Tại Mỹ, các tòa nhà chung cư lâu nay được xem như một lĩnh vực an toàn trong mảng bất động sản. Tuy nhiên, tờ WSJ nhận định, tình hình đã thay đổi khi phân khúc này đang nổi lên như điểm khó khăn lớn tiếp theo trong thế giới bất động sản thương mại.
BOM NỢ TRĂM TỶ USD
Suốt nhiều năm, các nhà đầu tư đã đã không ngần ngại xuống tiền mua các tòa chung cư, họ bị cuốn hút bởi sự tăng trưởng ổn định của tiền thuê và triển vọng mang về lợi nhuận cực lớn. Rất nhiều người thậm chí đã vay quá nhiều để mua, hy vọng họ có thể tăng giá thuê đủ nhanh để trả nợ.
Khác với các tòa nhà văn phòng và trung tâm mua sắm vốn đã bị ảnh hưởng nặng nề bởi xu hướng làm việc từ xa, các căn hộ chung cư cho thuê có tỷ lệ trống thấp. Vấn đề chính không phải là thiếu cầu và việc giá thuê tăng mạnh kể từ năm 2020. Mà vấn đề nằm ở lãi suất.
Sự tăng đột ngột trong chi phí nợ kể từ năm ngoái hiện đang đe dọa xoá sạch nhiều chủ sở hữu tòa nhà chung cư trên khắp nước Mỹ. Theo dữ liệu của công ty CoStar, giá trị tòa nhà chung cư giảm 14% trong năm kết thúc vào tháng sáu sau khi tăng 25% năm trước đó. Sự sụt giảm này tương đương với việc giảm giá trị của các tòa nhà văn phòng.
Ngoài ra, sự chậm trễ trả nợ của các khoản thế chấp trong phân khúc căn hộ chung cư đang tăng lên mặc dù con số vẫn ở mức thấp. Chi phí vay đã tăng gấp đôi, tăng trưởng thuê nhà lại giảm và các chi phí xây dựng đang tăng. Công ty cung cấp dữ liệu Trepp đã xác định trong năm nay một loại nợ căn hộ cho thuê chiếm một phần lớn các hợp đồng thế chấp thương mại có nguy cơ mất khả năng trả nợ.
Chủ sở hữu căn hộ đang đối mặt với một "kịch bản bom hydro" như ông Peter Sotoloff, một nhà quản lý tài chính bất động sản có kinh nghiệm và là thành viên sáng lập của lĩnh vực nợ bất động sản của Blackstone đã nói.
Các khoản thế chấp chưa thanh toán trong phân khúc căn hộ chung cư đã tăng hơn gấp đôi trong thập kỷ qua, đạt khoảng 2 nghìn tỷ USD, theo Hiệp hội Ngân hàng thế chấp. Con số này gần gấp đôi số lượng nợ văn phòng, theo dữ liệu từ Trepp. Nhà cung cấp dữ liệu này cũng cho biết thêm rằng có 980,7 tỷ USD nợ căn hộ chung cư sẽ đến hạn trong khoảng từ 2023 đến 2027.
"Mọi người chỉ đang tập trung vào phân khúc văn phòng", ông Sotoloff nói. Nguy cơ mất khả năng trả nợ của các căn hộ chung cư "là một vấn đề thực sự lớn nhưng lại không nhận được sự chú ý xứng đáng”.
Chủ sở hữu các tòa nhà chung cư đa năng ở Los Angeles, Houston và San Francisco đã vi phạm hợp đồng thế chấp hàng nghìn căn hộ.
Theo nguồn tin của WSJ, Blackstone, công ty quản lý tài sản thay thế lớn nhất thế giới, đã vi phạm hợp đồng thế chấp trên 11 tòa nhà chung cư ở Manhattan. Người phát ngôn của Blackstone nói rằng các tòa nhà có vấn đề riêng biệt và "không phản ánh sức mạnh của danh mục dự án nhà ở thuê của công ty".
KHÓ KHĂN KHÔNG CHỪA MỘT AI
Các tòa nhà chung cư luôn được coi là một khoản đầu tư bất động sản thương mại có rủi ro thấp. Chúng đã thể hiện khá tốt ngay cả trong thời kỳ suy thoái, bao gồm cả trong cuộc khủng hoảng tài chính 2008-2009 khi thị trường nhà ở sụp đổ. Mọi người luôn cần một nơi để sống, và trong thời kỳ khủng hoảng, những người trước đây là chủ nhà sẽ đổ xô vào thị trường cho thuê.
Lạm phát cũng đã cho phép chủ sở hữu nhà tăng giá thuê cao hơn bình thường, làm tăng giá trị của tòa nhà. Theo trang web cho thuê căn hộ Apartment List, giá thuê chung cư tại Mỹ đã tăng 25% trong vòng 18 tháng từ năm 2021 đến 2022.
Với nhiều nhà đầu tư, có nhiều yếu tố khiến giá thuê đẩy lên cao. Chủ sở hữu tòa nhà chung cư thường vay hơn 80% giá trị tòa nhà từ thị trường trái phiếu.
Hầu hết các khoản vay căn hộ đều là các khoản vay thế chấp có lãi cố định, dài hạn. Tuy nhiên, trong thời đại đại dịch, nhà đầu tư đã vay nhiều khoản vay có lãi suất biến đổi ngắn hạn hơn.
Nhiều nhà đầu tư trong số này đã tăng giá thuê một cách quyết liệt, đặt cược vào việc họ có thể bán tòa nhà hoặc tái tài trợ nợ của mình với mức định giá cao hơn nhiều khi tòa nhà của họ tạo ra thu nhập thuê cao hơn.
Nhưng ít người đã dự đoán rằng lãi suất có thể tăng nhanh đến như vậy, đẩy giá trị tòa nhà xuống và buộc chủ sở hữu phải tái huy động vốn ở mức lãi suất cao hơn nhiều. Các ngân hàng khu vực, nguồn tài trợ quan trọng với nhóm nhà đầu tư này, đang cho vay ít hơn rất nhiều khiến cho việc tái tài trợ thế chấp khó khăn hơn. Sự tăng trưởng thuê đã chậm lại mạnh ở nhiều thành phố ở Mỹ, trong khi lạm phát và việc tăng phí bảo hiểm đã làm tăng chi phí vận hành tòa nhà.
Một loạt các công ty bất động sản tư nhân mới, được tài trợ chủ yếu bằng nợ có lãi suất biến đổi và vốn từ các nhà đầu tư nhỏ, đã trở thành những đối thủ lớn hơn trong thị trường căn hộ chung cư. Một số trong số họ đã trả giá cao hơn dựa trên kỳ vọng lạc quan về việc tăng giá thuê mạnh trong nhiều năm tới. Nhưng hiện tại, họ gặp khó khăn trong việc làm cho các số liệu hợp lý.
Tides Equities, có trụ sở tại Los Angeles, đã mua hơn 6,5 tỷ USD tài sản cho thuê từ năm 2016, chủ yếu là các tòa nhà chung cư ở tầm giá trung bình và thấp ở các thành phố phía Tây Nam nước Mỹ. Năm 2021, tại một tòa nhà ở vùng ngoại ô Dallas, theo báo cáo của các cơ quan xếp hạng, công ty dự kiến tăng giá thuê lên đến 44% trong vòng ba năm.
Vào tháng 6, Tides thông báo cho nhà đầu tư rằng chiến lược không diễn ra tốt đẹp theo kế hoạch. Người thuê "đang trở nên quá khó khăn về tiền mặt", công ty nói trong một bức thư. Bức thư cũng nêu rõ, khi một số tài sản không còn đủ khả năng kiếm tiền để trả nợ, nhà đầu tư có lẽ sẽ cần đổ thêm tiền để cứu những tòa nhà khỏi nguy cơ vỡ nợ.
Trong một cuộc phỏng vấn, những người sáng lập của Tides gồm Sean Kia và Ryan Andrade, nói họ đang làm việc với các ngân hàng để tìm cách tránh nguy cơ vỡ nợ tại các tài sản gặp khó khăn.
Nitya Capital, có trụ sở tại Houston và sở hữu các tòa chung cư trị giá khoảng 3 tỷ USD đã thông báo cho nhà đầu tư vào tháng ba rằng họ đang cắt giảm kỳ vọng lợi nhuận do lãi suất tăng cao hơn. "Thực ra, chúng tôi đang trả các chi phí thế chấp cao hơn thay vì thực hiện phân phối tiền mặt", ông Swapnil Agarwal, CEO của Nitya viết trong một lá thư gửi nhà đầu tư.
Dẫu vậy, các chủ sở hữu căn hộ vẫn còn lý do để lạc quan. Fannie Mae và Freddie Mac cung cấp một nguồn tài trợ có hỗ trợ từ chính phủ, ngay cả khi các ngân hàng rút lui. Hầu hết các nhà phân tích dự kiến sự thiếu hụt nhà ở và giá thuê cao sẽ tiếp tục tồn tại. Nếu lãi suất giảm, giá tài sản có thể phục hồi nhanh chóng. Những chủ sở hữu chung cư đang sở hữu các khoản vay có lãi cố định sẽ được đặt vào vị trí tốt hơn để vượt qua mọi biến động ngắn hạn.
Tuy nhiên, các mối đe dọa khác đang gia tăng. Số lượng tòa nhà chung cư mới mở cửa trong năm nay và năm tới đặc biệt nhiều, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp của thị trường cho thuê. Điều này gây ra vấn đề về cung cấp.
Hơn nữa, giá trị tòa nhà chung cư có khả năng bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi lãi suất cao hơn so với những đối tác thương mại của chúng vì chúng có liên quan mật thiết đến giá trị của trái phiếu.
Thậm chí có một số nhà đầu tư bất động sản có kinh nghiệm, đã trải qua những cơn bão trong quá khứ, cũng trở nên dễ tổn thương. Veritas Investments, một trong những chủ sở hữu lớn nhất ở San Francisco và là đồng đối tác đã vi phạm nợ liên quan đến 95 tòa nhà cho thuê trong năm qua. Công ty có thể mất hơn một phần ba danh mục ở San Francisco của mình vì điều này.
"Các phân khúc bất động sản đa dạng đang đối mặt với nhiều thách thức tài chính giống như những gì đã được báo cáo với các lớp tài sản khác như văn phòng, bán lẻ và khách sạn nghỉ dưỡng", công ty Veritas Investments nói vào đầu năm nay.
