Bất động sản Trung Quốc: Làn sóng vỡ nợ bắt đầu?

Sau nhiều năm tăng trưởng vượt bậc nhờ vào nợ của chính quyền địa phương và khu vực tư nhân, nền kinh tế lớn thứ hai thế giới đang phải đối mặt với nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản và suy thoái nghiêm trọng.

TRĂM KIỂU BÁN HÀNG

Nằm giữa một phòng bán hàng rộng lớn với những bức tường giả đá cẩm thạch là chiếc ô tô điện Wuling nhỏ màu be đang "chờ" khách hàng của dinh thự Binjiang, một khu phức hợp khổng lồ ở phía bắc Tây An, miền trung Trung Quốc.

Bên cạnh chiếc xe là nồi áp suất, máy lọc không khí, tủ lạnh và ấm đun nước điện. Tất cả đều là quà tặng cho khách hàng khi mua căn hộ. Những món quà ấy cũng là cảnh thường thấy tại các dự án bất động sản Trung Quốc hiện tại: Các chủ đầu tư tặng đủ thứ quà nhưng vẫn chật vật tìm người mua. Một đại lý bất động sản giải thích “Những món quà trên trị giá khoảng 40.000 nhân dân tệ (khoảng 135 triệu VND), nhưng nếu người mua không muốn, chúng tôi có thể đưa tiền trực tiếp”.

Chiêu mua nhà tặng quà này hiện đang được dùng phổ biến ở Trung Quốc. Về mặt chính thức, các chủ đầu tư không được phép hạ giá vượt quá một phạm vi, thường được chính quyền địa phương ấn định ở mức 10% hoặc 15% giá trung bình. Đây là một nỗ lực của chính quyền để chống các nhà phát triển tự "cắt máu" để "thoát hàng".

Vào tháng 5/2023, hai công ty ở thị trấn Côn Sơn, gần Thượng Hải, đã bị phạt vì giảm giá 25% mà không được phép. Cơ quan quản lý bất động sản địa phương giải thích với báo chí Trung Quốc: “Việc giảm giá trái phép đã ảnh hưởng đến doanh số bán các khu dân cư xung quanh, làm nhiễu loạn thị trường”.

Để "lách luật", các nhà phát triển đang triển khai nhiều sáng tạo để vượt qua những hạn chế này: Thay vì đưa ra các mức chiết khấu cao có thể bị phạt, họ chào mời khách mua nhà bằng các gói dịch vụ trang trí nội thất, chỗ đậu xe miễn phí và đôi khi là vàng miếng để mua bất động sản. Cá biệt hơn, năm 2022, một số nhà phát triển còn chấp nhận thanh toán bằng... tỏi hoặc dưa hấu.

Tuy nhiên, bất chấp mọi nỗ lực thì giá nhà đã giảm so với giai đoạn Trung Quốc đóng cửa vì COVID-19. Số lượng giao dịch bất động sản đã giảm 19,1% so với cùng kỳ trong tháng 8 và ít nhất 80 nhà phát triển bất động sản khác của Trung Quốc đã vỡ nợ trong hai năm qua.

HẬU QUẢ CỦA "PHÁT TRIỂN"

Trong một thời gian dài, việc sở hữu một căn hộ gần như là điều bắt buộc đối với các cặp vợ chồng mới cưới. Nếu một cặp vợ chồng không đủ khả năng tự mình đặt cọc, cha mẹ họ sẽ giúp đỡ. Các căn hộ cao tầng, thường có hai phòng ngủ, là loại nhà ở phổ biến nhất ở Trung Quốc, nơi hầu hết người dân sống ở thành phố và trung bình vẫn có một con.

Mua bất động sản thứ hai như một khoản đầu tư cũng trở nên phổ biến khi giá tiếp tục tăng. Trung Quốc không có thuế tài sản. Giá bất động sản đã tăng hơn sáu lần trong 15 năm. Vào thời kỳ đỉnh cao, bất động sản đóng góp 25% GDP của Trung Quốc vào năm 2020.

Nỗi ám ảnh của chính quyền về sự ổn định giá cả có ý nghĩa ở Trung Quốc, nơi 70% tài sản hộ gia đình được đầu tư vào bất động sản. Chủ sở hữu đôi khi biểu tình phản đối các nhà phát triển sau khi giá nhà giảm đáng kể, gián tiếp làm giảm giá trị căn nhà của họ. Ngoài ra, nhiều khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản, cho cả cá nhân và doanh nghiệp.

Trung Quốc là một trong những quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà lớn nhất thế giới. Dữ liệu của chính phủ cho thấy con số này đạt 90% vào năm 2020 và tài sản chiếm 70% tài sản hộ gia đình Trung Quốc.

Sau khoảng 30 năm bùng nổ gần như liên tục, thị trường bất động sản Trung Quốc bước vào giai đoạn suy giảm nghiêm trọng vào giữa năm 2021. Doanh thu của 100 nhà phát triển hàng đầu đã giảm 42,6% trong 11 tháng đầu năm 2022, theo số liệu từ China Real Estate Information Corp.

Doanh số bán bất động sản của Trung Quốc đã giảm 26,8% trong năm ngoái và xu hướng đó vẫn tiếp tục. Dữ liệu được công bố trong tháng 8/2023 cho thấy doanh số bán nhà mới của 100 nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc đã giảm 33% trong tháng 7.

Các nhà phân tích của Goldman Sachs ước tính nợ bất động sản hiện tại của Trung Quốc ở mức 58 nghìn tỷ nhân dân tệ (12 nghìn tỷ USD), chiếm 48% GDP. Khoảng 2/3 trong số đó là nợ thế chấp và 1/3 là nợ của nhà phát triển. Ước tính khoản lỗ tín dụng tiềm năng là 2 nghìn tỷ nhân dân tệ (426 tỷ USD) đối với khoản nợ của nhà phát triển.

313 TRIỆU M2 TỒN KHO

Cho đến nay, các nhà chức trách dường như muốn thực hiện việc điều chỉnh giá có kiểm soát trong vài năm. Nhưng sự sụt giảm giao dịch đặt ra một vấn đề khác: Do thiếu dòng tiền, ngay cả những chủ đầu tư sừng sỏ, được xem là "ông lớn" trong ngành như Country Garden, cũng đang phải vật lộn để trả nợ.

Theo số liệu chính thức, vào tháng 8, các nhà phát triển Trung Quốc có 313 triệu m2 sản phẩm tồn kho, tương đương khoảng 3,5 triệu căn hộ, tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Các nhà chức trách dường như đã nhận thức được vấn đề này: Trong những tuần gần đây, một số bài xã luận đã được đăng trên các phương tiện truyền thông nhà nước kêu gọi bãi bỏ những hạn chế này, để cho phép các chủ đầu tư bán những căn hộ chưa bán được của họ. Vào đầu tháng 9, một số thành phố, bao gồm Quảng Châu, thủ phủ của Quảng Đông, ở phía đông nam, đã quyết định nới lỏng hoặc thậm chí bãi bỏ các biện pháp kiểm soát này.

Với 313 triệu m2 sản phẩm tồn kho, tương đương khoảng 3,5 triệu căn hộ, những "thành phố ma" thế này không phải là hiếm tại Trung Quốc

Tháng trước, Bộ Chính trị Trung Quốc, đã đưa ra những cam kết hỗ trợ ngành này và giúp các hộ gia đình mua bất động sản đầu tư dễ dàng hơn. Việc bỏ qua quan điểm “nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ” cũng được coi là dấu hiệu cho thấy bất động sản đầu tư một lần nữa được chính quyền Trung Quốc tìm cách gỡ.

Các thành phố lớn như Bắc Kinh và Thâm Quyến ngay lập tức hứa sẽ hỗ trợ nhiều hơn cho lĩnh vực này, có thể dưới hình thức giảm lãi suất thế chấp và tỷ lệ trả trước. Thống đốc ngân hàng trung ương mới, Pan Gongsheng, cũng đã gặp các giám đốc điều hành cấp cao của các nhà phát triển lớn vào tuần trước để hứa hẹn sẽ hỗ trợ tài chính nhiều hơn.

Theo chuyên gia Hao Hong, nhà kinh tế trưởng của Grow Investment "Việc khắc phục lĩnh vực bất động sản có thể là công việc kéo dài nhiều năm, thậm chí cả thập kỷ. Lý do là chúng tôi đã xây quá nhiều nhà ở cho người Trung Quốc. Quá trình đô thị hóa của Trung Quốc, vốn đã phát triển rất nhanh trong 10 năm qua, cũng sắp dừng lại”.

Tuy nhiên, các biện pháp cụ thể để kích thích thị trường và hỗ trợ các nhà phát triển vẫn chưa xuất hiện. Cho đến nay, việc cắt giảm lãi suất của ngân hàng trung ương trong năm nay đã tỏ ra không hiệu quả. Một số nhà kinh tế cho rằng chính phủ Trung Quốc sẽ làm bất cứ điều gì cần thiết để ngăn chặn sự sụp đổ tài sản, điều này cũng sẽ gây ra hậu quả nghiêm trọng cho chính quyền địa phương dựa vào thu nhập từ việc bán đất. Tuy nhiên, ngay cả khi chính phủ giải cứu các nhà phát triển, chính phủ vẫn phải chịu áp lực cắt giảm nợ và do đó khả năng hành động của chính phủ sẽ bị hạn chế. Lãi suất có thể sẽ vẫn ở mức thấp trong một thời gian.

Ngân hàng trung ương Trung Quốc đã cắt giảm lãi suất để hỗ trợ nền kinh tế, tạm thời giúp ngăn chặn sự sụt giảm giá quặng sắt, nhưng các nhà kinh tế cho rằng Bắc Kinh cần hành động mạnh mẽ hơn để duy trì tăng trưởng kinh tế. Chính phủ Trung Quốc đặt mục tiêu tăng trưởng khoảng 5% trong năm nay.