Từ một công ty sản xuất và phân phối thuốc thú ý, chưa đầy 3 năm, Công ty CP địa ốc Novaland Group nhanh chóng phất lên với hàng loạt dự án bất động sản (BĐS) hoàng tráng ở phía Nam. Novaland không ngừng mở rộng thâu tóm quỹ đất, rầm rộ công bố phát triển các dự án hiện đã vượt hơn 24 dự án, với quy mô vốn đầu tư cả chục nghìn tỷ đồng.
Vay nghìn tỷ “nuôi” BĐS
Câu hỏi đặt ra là Novaland Group – công ty có vốn điều lệ 1.200 tỷ đồng đã xoay sở nguồn vốn như thế nào để đủ “nuôi” hàng chục dự án cùng lúc như vậy?
Dù là công ty đầu tư BĐS lớn, song suốt 3 năm qua, Novaland Group không công bố bất cứ thông tin nào về tình hình tài chính, kết quả kinh doanh lỗ/lãi, vay nợ, tồn kho dự án… Năm 2015, tập đoàn còn “đánh tiếng” sẽ chào bán cổ phiếu ra công chúng (IPO) song đến giờ, vẫn “im thin thít”.
Động thái đáng chú ý là, trong năm 2015, đã hé lộ hai đợt huy động vốn của Novaland Group với tổng quy mô khoảng 2.000 tỷ đồng từ bán trái phiếu, cổ phiếu. Cụ thể, tháng 4/2015, Novaland Group phát hành thành công 600 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 3 năm cho các nhà đầu tư chủ yếu là ngân hàng, công ty chứng khoán.
Dù không tiết lộ danh tính các nhà đầu tư, song trên website, Novaland cho biết đang có quan hệ đối tác với 8 ngân hàng lớn, như: Agribank, Vietcombank, Vietinbank, Sacombank, Seabank, NCB, MB, VPBank.
Khoản huy động vốn đáng kể khác là vào tháng 6/2015, Novaland phát hành cổ phiếu ưu đãi chuyển đổi có giá trị 15 triệu USD cho Quỹ VinaCapital Vietnam Opportunity Fund Limited (VOF). Khoản đầu tư của VOF chiếm 31,9% tổng giá trị 47 triệu USD cổ phiếu ưu đãi chuyển đổi do Novaland phát hành. Được biết, Công ty tài chính CP Điện lực (EVNFC) cũng mua khoảng 5,7 triệu cổ phiếu ưu đãi chuyển đổi Novaland Group. Tổng giá trị đầu tư hơn 342 tỷ đồng, thời hạn 2 năm với những điều khoản ràng buộc về lợi tức, cam kết mua lại cổ phiếu, phạt vi phạm…
Tuy nhiên, khoản đầu tư cổ phiếu của EVNFC có “bóng dáng” của khoản cho vay “ba không”: không có tài sản bảo đảm, không có mục đích sử dụng vốn vay, không có nguồn thu trả nợ. Hơn nữa, do không minh bạch sức khoẻ tài chính nên năng lực tài chính của tổ chức phát hành cổ phiếu, trái phiếu – Novaland Group hiện vẫn rất mù mờ thông tin, khó đánh giá được.
Liệu điều gì sẽ đảm bảo cho EVNFC thu hồi được tiền đầu tư sau khi hết hạn cam kết mà rủi ro Novaland Group không mua lại cổ phiếu hay không thực hiện chuyển đổi sang cổ phần phổ thông?
Nguy cơ sa lầy vì “margin” vốn lớn
Sau hàng loạt thương vụ thâu tóm quỹ đất rộng lớn, Novaland Group nhanh chóng bắt tay vào triển khai xây dựng các dự án BĐS tại TP.HCM. Hiện, tập đoàn này đang phát triển 24 dự án cao ốc, mỗi dự án đều có từ 2-7 toà nhà cao tầng, trung tâm thương mại, khu vui chơi, bệnh viện…
Một số dự án đáng chú ý như: The Sun Avenue, RiverGate (vốn đầu tư 2.000 tỷ đồng), The Tropic Garden, Sunrise City Central, Sunrise Riverside, Lucky Palace, Orchard Garden… Tính đến cuối năm 2014, giá trị các dự án của Novaland ước tính khoảng 753.4 triệu USD (tương đương hơn 16.000 tỷ đồng).
Năm 2014-2015, Novaland Group đã đẩy mạnh kinh doanh dự án BĐS khi đưa sản phẩm tiếp thị rầm rộ ra thị trường phía Bắc, nhắm tới khách hàng đầu tư. Còn nhớ, cuối tháng 9/2015, tập đoàn này mang 7 dự án tại TP.HCM ra Hà Nội triển lãm, chào mời cơ hội đầu tư vào 5 dự án với viễn cảnh lợi tức hấp dẫn…
Liên quan đến tiềm lực tài chính, rất ít thông tin được công bố ra thị trường, Novaland Group chỉ tiết lộ, tháng 1/2011, Tập đoàn đã đạt tổng tài sản 5.000 tỷ đồng, vốn điều lệ 1.200 tỷ đồng. Thời điểm đó, tập đoàn vẫn đang loay hoay triển khai dự án đầu tay Sunrise City với tổng mức đầu tư tới 500 triệu USD (tương đương 9.000 tỷ đồng), khởi công từ tháng 12/2008, dự kiến hoàn thành vào năm 2012.
Để phục vụ dự án này, cuối năm 2009, Novaland Group đã phát hành được 1.922 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 5 năm, lãi suất 12%/năm. Nhờ đẩy mạnh hoạt động M&A, từ năm 2013, Novaland tiếp tục công bố phát triển hàng loạt dự án mới, có mức vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đồng.
Theo công bố của Novaland Group, tháng 12/2015, tập đoàn phát triển 34 dự án, đạt tổng tài sản 23.000 tỷ đồng và vốn điều lệ 3.600 tỷ đồng. Như đã đề cập, do Novaland Group không công bố báo cáo tài chính nên rất khó xác nhận số liệu tài sản, vốn, dự án của doanh nghiệp này.
Trong khi đó, một báo cáo độc lập từ Công ty chứng khoán Bản Việt đưa ra đầu năm 2015 có nhận định: biên lợi nhuận ròng sau thuế của Novaland Group đang ở mức thấp, dao động từ 5-10%, có thể do chi phí mua đất (thường chiếm 25-40% tổng đầu tư dự án). Việc thi công cùng lúc nhiều dự án, đòi hỏi lượng vốn lớn sẽ dẫn tới rủi ro sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao và áp lực trả lãi vay cho tập đoàn này.
Thu Hằng
