp dụng đối với mọi dự án đầu tư nên một số dự án đầu tư khác cũng sẽ bị rơi vào trường hợp bị cấm cho vay như các dự án đầu tư theo phương thức PPP. Khi các dự án PPP đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng là lúc dự án đã hoàn thành, chủ đầu tư sẽ có nguồn thu từ dự án, tại thời điểm này họ không còn nhu cầu huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư nữa.
Do vậy, doanh nghiệp được công nhận là chủ đầu tư dự án PPP thì đã có đủ pháp lý và phát sinh nhu cầu huy động vốn để bù đắp tài chính cho các khoản đầu tư thực hiện dự án, hoặc có nhu cầu tìm “bên thứ 3” để mời góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án.
Nhưng khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN lại quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với “bên thứ 3”. Với điều cấm này thì khả năng đáp ứng của các doanh nghiệp trong nước không nhiều, nhưng lại tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài do có lợi thế nguồn vốn rẻ.
Thứ năm, khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06) chưa tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án bất động sản được hợp tác với các nhà đầu tư. Do khoản 9 Điều 8 không cho phép nhà đầu tư vay vốn tín dụng “để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư” trong giai đoạn dự án đang triển khai đầu tư xây dựng nhưng “chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”.
Mặc dù dự án đã có đầy đủ pháp lý như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc giấy phép xây dựng,… và đây cũng là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu hợp tác với nhà đầu tư thứ cấp để được bổ sung vốn cùng hưởng lợi nhuận, cùng chia sẻ rủi ro.
Cần sửa đổi để doanh nghiệp thuận lợi hơn
Tại Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023 bổ sung khoản 8 Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định tổ chức tín dụng không được cho vay “để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom”.
Hiệp hội nhận thấy, quy định tổ chức tín dụng không được cho vay “để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom” là đúng và phù hợp với Điều 12 Thông tư 22/2019/TT-NHNN.
Nhưng quy định tổ chức tín dụng không được cho vay “để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh” lại không đúng, không phù hợp thực tế, không bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 5 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Nghị định 65/2022/NĐ-CP).
Cụ thể, khoản 2 Điều 5 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP quy định: “2. Mục đích phát hành trái phiếu là để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp hoặc mục đích phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật chuyên ngành, mà trong các chương trình, dự án đầu tư bao gồm cả hoạt động góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh”.
Do vậy, quy định tổ chức tín dụng không được cho vay “để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh” là chưa hợp lý, chưa đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 5 Nghị định 153/2020/NĐ-CP.
Bên canh đó, Chủ tịch HoREA còn chỉ ra bất cập của khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/ bổ sung khoản 10 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN về quy định quy định tổ chức tín dụng không được cho vay “để bù đắp tài chính” trừ trường hợp đáp ứng đủ 2 điều kiện quy định tại điểm a và điểm b khoản 10 Điều 8.
Trong khi đó, tại điểm a khoản 10 lại quy định điều kiện các chi phí thực hiện dự án phải “phát sinh dưới 12 tháng” tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay chưa sát với thực tế triển khai dự án. Nhất là do tình trạng bị “vướng mắc pháp lý” hiện nay, mà nên quy định thời hạn “dưới 36 tháng” thì hợp lý hơn.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023 sửa đổi, bổ sung khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT- NHNN, như sau:
“Điều 8. Những nhu cầu vốn không được cho vay
Tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu vốn:
Khoản 8. Để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom.
Khoản 9. Để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay, trừ trường hợp dự án đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc đã được cấp Giấy phép xây dựng.
Khoản 10. Để bù đắp tài chính, trừ trường hợp khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: a) Khách hàng đã ứng vốn của chính khách hàng để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh, mà các chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh này phát sinh dưới 12 36 tháng tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay (…)”.
