Trong báo cáo chiến lược “Trái ngọt nơi cuối con đường” của Công ty Chứng khoán Mirae Aset Việt Nam cho biết, bất động sản khu công nghiệp vẫn là nơi tiềm năng để phát triển kinh tế và tăng lợi nhuận.
Lợi nhuận luôn ở mức cao
Công ty Chứng khoán Mirae Aset đã lý giải cho nhận định trên bằng 2 trường hợp điển hình. Cụ thể, tại Tổng Công ty IDICO (mã chứng khoán: IDC) với quỹ đất khu công nghiệp lớn, vị trí thuận lợi, quỹ đất thương phẩm còn lại sẵn sàng cho thuê đến hết quý 3/2022 đạt khoảng 723ha với 5 dự án tại các tỉnh công nghiệp hai miền Bắc – Nam. Tính đến hết 9 tháng năm 2022, IDC đã ký cho thuê được 129,7ha, đạt 81% kế hoạch. Bên cạnh đó, một số hợp đồng cho thuê lớn đang trong giai đoạn đàm phán cuối cùng và dự kiến sẽ ký kết trong quý 4/2022 và quý 1/2023.
Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng sẽ trở thành động lực dẫn dắt trong giai đoạn 2022-2023 của IDC, bởi vị trí nằm trong khu cảng Cái Mép – Thị Vải và là 2 trong 4 khu công nghiệp có vị trí cảng nước sâu với mức giá cho thuê thương phẩm hiện tại đạt 125 USD/m2, tăng 14% so với cùng kỳ, dự kiến nhu cầu đầu tư vào khu vực này vẫn ở mức cao.
Bên cạnh đó, các hợp đồng cho thuê mới cũng được hưởng lợi từ tỷ giá. Theo IDC, từ cuối quý 3/2022, cứ 1% tỷ giá tăng thêm sẽ tác động tăng 1,57% biên lợi nhuận gộp mảng khu công nghiệp nếu tính theo số dư quỹ đất sẽ tương ứng 223 tỷ đồng. Theo đó, tháng 11/2022, tỷ giá đã trượt 3,7% so với quý 3/2022 do đó kết quả kinh doanh của IDC vượt kỳ vọng.
Còn tại Công ty Cổ phần Cao su Phước Hòa (mã chứng khoán: PHR) lại có tiềm năng lớn từ quỹ đất khu công nghiệp. Cụ thể, trong quý 3/2022 PHR ghi nhận doanh thu đạt 522 tỷ đồng và lợi nhuận ròng đạt 140 tỷ giảm 17,6% so với cùng kỳ. Tính chung 9 tháng 2022, doanh thu đạt 1.132 tỷ đồng, giảm 12% so với cùng kỳ và lợi nhuận ròng đạt 468 tỷ đồng, tăng 53% so với cùng kỳ. Theo dự phóng của Mirae Aset sản lượng thương phẩm cao su năm 2022 và năm 2023 của PHR lần lượt đạt 35.931 tấn, tăng 1,5% so với cùng kỳ và 37.652 tấn, tăng 5% so với cùng kỳ.
Riêng về mảng bất động sản khu công nghiệp, PHR chủ yếu chỉ còn đất từ khu công nghiệp Tân Bình 1 với tổng diện tích là 15ha, theo như Mirae Aset giả định khi PHR sẽ cho thuê được 7ha trong năm 2022 với giá 115 USD/m2 và 8ha trong năm với giá 130 USD/m2 thì doanh thu dự phóng lần lượt sẽ đạt 192 tỷ đồng và 249 tỷ đồng.
Đáng chú ý, ngoài Tổng Công ty IDICO và Công ty Cổ phần Cao su Phước Hòa còn nhiều doanh nghiệp vẫn duy trì mức phát triển khả quan nhờ tiềm năng lớn từ bất động sản khu công nghiệp. Đây là điểm sáng trong bức tranh ngành bất động sản thời gian qua.
Tỷ lệ lấp đầy luôn cao
Cũng theo báo cáo của Mirae Aset, bất chấp bối cảnh kinh tế chung có tín hiệu chậm lại, lợi nhuận trong quý 3 của ngành khu công nghiệp duy trì tích cực. Nhìn chung, các doanh nghiệp niêm yết ghi nhận doanh thu tăng 34,5% so với cùng kỳ, trong khi đó lợi nhuận sau thuế có mức tăng trưởng lên đến 77,5% so với cùng kỳ.
Thực chất, bất động sản khu công nghiệp duy trì ở mức tăng trưởng tốt vì mức nền thấp trong 9 tháng năm 2021 do thời điểm này hoạt động xúc tiến đầu tư bị gián đoạn bởi ảnh hưởng của các lệnh hạn chế liên quan đến Covid-19, đến quý 4 năm 2021 tiến trình xúc tác đầu tư mới được đẩy mạnh trở lại. Tiếp đến do giá cho thuê được ghi nhận tăng mạnh tại một số khu vực như Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An… cùng với đó sự trượt giá của tỷ giá USD/VND đến 8,7% tính từ đầu năm 2022 đã góp phần vào đà tăng trưởng chung của ngành.
Về tỷ lệ lấp đầy, theo báo cáo thị trường của Cushman & Wakefield trong quý 3 năm 2022, tại thị trường khu công nghiệp phía Nam tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp được duy trì ở mức cao quanh 88%, tăng 3% so với cùng kỳ, với tổng diện tích đất công nghiệp đạt 27.780ha. Trong thời gian tới, thị trường khu công nghiệp phía Nam dự kiến đón thêm nguồn cung mới đến từ một số dự án tiêu biểu như khu công nghiệp VSIP 3, khu công nghiệp NTC 3 mở rộng, khu công nghiệp Phước An…
Trong báo cáo của Cushman & Wakefield cũng cho biết, thị trường nhà xưởng xây sẵn (RBF) vẫn cho thấy mức tiềm năng lớn trong quý 3/2022 với tỷ lệ lấp đầy ở mức 92% tăng 7% so với quý trước, và tăng 1% so với cùng kỳ. Hiện tại, khu vực TP.HCM có mức giá thuê bình quân khá cao, tuy nhiên nguồn cung đất hạn hẹp, thị trường RBF đã và đang hình thành làn sóng dịch chuyển sang các khu vực thành phố vệ tinh như Long An, Đồng Nai…
Còn theo Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Jones Lang LaSalle nhận định, trong quý 3/2022 tại thị trường phía Nam, Đồng Nai được coi là điểm đến hấp dẫn nhất trong quý 3/2022, với hơn 200ha đất công nghiệp được hấp thụ. Trong khi đó tại khu vực miền Bắc, Bắc Ninh trở thành địa phương có mức hấp thụ ròng cao nhất nhờ vị trí địa lý cũng như hạ tầng kết nối.
Có thể nói, Long An và Bắc Ninh là một phần điểm nhấn đầu tư cho các doanh nghiệp có quỹ đất đang khai thác tại đây, nổi bật là IDC với khu công nghiệp Hựu Thạnh, Long An và khu công nghiệp Quế Võ 2, Bắc Ninh.
Tuy nhiên, ngoài những kết quả thuận lợi thì ngành bất động sản khu công nghiệp cũng đối mặt với nhiều rủi ro.
Thứ nhất, chi phí đền bù đã tăng mạnh thời gian gần đây sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến các dự án mới và về dài hạn sẽ có thể gây áp lực giảm biên lợi nhuận của các doanh nghiệp. Nổi bật, chi phí giải phóng mặt bằng cho năm 2022 của Sonadezi Châu Đức ở Bà Rịa – Vũng Tàu dự kiến có đơn giá cao hơn khoảng 2,3 lần so với năm 2019.
Thứ hai, sự chậm lại của nền kinh tế toàn cầu nói chung trong bối cảnh lạm phát ở mức cao chưa có tín hiệu dừng lại và hầu hết các ngân hàng trung ương trên thế giới vẫn đang duy trì chính sách tiền tệ thắt chặt sẽ làm chậm đi dòng vốn đầu tư của các doanh nghiệp FDI vào Việt Nam.
Như vậy, mặc dù có những thuận lợi và sự tăng trưởng kinh tế cụ thể từ bất động sản khu công nghiệp, tuy nhiên ngành khu công nghiệp Việt Nam vẫn phải đối mặt với những khó khăn nhất định. Vì vậy các doanh nghiệp cần có những bước đi phù hợp, để có thể hoạt động và phát triển hơn nữa trong các năm tới.
