Khu công nghiệp Việt Nam hưởng lợi từ chiến lược "Trung Quốc +1" của các tập đoàn công nghệ

Chiến lược “Trung Quốc+1” đang được các doanh nghiệp nước ngoài hưởng ứng mạnh mẽ. Trong đó, Việt Nam là quốc gia được khá nhiều nhà đầu tư nước ngoài chọn làm tổ. Bởi vậy, những năm gần đây, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam vẫn là điểm sáng của thị trường.

GIÁ THUÊ TĂNG

Theo báo cáo ngành động sản khu công nghiệp của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), khu vực phía Bắc chứng kiến nguồn cung dồi dào hơn với nguồn cung lũy kế tại thị trường cấp 1 đạt 11.550ha tăng 12,1% qua từng năm và 8.802 ha tăng 1,7% qua từng năm tại thị trường cấp 2 tính đến cuối năm 2023. Tuy vậy, trong quý 1/2024, không có dự án lớn nào đi vào khai thác cho thuê.

Trong năm 2023, diện tích hấp thụ tại miền Bắc cho thấy tín hiệu khả quan với hơn 800 ha tăng 36% qua từng năm. Trong quý 1/2024, diện tích đất khu công nghiệp hấp thụ thuần ở miền Bắc đạt khoảng 110 ha, tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 83%.

Ở miền Nam thị trường lại diễn ra sự khan hiếm nguồn cung. Đến cuối năm 2023, nguồn cung lũy kế ở khu vực phía Nam đạt 22.780 ha tăng 0,82% qua từng năm tại thị trường cấp 1 và 10.897 ha tại thị trường cấp 2. Trong quý 1/2024, khu vực phía Nam cũng không ghi nhận dự án khu công nghiệp mới đi vào vận hành.

VCBS cho rằng, nguồn cung tại miền Nam ở mức thấp do quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng ở các khu công nghiệp mới khá khó khăn do các chủ đầu tư không thỏa thuận được giá đền bù với các hộ dân tại khu vực triển khai dự án. Đồng thời, quá trình phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư, xác định số tiền đóng tiền sử dụng đất kéo dài hơn dự kiến.

Trong năm 2023, diện tích hấp thụ tại miền Nam sụt giảm mạnh, đạt khoảng 530 ha giảm 30,6% qua từng năm, do tỷ lệ lấp đầy tại các thị trường trọng điểm ở mức cao. Trong quý 1/2024, diện tích hấp thụ kém khả quan chỉ khoảng 20 ha và không có nguồn cung mới nên tỷ lệ lấp đầy vẫn đang duy trì ở mức rất cao, khoảng 92%.

Giá cho thuê đất tăng cao trong năm 2023 nhờ dòng vốn FDI liên tục tăng trưởng trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung. Phía Nam, giá cho thuê đất trung bình đạt 188 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15% qua từng năm. Còn phía Bắc, giá cho thuê đất trung bình đạt 127 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 27% qua từng năm.

Trong quý 1/2024, mức giá cho thuê tại khu vực phía Bắc và phía Nam lần lượt đạt 133 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 7,8% và 189 USD/m2/chu kỳ thuê tăng 2,4% qua từng năm.

Phân tích về sự chênh lệch giá cho thuê đất này, báo cáo cho biết, các khu công nghiệp ở miền Nam được phát triển lâu đời hơn và nguồn cung tại các tỉnh có vị trí xa với TP.HCM ngày càng khan hiếm. Vị trí đầu tư phát triển khu công nghiệp tại phía Bắc chủ yếu là khu vực thuộc đất nông nghiệp, đất trồng lúa nên sẽ có chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thấp hơn. Suất đầu tư xây dựng hạ tầng ngày càng gia tăng ở phía Nam do sự thiếu hụt của một số nguyên vật liệu xây dựng.

Với mức giá trên, nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng, giá cho thuê đất khu công nghiệp bình quân ở Việt Nam nhìn chung vẫn còn hấp dẫn hơn so với các quốc gia khác trong khu vực, thường thấp hơn từ 20 - 40%.

HÚT FDI NHỜ CHIẾN LƯỢC TRUNG QUỐC+1

Theo ghi nhận của VCBS, thời gian gần đây, nhiều quốc gia Châu Á đang được lựa chọn làm điểm dừng chân của nhiều doanh nghiệp nước ngoài. Bởi xu hướng dịch chuyển và tái cơ cấu lại chuỗi sản xuất vẫn được các doanh nghiệp lớn toàn cầu như Apple, Samsung, LG, Intel, Lego… tiếp tục đẩy mạnh nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng và giảm thiểu rủi ro phụ thuộc vào thị trường Trung Quốc.

Chiến lược “Trung Quốc +1” của các tập đoàn công nghệ lớn thể hiện qua dòng vốn FDI rút ròng tại Trung Quốc tăng mạnh từ năm 2019 do ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19.

Gần đây, Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến đầy tiềm năng trong xu hướng dịch chuyển trên khi nhiều doanh nghiệp lớn như Apple, Luxshare, Pegatron, Wistron, Samsung… liên tục đầu tư và mở rộng sản xuất.

Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư trên thị trường toàn cầu chậm lại do tăng trưởng suy giảm và môi trường lãi suất cao, dòng vốn đầu tư vào Việt Nam vẫn không ngừng tăng trưởng. Lũy kế đến cuối tháng 4/2024, tổng vốn FDI đăng ký và giải ngân lần lượt đạt 9,27 tỷ USD tăng 4,5% và 6,28 tỷ đồng tăng 7,4% qua từng năm.

Bên cạnh đó, VCSB cũng nhận thấy xu hướng dịch chuyển dòng vốn FDI từ thị trường cấp 1 sang thị trường cấp 2 đang diễn ra nhanh hơn tại khu vực phía Bắc so với phía Nam ,với sự gia tăng các dự án sản xuất linh kiện, máy tính, thiết bị điện tử, công nghệ năng lượng mặt trời, sản xuất ô tô.

Các dự án với số vốn đầu tư lớn tại các thị trường trọng điểm cấp 2 miền Bắc như: Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng. Trong năm 2023, chúng tôi ước tính tổng vốn FDI đầu tư vào thị trường cấp 2 miền Bắc đạt hơn 4,5 tỷ USD, tăng 46,2% từng năm.

Ở khu vực phía Nam, các dự án FDI vẫn tập trung tại các thị trường cấp 1 như: Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Trong Q1.2024, dòng vốn FDI tại các thị trường cấp 2 miền Bắc vẫn đang thu hút vốn tốt hơn phía Nam nhờ vào các dự án thuộc lĩnh vực linh kiện, điện tử và năng lượng.

VẪN CÒN LỢI THẾ

Triển vọng thị trường trong thời gian tới, VCBS cho biết, Việt Nam có lợi thế cạnh trong việc thu hút FDI. Bởi, thứ nhất, chi phí sản xuất kinh doanh đặc biệt là giá điện phục vụ sản xuất tương đối thấp. Giá điện sản xuất của Việt Nam thấp hơn khoảng 40 - 50% so với các quốc gia khác trong khu vực. Đây sẽ là lợi thế khi thu hút các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp như hóa chất, công nghiệp nặng…

Thứ hai, chi phí lao động của Việt Nam vẫn khá cạnh tranh khi thu hút các doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực thâm dụng lao động như: dệt may, da giày, lắp ráp điện tử… Tuy nhiên, lợi thế trên sẽ sớm không còn, khi hiện nay chi phí lao động của Việt Nam cao hơn đáng kể so với một số quốc gia như Bangladesh hay Indonesia.

Thứ ba, nét tương đồng về văn hóa và vị trí thuận lợi sẽ thúc đẩy nguồn vốn đầu tư FDI lĩnh vực công nghệ cao vào miền Bắc. Với vị trí thuận lợi cho việc vận chuyển nguồn nguyên vật liệu, hàng hóa và cho giá thuê đất thấp hơn khoảng 30 - 40% so với khu vực miền Nam.

Miền Bắc đã đón dòng vốn từ các doanh nghiệp chế biến chế tạo như Goertek, Fulian, Ankor, Foxconn… vào các tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh và Hải Phòng.

Thứ tư, môi trường kinh tế vĩ mô ổn định. Ổn định tỷ giá luôn là một trong các mục tiêu hàng đầu trong điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng nhà nước, do đó tỷ giá USD/VND luôn ít biến động hơn so với các đồng tiền khác trong khu vực giúp cho các doanh nghiệp FDI ít chịu thiệt hại hơn.

Từ đó, VCBS nhận định: “Chúng tôi kỳ vọng giá cho thuê đất khu công nghiệp cả hai khu vực phía Bắc và phía Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2024. Vì nguồn cung đất khu công nghiệp mới sẽ khan hiếm trong giai đoạn 2024 - 2025. Tiền thuê đất/sử dụng đất và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đang có xu hướng gia tăng. Giá tiền thuê đất của các chủ đầu tư phát triển dự án sẽ tăng mạnh từ năm 2026 khi xác định giá đất xác định theo nguyên tắc thị trường”.

Xét theo khu vực, miền Bắc sẽ có mức tăng giá cho thuê tốt hơn so với khu vực phía Nam nhờ vào nhu cầu thuê đất khi khi xu hướng dịch chuyển sản xuất của các doanh nghiệp sản xuất thiết bị, linh kiện điện tử sẽ tiếp tục diễn ra trong năm 2024.

Hơn nữa giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam sẽ dần tiệm cận giá cho thuê của các quốc gia khác trong khu vực nên lợi thế về giá cho thuê đất của Việt Nam sẽ dần biến mất . Thay vào đó, công ty chứng khoán kỳ vọng các KCN sẽ được hưởng lợi nhờ vào việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng, tăng tính kết nối giữa các vùng, trình độ lực lượng lao động được nâng cao giúp Việt Nam có thể tham gia vào các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao hơn.

Ngoài ra, các khu công nghiệp cần phát triển theo định hướng trở thành khu công nghiệp sinh thái để có thể đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các nhà đầu tư.