Những lo ngại xung quanh sức khỏe của thị trường bất động sản thương mại châu Âu đang gia tăng, khiến một số nhà đầu tư đặt câu hỏi liệu đây có thể là lĩnh vực tiếp theo đổ vỡ sau cuộc khủng hoảng ngân hàng vào tháng trước hay không.
Tại châu Âu, lĩnh vực bất động sản những năm gần đây chiếm ưu thế trong bối cảnh lợi suất trái phiếu thấp. Tuy nhiên, lãi suất cao hơn đã làm tăng chi phí đi vay và làm giảm giá trị của lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực mà trong những năm gần đây chiếm ưu thế trong bối cảnh lợi suất trái phiếu thấp.
Trong khi đó, sự sụp đổ vào tháng 3 của Ngân hàng Silicon Valley có trụ sở tại Mỹ và cuộc giải cứu khẩn cấp sau đó của Credit Suisse đã làm dấy lên lo ngại về cái gọi là vòng lặp diệt vong, trong đó một ngân hàng tiềm ẩn có thể gây ra suy thoái trong lĩnh vực bất động sản.
Tiềm ẩn nguy cơ khủng hoảng
Ngân hàng Trung ương châu Âu đầu tháng này đã cảnh báo về những dấu hiệu dễ bị tổn thương rõ ràng trong lĩnh vực bất động sản. Theo đó, sự sụt giảm tính thanh khoản của thị trường và sự điều chỉnh giá cả là những nguyên nhân dẫn đến sự rủi ro trong lĩnh vực này.
Ngân hàng trung ương châu ÂU đã kêu gọi các biện pháp hạn chế mới đối với các quỹ bất động sản thương mại để giảm thiểu khả năng xảy ra khủng hoảng tài chính.
Ngay trong tháng 2, các quỹ châu Âu đầu tư trực tiếp vào bất động sản đã ghi nhận dòng vốn chảy ra là 172 triệu bảng Anh (215,4 triệu USD), theo dữ liệu của Morningstar Direct. Đây là một sự tương phản rõ rệt so với dòng vốn gần 300 triệu bảng Anh đổ vào lĩnh vực này được ghi nhận trong tháng 1.
Các nhà phân tích tại công ty tài chính Citi hiện nhận thấy cổ phiếu bất động sản châu Âu sẽ giảm 20% đến 40% trong khoảng thời gian từ năm 2023 đến năm 2024 do tác động của lãi suất cao. Trong trường hợp xấu nhất, rủi ro cao hơn, lĩnh vực bất động sản thương mại có thể giảm mạnh 50% vào năm tới.
Phân khúc văn phòng, một thành phần chính của thị trường bất động sản thương mại, đã nổi lên như một trung tâm của những lo ngại về suy thoái tiềm ẩn đến từ mô hình làm việc từ xa sau đại dịch Covid.
Ben Emons, chiến lược gia danh mục đầu tư chính và cấp cao tại Mỹ, giám đốc đầu tư tại NewEdge Wealth cho biết: “Mọi người lo ngại rằng back-to-office chưa thực sự thành quay trở lại, do đó có quá nhiều vị trí trống và cũng có quá nhiều khoản cho vay trong lĩnh vực đó”.
Ông Emons nói thêm: “Tôi nghĩ mọi người đang cố gắng hiểu ngân hàng nào đã cho vay ở đâu, cho lĩnh vực nào và đâu thực sự là rủi ro cuối cùng ở đây”.
Trong bối cảnh không chắc chắn đó, Capital Economics vào tháng trước đã tăng dự báo về mức điều chỉnh từ đỉnh đến đáy của lĩnh vực bất động sản khu vực đồng euro từ 12% lên 20%, với mảng văn phòng dự kiến sẽ hoạt động kém nhất.
Kiran Raichura, phó giám đốc về bất động sản của Capital Economics cho biết trong một hội thảo trực tuyến gần đây rằng: “Chúng tôi thấy tình trạng khó khăn tài chính này, hoặc bất cứ điều gì bạn muốn đặt tên cho nó, là chất xúc tác cho sự điều chỉnh sâu hơn về giá trị so với dự kiến trước đây của chúng tôi”.
Rủi ro ở châu Âu ít gay gắt hơn Mỹ
Tuy nhiên, có những cá nhân tin rằng thị trường bất động sản tại châu Âu sẽ không đi xuống trong tương lai.
Pere Vinolas Serra, giám đốc điều hành công ty bất động sản Tây Ban Nha Inmobiliaria Colonial kiêm chủ tịch Hiệp hội bất động sản công cộng châu Âu cho biết tình hình ở châu Âu có vẻ mạnh mẽ một cách nghịch lý.
Ông cho rằng trong số các yếu tố khác nhau, xu hướng quay trở lại văn phòng ở châu Âu mạnh hơn so với Mỹ, cùng với đó, tỷ lệ “tiếp nhận” văn phòng, hay tỷ lệ lấp đầy, cũng cao hơn.
Theo công ty bất động sản JLL, tính đến cuối năm 2022, tỷ lệ văn phòng trống ở châu Âu ở mức khoảng 7%, thấp hơn nhiều so với mức 19% ở Mỹ. Trong danh mục đầu tư của Inmobiliaria Colonial, ông Vinolas cho biết tỷ lệ trống của văn phòng hiện tại thậm chí còn thấp hơn, ở mức 0,2% ở Paris và 5% ở Madrid.
“Tôi chưa bao giờ thấy điều đó trong đời. Dữ liệu về tỷ lệ lấp đầy đang ở mức rất cao” ông nói thêm.
Cùng với đó, theo Goldman Sachs, bất động sản thương mại chiếm khoảng 25% trong sổ cho vay của các ngân hàng Mỹ. Con số này tăng lên tới 65% ở các ngân hàng nhỏ hơn và cũng là tâm điểm của những căng thẳng gần đây. Trong khi đó, khoản vay cho bất động sản thương mại chỉ chiếm khoảng 9% trong các ngân hàng châu Âu.
Tuy nhiên, các nhà phân tích cảnh báo vẫn còn những điều không chắc chắn trong lĩnh vực này.
Matthew Pointon, chuyên gia kinh tế bất động sản cao cấp tại Capital econom cho biết, mối quan tâm đặc biệt hiện giờ là sự tập trung nguồn vốn từ những người cho vay phi ngân hàng, hay còn gọi là ngân hàng ngầm, đã bắt kịp nhịp độ từ các quy định chặt chẽ hơn đối với các ngân hàng truyền thống.
Trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, các ngân hàng truyền thống của châu Âu sẽ cho vay 80% giá trị của một tòa nhà. Ngày nay, chúng hiếm khi vượt quá 60%.
Ông cho biết: “Có rất ít thông tin về những ngân hàng ngầm này và họ có thể dễ bị tổn thương hơn trước lãi suất tăng. Vì vậy, đó là một ẩn số có thể gây khó khăn cho lĩnh vực bất động sản”.
Đồng thời, các tiêu chuẩn liên quan đến hiệu quả năng lượng sắp tới của EU và Vương quốc Anh sẽ cần lượng đầu tư đáng kể, đặc biệt là ở các tòa nhà cũ. Điều này có thể khiến một số chủ sở hữu bất động sản phải chịu thêm áp lực trong những năm tới.
