Tờ WSJ đưa tin, thị trường bất động sản Trung Quốc vừa lập kỷ lục đáng buồn vào tháng trước.
Giá nhà cũ tại các thành phố phát triển nhất Trung Quốc đã giảm 6,3% trong tháng 2, mức giảm hàng tháng tồi tệ nhất kể từ khi chính phủ bắt đầu công bố dữ liệu vào năm 2011. Đó là một phần nguyên nhân khiến giá nhà giảm trên diện rộng trên toàn quốc, khi tình hình thị trường bất động sản Trung Quốc sụt giảm nghiêm trọng không có dấu hiệu hạ nhiệt.
Sự suy thoái bất động sản kéo dài nhiều năm đã gây ra thiệt hại to lớn cho nền kinh tế, làm giảm hoạt động kinh doanh của các công ty xây dựng và các công ty khác vốn đã phát triển mạnh trong thời kỳ bùng nổ bất động sản.
Ngoài ra, việc này cũng làm ảnh hưởng đến niềm tin của những người sở hữu nhà vốn đã đang rất lo lắng. Cuối cùng, điều này cũng làm trầm trọng thêm gánh nặng nợ nần mà các chính quyền địa phương vốn trong nhiều năm chỉ dựa vào việc bán đất là nguồn thu nhập chính.
Bắc Kinh đã thực hiện các bước để giải quyết vấn đề bất động sản, bao gồm thúc đẩy các ngân hàng cho vay nhiều hơn đối với các nhà phát triển đang gặp khó khăn và giúp người dân mua nhà dễ dàng hơn. Nhưng Zhaopeng Xing, chiến lược gia cấp cao về Trung Quốc tại ANZ cho biết sự suy giảm mới nhất có thể khuyến khích chính phủ có nhiều động thái hơn nữa.
Ông nói: “Điều này có thể mở đường cho một động thái nhằm loại bỏ hoàn toàn các hạn chế mua nhà”.
Giá nhà cũ giảm xảy ra khi doanh số bán tăng lên, cho thấy chủ sở hữu nhà hiện sẵn sàng chấp nhận nhu cầu giảm giá để hoàn tất các giao dịch. Theo báo cáo từ Viện nghiên cứu bất động sản E-House Thượng Hải, số lượng nhà cũ được bán ở 8 thành phố lớn đã tăng 96% trong tháng 2 so với cùng kỳ năm ngoái. Báo cáo cho biết khối lượng bán hàng đạt mức cao nhất trong 20 tháng.
Li Yujia, trưởng nhóm nghiên cứu của Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở Quảng Đông, một tổ chức liên kết với chính phủ cho biết: “Nếu cần giảm giá để kích hoạt các giao dịch, điều đó cho thấy tâm lý thị trường vẫn khá bi quan, gây khó khăn cho việc hỗ trợ sự phục hồi bền vững”.
KHỦNG HOẢNG NIỀM TIN
Thị trường bất động sản Trung Quốc vốn bùng nổ trong nhiều năm, vô tình khiến các nhà phát triển gánh thêm nợ và dẫn đến những cơn đầu cơ gây tổn hại tới thị trường. Nhưng nỗ lực của Bắc Kinh nhằm làm chậm thị trường khoảng ba năm trước đã dẫn đến một sự thay đổi đột ngột, một phần là do các nhà băng lo lắng và họ đã cắt giảm tín dụng với các công ty bất động sản.
Việc này đã thúc đẩy làn sóng vỡ nợ của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc, nhiều công ty trong số đó đã bán trái phiếu cho các nhà đầu tư quốc tế cũng chịu chung cảnh ngộ.
Mới đây nhất, công ty bất động sản Trung Quốc Vanke đã bị Moody’s hạ xuống mức xếp hạng “rác”. Tuy nhiên, nhà phát triển bất động sản China Vanka đang được đối xử khác biệt. Chính quyền đang kêu gọi các ngân hàng nhà nước đến giải cứu Vanke.
Tờ South China Morning Post đưa tin rằng 12 ngân hàng, trong đó có 6 ngân hàng thuộc sở hữu nhà nước, đang thảo luận với Vanke về khoản vay 80 tỷ nhân dân tệ (khoảng 17 tỷ USD) để trả nợ trái phiếu đáo hạn.
Theo Moody’s, Vanke có khoảng 34 tỷ nhân dân tệ trái phiếu đáo hạn trước tháng 6 năm sau. Trên thực tế, nếu đàm phán với các ngân hàng thành công, Vanke sẽ hoán đổi khoản nợ ngắn hạn không bảo đảm lấy các khoản vay dài hạn có bảo đảm. Các ngân hàng cũng có tài sản thế chấp để bảo vệ khoản vay của Vanke. Từ đó, nhà phát triển này sẽ có thêm thời gian để giải quyết vấn đề.
Country Garden, từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất đất nước tính theo doanh thu, đã không thanh toán được trái phiếu vào hôm thứ ba. Doanh số bán nhà tại một số công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc tiếp tục giảm mạnh.
Giá nhà giảm đã tác động lớn đến niềm tin của người tiêu dùng trong nước, vì tầng lớp trung lưu Trung Quốc trong nhiều năm đã coi bất động sản là nơi đầu tư tự nhiên.
Theo một cuộc khảo sát do Cục Thống kê Quốc gia công bố, niềm tin của người tiêu dùng hiện đang ở mức thấp nhất trong hơn một thập kỷ. Tiết kiệm hộ gia đình của đất nước đạt 19,40 nghìn tỷ USD trong tháng 1, con số cao nhất từng được ghi nhận.
Các ngân hàng thương mại lớn nhất của Trung Quốc đã cắt giảm lãi suất cho vay quan trọng trong tháng 2, giảm lãi suất cho vay cơ bản kỳ hạn 5 năm xuống mức thấp mới là 3,95%.
Đó là mức cắt giảm lớn hơn dự kiến và cho thấy các ngân hàng quốc doanh đang tham gia vào nỗ lực của chính phủ nhằm giảm bớt các điều kiện rằng buộc trên thị trường nhà đất.
Tuy nhiên, ngân hàng trung ương Trung Quốc đã giữ nguyên lãi suất chính sách chủ chốt vào thứ sáu, có nghĩa là khó có khả năng các ngân hàng thương mại sẽ lại cắt giảm lãi suất trong tháng này.
Trên toàn quốc, giá nhà mới đã giảm 1,9% trong tháng 2 so với một năm trước đó, nhanh hơn mức giảm 1,24% trong tháng 1. Giá nhà mới giảm ở 57 thành phố trong số 70 thành phố được đưa vào dữ liệu.
Chính phủ đã thúc giục các ngân hàng nhà nước tăng cường cho vay đối với các nhà phát triển bất động sản nằm trong danh sách trắng, bơm vốn mới vào lĩnh vực bất động sản đang suy yếu.
MÔ HÌNH MỚI
Một nguồn tin tiết lộ, trong một cuộc họp vào đầu năm mới, ông Tập Cận Bình đã nói rõ rằng ưu tiên cho năm 2024 là tăng tốc độ phát triển đối với cái gọi là “mô hình mới” cho lĩnh vực bất động sản. Theo đó, mô hình này sẽ tập trung nhiều vào nhà ở giá rẻ do nhà nước cung cấp.
Các kế hoạch ban đầu kêu gọi bổ sung thêm sáu triệu đơn vị nhà ở giá rẻ trong 5 năm tới. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã dành 500 tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 70 tỷ USD, để tài trợ chi phí thấp cho các ngân hàng chính sách để giúp triển khai chiến lược. Một số dự án được tài trợ bằng số tiền đó đang được tiến hành.
Các cố vấn chính sách cho biết, ông Tập kiên quyết rằng bất động sản, lĩnh vực đã thúc đẩy tăng trưởng của Trung Quốc trong nhiều năm và có thời điểm chiếm khoảng 1/4 tổng sản phẩm quốc nội, sẽ không còn giữ vai trò quá lớn như vậy trong nền kinh tế nữa. Thay vào đó, Trung Quốc sẽ chuyển hướng nguồn lực tới “nền kinh tế thực” - các lĩnh vực như sản xuất và công nghệ cao cấp được coi là quan trọng đối với Trung Quốc trong cuộc cạnh tranh với Mỹ.
Nếu cần giảm giá để kích hoạt các giao dịch, điều đó cho thấy tâm lý thị trường vẫn khá bi quan, gây khó khăn cho việc hỗ trợ sự phục hồi bền vững.
Trên thực tế, kế hoạch này có thể đưa thị trường BĐS Trung Quốc quay lại thời kỳ từ nhiều thập kỷ trước, khi mà thị trường bất động sản chưa mở cửa tự do. Tuy nhiên, trong những thập kỷ tiếp theo, các nhà phát triển bất động sản tư nhân như China Evergrande đã mở rộng nhanh chóng và ngày càng thống trị thị trường. Ngày nay, hơn 90% hộ gia đình Trung Quốc sở hữu nhà riêng, so với khoảng 66% ở Mỹ.
Việc chuyển sang sở hữu tư nhân đã tạo ra khối tài sản khổng lồ ở Trung Quốc. Nhưng sự tăng trưởng bùng nổ của thị trường cũng gây ra bong bóng nợ nần, khiến nhiều gia đình trẻ mất đi nhà ở đáng mơ ước.
Với việc thị trường rơi vào tình trạng hỗn loạn vào năm ngoái sau chiến dịch kéo dài nhiều năm của chính phủ nhằm hạn chế đầu tư bất động sản dư thừa, các nhà kinh tế trong và ngoài Trung Quốc đã kêu gọi Bắc Kinh thực hiện các bước quyết đoán hơn để tái cơ cấu lĩnh vực này.
Trong các cuộc thảo luận chính sách nội bộ, Phó Thủ tướng He lập luận rằng việc để nhà nước tham gia nhiều hơn sẽ là cách để chính phủ hấp thụ nguồn cung nhà dư thừa, đặt mức sàn cho giá cả giảm và giúp bảo vệ các ngân hàng trước hàng trăm tỷ USD tiền cho vay bất động sản nếu thị trường tiếp tục xấu đi.
