Khi nhà quản lý quỹ phòng hộ Parker Quillen từ New York đến thăm một khu bất động sản mới hào nhoáng ở miền bắc Trung Quốc có tên là Tianjin Goldin Metropolitan, ông đã tự hỏi làm thế nào để công ty này có thể lấp đầy toàn bộ không gian đó.
Dự án có các căn hộ có giá khởi điểm 1 triệu USD và có kế hoạch xây dựng một tòa tháp văn phòng lớn hơn cả Tòa nhà Empire State, có thêm một nhà hát opera, trung tâm mua sắm và khách sạn. Tổng diện tích tính theo m2 thậm chí đã vượt diện tích đất liền của Monaco.
Quillen đặt câu hỏi cho nhân viên tiếp thị đang đưa mình đi thăm quan: “Các bạn đã có kế hoạch thu hút người mua chưa?”
Nhân viên trả lời: “Polo”.
“Polo? Ý cô là chuyện con ngựa à?”, Quillen hỏi ngược lại.
“Chính xác”.
Sau đó, một người mặc đồ cưỡi ngựa dẫn Quillen qua một chuồng ngựa có hơn 100 con ngựa polo. Quillen hỏi liệu người sáng lập Goldin, một tỷ phú đam mê polo và giàu có nhờ bán màn hình máy tính, có thực hiện nghiên cứu khả thi cho dự án hay không. Cô nhân viên tiếp thị nói cô ấy không biết.
Quillen nói: “Sau đó, tôi nhận ra rằng dường như tầm nhìn của chủ đầu tư dự án là các giám đốc điều hành quốc tế sẽ đến đây và thành lập trụ sở công ty ở đây vì họ thích polo. Tôi khi ấy chỉ biết thốt lên: Ôi Chúa ơi”.
Khi Quillen trở lại New York, ông vẫn quyết định rót thêm tiền để đánh cược vào cổ phiếu bất động sản Trung Quốc.
Đó là năm 2016, những ngày đầu tiên bùng nổ bất động sản ở Trung Quốc. Ngay cả khi đó, sự thật vẫn hiển nhiên đối với bất kỳ ai: Sự bùng nổ đã biến thành bong bóng - và có khả năng kết thúc rất tồi tệ.
Tuy nhiên, điều tồi tệ là không ai muốn dừng lại. Các nhà phát triển Trung Quốc, người mua nhà, đại lý bất động sản và thậm chí cả các ngân hàng Phố Wall hỗ trợ cho cuộc bùng nổ đều phớt lờ những dấu hiệu cảnh báo.
Hơn 50 nhà phát triển Trung Quốc vỡ nợ quốc tế, khoảng 500.000 người đã mất việc làm. Khoảng 20 triệu đơn vị nhà ở trên khắp Trung Quốc vẫn chưa được hoàn thiện và ước tính cần khoảng 440 tỷ USD để hoàn thành tất cả các dự án còn dở.
Các nhà phát triển đã tìm mọi cách để che giấu số nợ họ với sự giúp đỡ của các chủ ngân hàng và luật sư. Chưa kể, những người mua dù có nghi ngờ thị trường vẫn tiếp tục mua thêm. Các nhà đầu tư Trung Quốc và nước ngoài đang tìm kiếm lợi nhuận hấp dẫn khiến các nhà phát triển ngập trong nguồn tài trợ.
Những người đang cổ vũ, lao vào thị trường bất chấp dựa trên một giả định dường như chắc chắn rằng chính phủ Trung Quốc sẽ không bao giờ cho phép thị trường sụp đổ. Người Trung Quốc đã đầu tư phần lớn tài sản của họ vào nhà ở. Để thị trường sụt giảm có thể xóa sạch phần lớn tiền tiết kiệm của người dân.
Giờ đây, Trung Quốc đang phải trả giá vì đã không hành động sớm hơn để kiềm chế tất cả.
Theo Keyan, một tổ chức nghiên cứu tư nhân tập trung vào tài sản Trung Quốc, hơn 50 nhà phát triển Trung Quốc vỡ nợ quốc tế, khoảng 500.000 người đã mất việc làm. Khoảng 20 triệu đơn vị nhà ở trên khắp Trung Quốc vẫn chưa được hoàn thiện và ước tính cần khoảng 440 tỷ USD để hoàn thành tất cả các dự án còn dở.
Giá nhà cũ ở các thành phố lớn đã giảm 5,9% trong tháng 3. Chính quyền địa phương, bị mất thu nhập từ việc bán đất cho các nhà phát triển, đang phải vật lộn để trả nợ. Nền kinh tế nói chung rất mong manh khi bất động sản và các ngành liên quan, từng chiếm khoảng 25% tổng sản phẩm quốc nội, trở thành lực cản lớn hơn cho tăng trưởng.
VÔ GIÁ TRỊ
Vào năm 2016, cùng năm Parker Quillen đi tham quan ở Tianjin, một cặp kế toán viên người Hồng Kông đã tới Trung Quốc đại lục để tìm hiểu về thị trường BĐS tại đây.
Gillem Tulloch và Nigel Stevenson cùng công ty của họ, GMT Research, chuyên tìm hiểu những gì họ gọi là “sự bất thường về tài chính” và “những trò tai quái”. Họ nghi ngờ những điều đó đang diễn ra ở thị trường nhà ở Trung Quốc.
Nhiều thập kỷ trước, thị trường do nhà nước kiểm soát và hầu hết người dân sống trong những ngôi nhà do các đơn vị công tác của nhà nước cung cấp. Vào những năm 1990, chính quyền bắt đầu tự do hóa thị trường, và các nhà phát triển tư nhân mọc lên khắp nơi, dựng lên hàng dãy tòa tháp nhà ở tại một trong những đợt bùng nổ đầu tư lớn nhất trong lịch sử.
Vào thời điểm Tulloch và Stevenson bắt đầu chuyến đi, nhiều quan chức chính phủ và nhà kinh tế đã cảnh báo về bong bóng. Nhưng bất cứ khi nào thị trường có dấu hiệu chững lại, chính phủ sẽ vào cuộc. Bắc Kinh tung ra các chính sách mới nhằm kích thích mua hàng, hạ lãi suất và dỡ bỏ giới hạn mua nhà. Niềm tin được khôi phục và doanh số bán hàng lại tăng trở lại.
Tulloch và Stevenson tỏ ra nghi ngờ. Khi lái xe khắp đất nước, họ ngạc nhiên trước số lượng tòa nhà bỏ trống và các dự án bị phá sản.
Họ tập trung vào các dự án của China Evergrande Group, nhà phát triển bất động sản lớn nhất đất nước tính theo doanh thu. Theo Forbes, người sáng lập và chủ tịch của công ty, Hui Ka Yan, đang trên đường trở thành người giàu nhất Trung Quốc với tài sản cá nhân hơn 40 tỷ USD vào năm 2017.
Tulloch và Stevenson đã đến thăm 40 dự án Evergrande ở 16 thành phố và kết luận rằng nhiều dự án trong số đó là “tài sản chết”, kiếm được rất ít hoặc không có thu nhập. Chúng bao gồm các khách sạn có người ở thưa thớt, các cửa hàng chưa từng có người ở và toàn bộ khu BĐS cách xa các trung tâm dân cư lớn.
Tại một dự án ở thành phố cảng xa xôi vài giờ, sáu tòa tháp dân cư đã bị bỏ hoang, không có công nhân, cư dân hay nhân viên tiếp thị. Tuy nhiên, theo Tulloch và Stevenson, Evergrande vẫn coi dự án trên sổ sách của mình như một tài sản sinh lời mà không ghi lại giá trị.
Tulloch và Stevenson đặc biệt chú ý đến hầm để xe của Evergrande. Nhiều nơi gần như trống rỗng. Theo tính toán của họ, Evergrande đã xây dựng khoảng 400.000 chỗ đậu xe mà họ đang gặp khó khăn trong việc cho thuê hoặc bán, tuy nhiên, trong các báo cáo đã được kiểm toán, họ tiếp tục định giá các chỗ đỗ xe này ở mức 7,5 tỷ USD, tương đương gần 20.000 USD mỗi chỗ.
Hai người này cho biết, chủ đầu tư đã đặt chỗ đậu xe dưới dạng tài sản đầu tư thay vì tài sản tồn kho - một cách xử lý kế toán, không bình thường so với các công ty cùng ngành, cho phép Evergrande phóng đại giá trị của chúng và ghi nhận lợi nhuận sớm.
“Theo tính toán của chúng tôi, công ty đã vỡ nợ và vốn chủ sở hữu của công ty chẳng có giá trị gì”, họ viết gửi cho khách hàng vào cuối năm đó. Báo cáo kết luận Evergrande chỉ có thể tồn tại bằng cách vay thêm.
Về phần mình, Evergrande đã bảo vệ hoạt động kế toán và kinh doanh của mình, nói rằng kết quả tài chính của họ đã được kiểm toán.
VẪN LẠC QUAN
Tulloch và Stevenson nói rằng nhiều khách hàng đồng ý với phân tích của họ, nhưng họ không nghĩ nhiều người trong số đó đã hành động theo kết luận. Họ đã đúng khi không làm vậy. Thị trường bất động sản Trung Quốc đang trên đà phục hồi nhờ kế hoạch giải cứu thị trường bất động sản của chính phủ được triển khai một năm trước đó. Năm tiếp theo, 2017, doanh số bán nhà tăng 11% và cổ phiếu niêm yết tại Hồng Kông của Evergrande tăng 458%.
Đối với nhiều người Trung Quốc, bất động sản dường như là một khoản đầu tư thông minh và an toàn hơn so với chứng khoán. Nhiều người đã mua nhiều căn hộ và để trống, hài lòng khi thấy giá trị của chúng tăng lên.
Chen Yanzhi, hiện 35 tuổi, cho biết cô bắt đầu mua nhà khi còn học đại học, sau khi kiếm được một ít tiền nhờ giao dịch cổ phiếu. Cô bắt đầu đi thăm các dự án mới trên khắp đất nước, mua các căn hộ bất cứ khi nào cô thấy thích.
Hơn một thập kỷ, cô đã mua và bán hơn 20 ngôi nhà ở những nơi như Nam Kinh, Thượng Hải... Chi phí đầu tiên khoảng 70.000 USD. Nhiều năm sau, cô trả 3,8 triệu USD để mua một bất động sản ở Thượng Hải. Chen nói trong một cuộc phỏng vấn: “Tôi yêu những ngôi nhà và tôi yêu mọi thứ về những ngôi nhà”.
Những người trẻ tuổi đã kiếm được nhiều tiền khi làm việc cho các nhà phát triển BĐS.
Remen Xia, 40 tuổi, từng là giám đốc bán hàng tại Evergrande ở tỉnh Cát Lâm phía bắc Trung Quốc trước khi chuyển sang làm cho các công ty bất động sản khác. Theo nhà cung cấp dữ liệu Wind, vào năm 2018 và 2019, anh kiếm được 280.000 USD một năm, trong khi mức lương trung bình ở Cát Lâm chưa đến 4.500 USD.
Các nhà phát triển cần rất nhiều vốn, đồng nghĩa với việc phải trả phí cho các nhà tài trợ sẵn sàng huy động vốn. Theo nhà cung cấp dữ liệu Dealogic, từ năm 2017 đến năm 2021, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã huy động được 258 tỷ USD bằng cách bán trái phiếu bằng đôla. Các ngân hàng, bao gồm cả những ngân hàng lớn ở Phố Wall như Goldman Sachs và Morgan Stanley, đã thu về 1,72 tỷ USD để bảo lãnh cho các giao dịch này.
Vào ngày đầu tiên của năm 2021, các cơ quan quản lý đã áp đặt một chính sách được gọi là “ba ranh giới đỏ”, nhằm hạn chế các khoản vay mới của các nhà phát triển có đòn bẩy tài chính quá mức. Các ngân hàng bắt đầu yêu cầu trả nợ sớm. Các nhà đầu tư ngừng mua trái phiếu của các nhà phát triển.
Chỉ trong vòng vài tháng, Evergrande không thể thanh toán cho các nhà cung cấp vật liệu xây dựng và dịch vụ xây dựng. Vào tháng 8/2021, họ đã dừng thi công hàng trăm dự án. Evergrande đã tìm kiếm sự giúp đỡ của chính phủ vào cuối năm đó, nhưng không nhận được gói cứu trợ.
Những người mua nhà ở Trung Quốc, lo sợ trước khả năng các nhà phát triển có thể hết tiền và bỏ dở nhà đang xây dựng, kết quả là họ đã ngừng mua. Tại 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, doanh số bán hàng giảm mạnh. Theo Dealogic, việc phát hành trái phiếu lãi suất cao của các nhà phát triển Trung Quốc đã giảm từ 23 tỷ USD vào năm 2021 xuống còn 431 triệu USD vào năm 2022.
Các nhà phát triển rơi vào khủng hoảng thanh khoản như domino.
Theo Morningstar, vào cuối năm 2021, một quỹ trái phiếu lãi suất cao do BlackRock quản lý vẫn có 941 triệu USD đầu tư vào trái phiếu bất động sản Trung Quốc và quỹ Pimco là 741 triệu USD. Fidelity International có 1,28 tỷ USD đầu tư vào một quỹ trái phiếu.
Chen, nhà đầu tư cá nhân đã mua bán nhà trong nhiều năm, cho biết một nửa số căn nhà của cô hiện không có người thuê và một số căn có giá trị thấp hơn số tiền cô phải trả. Tuy nhiên, cô cho biết mình không vội bán và vẫn lạc quan.
