Theo báo cáo TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA, thị trường bất động sản khu vực này đã có tín hiệu phục hồi trở lại, đặc biệt là sự gia tăng về nguồn cung của phân khúc căn hộ.
CĂN HỘ, ĐẤT NỀN TĂNG CUNG
Nghiên cứu của DKRA cho thấy, nguồn cung mới phân khúc căn hộ trong tháng 7 tăng mạnh, gấp 3,4 lần so với tháng trước và tăng 53% so với cùng kỳ tháng 7/2022.
Riêng phân khúc căn hộ hạng A tại khu Đông TP. HCM tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới trong tháng. Trong khi tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, căn hộ hạng B và C vẫn chiếm vị trí chủ đạo.
Sức cầu thị trường cải thiện đáng kể so với tháng trước, tuy nhiên, phần lớn lượng tiêu thụ chỉ tập trung tại một dự án đại đô thị thuộc khu Đông, thành phố Thủ Đức được mở bán trong tháng.
Cũng giống như những tháng trước, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, hỗ trợ ân hạn gốc, lãi vay… tiếp tục được phần lớn chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.
Mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động. Thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn tương đối trầm lắng, các giao dịch tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, mức giá trên dưới 2,5 tỷ đồng/căn
Đối với đất nền, nguồn cung mới có sự khởi sắc so với tháng trước nhưng giảm mạnh 87% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, Bình Dương dẫn đầu, chiếm 54% tổng nguồn cung toàn thị trường.
Sức cầu thị trường ở mức khá thấp, lượng tiêu thụ chỉ bằng 6% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý với mức giá trung bình dưới 13 triệu đồng/m2.
Báo cáo của DKRA chỉ ra, mặt bằng giá sơ cấp giảm trung bình 4 - 6% so với lần mở bán trước đó (3 - 6 tháng). Các chính sách như chiết khấu thanh toán nhanh, cam kết mua lại,... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường, mặc dù vậy thanh khoản vẫn rất trầm lắng.
Không chỉ giá bán sơ cấp giảm, mà giá bán thứ cấp ghi nhận giảm trung bình 2 - 4% so với tháng trước, trong đó những sản phẩm đầy đủ pháp lý "sổ hồng trao tay" được triển khai bởi những chủ đầu tư uy tín... thì khách hàng ưu tiên lựa chọn.
Trước những tín hiệu tích cực về giảm lãi vay, động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường của Chính phủ,... dự kiến sẽ mang lại những khởi sắc cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng
Riêng phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới giảm mạnh chỉ bằng 0,4% so với cùng kỳ, đây là mức thấp nhất kể từ giai đoạn năm 2016 đến nay. Lượng tiêu thụ cũng ở mức rất thấp với tỷ lệ đạt khoảng 17% trên tổng cung mới, giảm 99,9% so với tháng 7/2022.
Giá bán ghi nhận mức giảm đáng kể ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, dao động ở mức 6 - 8% so với đầu năm 2023. Thanh khoản thị trường vẫn rất trầm lắng, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện pháp lý và đi vào hoạt động.
Các chính sách chiết khấu cho phương án thanh toán nhanh, bàn giao nhà khi khách hàng thanh toán đủ 30%, miễn phí quản lý trong 3 năm đầu nhận nhà… được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.
Theo dự kiến của DKRA, nguồn cung và lượng tiêu thụ có sự khởi sắc trong tháng tiếp theo. Trong đó, lượng sản phẩm tập trung chủ yếu ở khu vực TP. HCM, Đồng Nai, Long An, Bình Dương…
BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG CHƯA THỂ BỨT PHÁ
Cũng giống với phân khúc nhà phố, biệt thự, cả ba loại hình của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng là biệt thự; nhà phố, shophouse; condotel vẫn còn trầm lắng.
Cụ thể, biệt thự nghỉ dưỡng nguồn cung mới tiếp tục xu hướng giảm từ cuối quý 2/2022 đến nay. Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do lượng booking không như kỳ vọng khiến nguồn cung giảm mạnh, chỉ tương đương 12% so với cùng kỳ.
Sức cầu thị trường khiêm tốn, lượng tiêu thụ chỉ bằng 1% so với cùng kỳ. Giữa bối cảnh khó khăn của thị trường, mức giá chào bán tương đối cao, cùng với đó là tâm lý thận trọng của nhà đầu tư khiến thanh khoản trầm lắng.
Giá bán sơ cấp không biến động nhiều so với tháng trước. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40 - 50%… nhằm kích cầu khách mua. Các yếu tố về pháp lý, lãi suất, sự hồi phục chậm của ngành du lịch cũng là nguyên nhân khiến thị trường nghỉ dưỡng tiếp tục ảm đạm.
“Dự kiến, trong tháng tiếp theo, nguồn cung và sức cầu thị trường biệt thự sẽ tăng nhẹ so với Tháng 7 nhưng không có nhiều đột biến rõ nét”, DKRA nêu.
Còn nhà phố shophouse, nguồn cung mới trong tháng tăng so với giai đoạn 6 tháng đầu năm, tuy nhiên vẫn còn ở mức rất thấp, khoảng 25% so với cùng kỳ. Miền Trung và miền Nam tiếp tục là những khu vực dẫn đầu nguồn cung, trong khi đó miền Bắc ghi nhận thiếu vắng dự án mở bán mới.
Ở loại hình này, sức cầu thị trường ở mức rất thấp, lượng tiêu thụ còn hạn chế, bằng 1% so với cùng kỳ năm 2022. Sự hồi phục chưa như kỳ vọng của ngành du lịch cũng như mặt bằng lãi suất vẫn còn ở mức cao đã ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng khiến thanh khoản thị trường liên tục duy trì ở mức thấp.
Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động rõ nét, các dự án mở bán vẫn tiếp tục áp dụng rộng rãi nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết thuê lại… nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung như hiện nay. Dự kiến, trong tháng tiếp theo, nguồn cung và sức cầu thị trường có sự hồi phục nhưng không đáng kể, chủ yếu tập trung ở Bình Định và Kiên Giang.
Cuối cùng là condotel, nguồn cung ghi nhận tăng xấp xỉ 52% so với cùng kỳ, tuy nhiên vẫn khá thấp và tập trung cục bộ 100% tại khu vực miền Trung. Sức cầu thị trường trong tháng ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực với lượng tiêu thụ đạt mức cao nhất từ đầu năm đến nay (113 căn).
Mặc dù vậy, giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án, trong khi đó những dự án còn lại có tỷ lệ tiêu thụ khiêm tốn. Giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang và không có nhiều biến động, những chương trình ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… vẫn được áp dụng rộng rãi để thu hút sự quan tâm của khách hàng.
"Những dự án có pháp lý hoàn thiện, vận hành bởi thương hiệu quốc tế 4 – 5 sao với mức giá bán dưới 50 triệu đồng/m2 được khách hàng ưu tiên lựa chọn và có tình hình bán hàng tích cực hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Dự kiến, trong tháng tiếp theo, nguồn cung và sức cầu thị trường sẽ tiếp tục sự hồi phục nhưng khó có những biến động mạnh mẽ trong ngắn hạn", DKRA phân tích.
