Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vừa là một trong những trụ cột của các chính sách an sinh xã hội, vừa là giải pháp hữu hiệu thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Dù thời gian qua, đã có nhiều chỉ đạo, chính sách để hỗ trợ phát triển loại hình này, nhưng về sản phẩm ra thị trường chỉ là số ít.
DOANH NGHIỆP ĐƯA RA GIẢI PHÁP
Phát biểu tại hội nghị "Tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội", ông Nguyễn Việt Quang, Phó Chủ tịch Tập đoàn VinGroup cho biết, về thủ tục thực hiện dự án nhà ở xã hội, số lượng thủ tục nhà ở xã hội hiện nay đang nhiều hơn so với dự án nhà ở thương mại. Điều này dẫn đến các thủ tục thực hiện nhà ở xã hội kéo dài. Tổng thời gian hoàn thành thủ tục dự án nhà ở xã hội từ lúc bắt đầu triển khai đến khi khởi công thường khoảng 2 năm.
Bên cạnh đó, cơ chế, chính sách hỗ trợ đối với việc đầu tư xây dựng các công trình hạng mục này chưa rõ ràng. Vì vậy nếu chủ đầu tư thực hiện đầu tư đồng bộ các công trình này thì dễ dẫn đến tăng chi phí, tăng giá bán nhà ở xã hội.
Còn xuất vốn đầu tư nhà ở xã hội, trên cơ sở rà soát thì xuất vốn đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng theo Quyết định số 610/QĐ-BSĐ ngày 13/2/2022 hiện đang thấp hơn so với xuất vốn đầu tư cho nhà ở thương mại.
Trong khi đó, chi phí và xuất vốn đầu tư thực tế của nhà ở thương mại đang cao hơn xuất vốn đầu tư theo quy định. Điều này làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình nhà ở xã hội và khó khăn về doanh thu cho nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội do việc xác định giá bán phải dựa trên cơ sở xuất vốn đầu tư.
Về nguồn vốn cho việc đầu tư xây dựng, mua, thuê nhà ở xã hội, trên thực tế việc tiếp cận các nguồn vốn vay vẫn chưa thuận lợi. Bên cạnh đó, mức lãi suất cho vay ưu đãi đầu tư xây dựng cũng như để thuê, mua nhà ở xã hội hiện nay còn cao. Đối với chủ đầu tư, mức lãi suất 8%/năm, khách hàng mua nhà ở xã hội 7,5%/năm.
Do đó, để có thể thu hút nhà đầu tư tham gia vào các dự án đầu tư nhà ở xã hội và giảm giá bán nhà ở xã hội, VinGroup đề xuất nên xem xét cắt giảm tối đa các thủ tục liên quan đến việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội.
Xem xét ban hành danh mục các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được ngân sách hỗ trợ kinh phí đầu tư, miễn giảm tiền thuê đất đối với các diện tích công trình dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án nhà ở xã hội. Điều chỉnh lại vốn đầu tư dự án nhà ở xã hội cho phù hợp với thực tế. Cùng với đó, điều chỉnh lãi suất cho vay để đầu tư xây dựng cũng như để mua, thuê nhà ở xã hội.
Đồng quan điểm với ông Quang, ông Nguyễn Văn Thanh Huy, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty Becamex chia sẻ, trong quá trình thực hiện các dự án nhà ở xã hội, Becamex nhận thấy, lãi vay cho người lao động vẫn còn cao và thời gian vay cho người lao động còn ngắn.
Qua theo dõi, tìm hiểu, nếu sửa đổi kéo dài thời gian vay cho người lao động thì sẽ tạo điều kiện lớn cho người lao động được sở hữu nhà ở xã hội.
MỞ RỘNG ĐỐI TƯỢNG
Cũng tại hội nghị, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân cho rằng, về gói 120 nghìn tỷ đồng, đây là một chương trình rất tốt, rất nhân văn. Nhưng doanh nghiệp băn khoăn là tại sao gói 120 nghìn tỷ không áp dụng cho những khách hàng đã mua nhà tại dự án đã hoàn thành?
Dù trước đây, cũng đã có gói 30 nghìn tỷ đồng, nhưng sau đó đã dừng, nên nhiều khách hàng là người dân, công nhân, lực lượng vũ trang khi mua nhà không được hưởng ưu đãi từ gói 30 nghìn tỷ đồng. Vì thế đại diện công ty kiến nghị gói 120 nghìn tỷ đồng này dành cho cả khách hàng đã mua những dự án đã hoàn thành nhưng chưa được tiếp cận gói tín dụng ưu đãi.
Hơn nữa chương trình 120 nghìn tỷ đồng, chưa có sự đồng bộ thời gian vay giữa chủ đầu tư và khách hàng. Khách hàng thì được vay 5 năm nhưng chủ đầu tư chỉ có vay 3 năm và nhiều ngân hàng đề nghị chủ đầu tư phải bảo lãnh cho khách hàng khi vay vốn mua nhà ở xã hội. Như vậy, nếu khách hàng là 5 năm thì chủ đầu tư phải được vay 5 năm.
Ngoài ra, Địa ốc Hoàng Quân cũng kiến nghị Chính phủ có thể nghiên cứu dành ra một khoản từ 1 - 2% bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại. Như vậy nếu 1% thì mỗi năm là 1.200 tỷ đồng, nếu bù 2% là mỗi năm 2400 tỷ đồng. Khi có việc bù lãi suất 1 - 2% của Chính phủ, chương trình này chắc chắn sẽ thành công và nó mạnh hơn gói 120 nghìn tỷ đồng như hiện nay.
Còn ông Trần Ngọc Anh, Phó Tổng giám đốc Tổng Công ty Viglacera cho rằng, doanh nghiệp đang gặp một số khó khăn trong việc kinh doanh những căn hộ này do các quy định còn hạn chế về đối tượng cũng như điều kiện thuê mua.
Vì vậy, ông Anh xin được kiến nghị với Thủ tướng là sớm cho áp dụng Luật Nhà ở sửa đổi và ban hành Nghị định về nhà ở xã hội theo hướng tháo gỡ, mở rộng đối tượng được mua, được thuê với điều kiện đơn giản, dễ thực hiện để người nghèo sớm tiếp cận được với các sản phẩm nhà ở xã hội này.
Viglacera cam kết tiếp tục thực hiện tích cực trong chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội và mong muốn được tham gia làm nhiều hơn nữa nhà ở xã hội tại Hà Nội trong thời gian tới mà đây là nhu cầu và mong chờ rất lớn từ người dân.
ƯU TIÊN NHU CẦU Ở
Hiện nay cầu về thị trường nhà ở căn hộ rất sôi động. Nếu phát triển được nhà ở xã hội trong gia đoạn này thì có tác động rất lớn, lan tỏa đến sự bình ổn, cân bằng thị trường bất động sản.
Hiện là thời điểm các nguồn tài trợ về vốn cho phát triển các dự án bất động sản nói chung, đặc biệt là bất động sản về nhà ở xã hội là khá dồi dào. Không lo sự cạnh tranh nguồn vốn đầu tư cho lĩnh vực này với các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác. Đây là thời điểm rất chín muồi để chúng ta thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
Theo T.S Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, mặc dù đã có nhiều chương trình xúc tiến, tạo một số điều kiện chuẩn bị cho chương trình phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên kết quả còn hạn chế.
Cho nên, ông Cường đề nghị phải xác định đúng hơn mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Cụ thể là giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người có thu nhập thấp hay giải quyết nhu cầu sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp.
“Tôi cảm nhận rằng trong thời gian vừa qua, chương trình phát triển nhà ở xã hội đang hướng giải quyết nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp nhiều hơn là hỗ trợ giải quyết nhu cầu sở hữu nhà ở cho người thu nhập thấp” vị chuyên gia nói.
Thực tế, với người thu nhập thấp, việc trang trải cuộc sống cũng đã khó khăn thì làm sao có tiền tiết kiệm, tích lũy để trả tiền lãi, trả tiền vốn vay. Một đại diện doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội nói rằng sau một thời gian kiểm lại thì đến 80% số người mua không còn ở đấy nữa và người ta bán lại. Vậy rõ ràng trong điều kiện người ta có thu nhập thấp thì trước tiên họ phải tìm cách lo cuộc sống.
Chính vì vậy vị Tiến sĩ đề nghị quan tâm nhiều hơn đến chương trình phát triển nhà ở xã hội cho thuê với những điều kiện ưu đãi khác biệt hơn so với các chương trình hiện nay.
Thứ nhất, liên quan đến vị trí phát triển nhà ở xã hội, hiện nay đang đưa nhà ở xã hội đến vị trí nó khá xa so với trung tâm của tỉnh, thành phố. Trong khi đó, phương tiện đi lại không có, mất thời gian di chuyển nên người dân không muốn đi xa. Trong chương trình nhà ở xã hội, dành có 2% cho thuê nhưng mà lại ở xa nên người dân sẽ không thuê. Mà họ sẵn sàng thuê nhà với giá cao hơn, chật hơn nhưng gần chỗ làm việc, gần nơi con cái học hành và những dịch vụ vượt trội khác ở trung tâm.
Do vậy, ông Cường đề nghị chúng ta phải có một chương trình, quy hoạch những vị trí ở gần trung tâm nhưng lợi thế thương mại thấp để xây dựng quỹ nhà ở cho thuê. Chỉ cho thuê chứ không bán, như vậy mới đáp ứng được nhu cầu của người thu nhập thấp về chỗ ở.
Đối với loại hình này, nên sử dụng nguồn vốn vay thật ưu đãi. Chẳng hạn nguồn vốn vay của Ngân hàng Chính sách xã hội vay dài hạn với lãi suất thấp. Nếu doanh nghiệp bỏ vốn ra đầu tư để cho thuê thì tiền thuê không đủ tiền vận hành chứ không nói đến việc thu hồi vốn đầu tư. Vốn này phải là vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc thậm chí là vốn nhà nước.
Như vậy, mới giải quyết được một phần nhu cầu chỗ ở và đương nhiên Nhà nước vẫn phải phát triển chương trình thứ 2 là đáp ứng nhu cầu của những người có khả năng mua được nhà. Nên ông Cường nghĩ chương trình này nên dành 50% cho thuê và 50% cho mua.
Thứ hai, cần hỗ trợ vốn cho phát triển nhà ở xã hội. Trong thời điểm hiện nay, cần tăng nguồn cung nhà ở xã hội, do vậy gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng hướng đến hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung.
Tuy nhiên, cần đơn giản hóa tối đa điều kiện cho vay đối với nhóm này. Bởi vì, dự án phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt thì đương nhiên được cho vay không cần xem các điều kiện nào khác nữa và cho vay theo lộ trình của dự án, không sợ nguồn vốn đó thất thoát.
Ngoài ra, phải dùng ngân sách để hỗ trợ chương trình này. Hiện có gói chính sách 40 nghìn tỷ đồng hỗ trợ lãi suất theo Nghị quyết 43 nhưng hầu như không giải ngân được.
“Tôi xin đề nghị Chính phủ là đợt này Quốc hội đang giám sát thực hiện Nghị quyết 43, chúng ta đề nghị chuyển gói 40 nghìn tỷ đồng từ Nghị quyết 43 sang chương trình hỗ trợ nhà ở thu nhập thấp. Như vậy chúng ta đạt được đúng mục tiêu có dự án, đúng đối tượng, không sợ cho vay sai. Đồng thời, tăng thời hạn cho vay đối với dự án này, đảm bảo ít nhất đủ một chu kỳ cho doanh nghiệp đầu tư, thu hồi vốn”, Tiến sĩ Cường nêu rõ.
