Theo Batdongsan.com, bất động sản luôn là một kênh đầu tư hấp dẫn, nhưng không phải lúc nào cũng mang lại lợi nhuận như mong đợi. Đặc biệt, khi đứng giữa lựa chọn mua để ở hay đầu tư, tỷ suất lợi nhuận cho thuê (rental yield) chính là một chỉ dấu quan trọng giúp đánh giá tiềm năng thực sự của bất động sản.
Để nhà đầu tư có góc nhìn kỹ hơn về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam đã chia sẻ 6 cách chọn bất động sản đầu tư dựa trên tỷ suất cho thuê, giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn, tránh rủi ro đầu cơ và tối ưu hóa dòng tiền.
Thứ nhất, trong trường hợp giá bất động sản định mua tăng vọt nhưng giá thuê không thay đổi đáng kể, đây có thể là dấu hiệu của một thị trường đầu cơ nóng, nơi giá trị thực không phản ánh đúng so với mức giá niêm yết. Khi tín dụng bị siết chặt hoặc nhu cầu thuê giảm sút, những khu vực này dễ dàng rơi vào tình trạng "bong bóng" và mất giá nhanh chóng.
Chẳng hạn trong giai đoạn 2023 – 2024, tại Hà Nội, giá bán bất động sản tăng tới 59% trong một năm, nhưng giá thuê chỉ nhích lên 4%. Điều này kéo tỷ suất lợi nhuận cho thuê từ 4% xuống còn 2,6%. Khi tỷ suất này quá thấp, việc giữ tài sản có thể không hiệu quả bằng việc bán ra để tái đầu tư hoặc gửi tiết kiệm.
Thứ hai, nếu nhà đầu tư sở hữu một căn hộ có tỷ suất dưới 2,5% và giá trị tài sản chỉ tăng dưới 5%/năm, có thể cần cân nhắc bán bất động sản này đi để tận dụng vốn hiệu quả hơn.
Thứ ba, những khu vực có nhu cầu thuê mạnh và tỷ suất lợi nhuận tốt thường là điểm sáng đầu tư dài hạn. Nếu giá bán vẫn còn hợp lý, đây là cơ hội tuyệt vời để sở hữu bất động sản vừa có dòng tiền ổn định, vừa tăng giá trị theo thời gian. Những bất động sản có tỷ suất từ 3,5% trở lên trong bối cảnh thị trường hiện tại được xem là điểm đến đầu tư an toàn.
Thứ tư, cần chú ý đến nhu cầu thuê của người nước ngoài. Khi đi tìm sản phẩm để đầu tư, nhiều nhà đầu tư nghĩ căn hộ cao cấp đồng nghĩa với thu hút khách thuê nước ngoài, nhưng không phải như vậy.
Chuyên gia nước ngoài không chỉ quan tâm đến căn hộ mà còn đánh giá chất lượng dịch vụ, tiện ích, cộng đồng và vị trí, khoảng cách đến nơi làm việc. Chẳng hạn, Bình Dương hiện có 40.000 chuyên gia nước ngoài, nhưng phần lớn trong số họ vẫn chọn thuê nhà tại TP.HCM do hệ thống tiện ích và cộng đồng sinh sống thuận lợi hơn.
Thực tế, những dự án dù được quảng bá là “cao cấp” nhưng thiếu hệ sinh thái sống phù hợp vẫn khó lòng thu hút khách thuê ngoại. Nếu hướng đến nhóm khách thuê này, cần cân nhắc vị trí, dịch vụ và cộng đồng sống thay vì chỉ tập trung vào thiết kế nội thất.
Thứ năm, một số căn hộ có mức giá thuê cao, nhưng khi tính tỷ suất lợi nhuận thì lại không hấp dẫn bằng các kênh đầu tư khác như nhà phố, chứng khoán hay gửi tiết kiệm.
Ví dụ, một căn hộ ở quận 1, TP.HCM có giá thuê 30 triệu/tháng, nhưng giá mua lên tới 10 tỷ đồng, tỷ suất chỉ đạt 2,6%/năm, thấp hơn cả mức lãi suất gửi tiết kiệm tại nhiều ngân hàng. Như vậy, nếu tài sản không có tiềm năng tăng giá rõ ràng, khi mua để đầu tư có thể khiến dòng tiền kém hiệu quả.
Thứ sáu, một tài sản thực sự đáng đầu tư không chỉ tăng giá trị theo thời gian mà còn có giá thuê tăng ổn định. Điều này phản ánh nhu cầu thực của thị trường, giúp nhà đầu tư giữ vững dòng tiền ngay cả khi thị trường biến động. Giữ những tài sản này giúp đảm bảo lợi nhuận dài hạn, tránh rủi ro đầu cơ ngắn hạn.
Những khu vực có dân cư đông đúc, hạ tầng phát triển mạnh như Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền thường có giá thuê tăng dần theo thời gian, đảm bảo dòng tiền bền vững. Một số khu vực khu Tây TP.HCM dù giá tăng chậm hơn khu Đông, nhưng tỷ suất cho thuê lại tốt hơn.
Ông Tuấn cho rằng, không phải bất động sản nào cũng là cơ hội đầu tư tốt. Việc xem xét tỷ suất cho thuê giúp nhà đầu tư nhận diện rõ đâu là tài sản sinh lời thực sự, đây là khoản đầu tư kém hiệu quả.
“Để đầu tư hiệu quả, khi chọn sản phẩm, nhà đầu tư cần ghi nhớ 3 nguyên tắc quan trọng: Bán nếu tỷ suất quá thấp, giá trị tài sản không tăng đáng kể; mua nếu tỷ suất cao, nhu cầu thuê mạnh, giá bán chưa bị đẩy lên quá nóng; giữ nếu bất động sản có dòng tiền ổn định, giá thuê và giá trị tăng trưởng theo thời gian”, vị chuyên nhấn mạnh.
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê là tỷ lệ hoặc phần trăm lợi nhuận mà nhà đầu tư thu được từ doanh thu cho thuê bất động sản so với tổng chi phí mua bất động sản. Để tính chỉ số này, nhà đầu tư cần xem xét cả chi phí mua bất động sản và thu nhập từ việc cho thuê.
Có 2 công thức tính tỷ suất lợi nhuận cho thuê: tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp và tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng.
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê gộp = (Doanh thu cho thuê hàng năm/Giá trị bất động sản)x100.
Trong đó, doanh thu cho thuê hàng năm = Tiền thuê nhà hàng tháng x 12 tháng. Giá trị bất động sản = giá mua bất động sản.
Tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng = [(Doanh thu cho thuê hàng năm - Chi phí hàng năm)/giá bất động sản] x 100.
Theo đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng đã trừ đi chi phí hoạt động như phí quản lý tài sản, sửa chữa và bảo trì, thuế và bảo hiểm là một phần của việc sở hữu và vận hành bất kỳ tài sản cho thuê.
