Chính phủ Trung Quốc mới đây đã công bố nỗ lực mạnh mẽ nhất nhằm giải cứu thị trường bất động sản nước nhà. Theo đó, quốc gia này sẽ nới lỏng các quy định thế chấp và kêu gọi chính quyền địa phương mua những ngôi nhà chưa bán được.
Gói hỗ trợ này cũng bao gồm yêu cầu trả trước thấp hơn cho người mua nhà và 300 tỷ USD (42 tỷ USD) tài trợ của ngân hàng trung ương để giúp các công ty được chính phủ hỗ trợ mua lượng hàng tồn kho dư thừa từ các nhà phát triển BĐS. Những tài sản đó sau đó sẽ được chuyển đổi thành nhà ở giá rẻ.
Trong khi các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán vui mừng với tin tức này – khiến chỉ số của các cổ phiếu BĐS tăng gần 10% trong phiên giao dịch ngày thứ sáu – thì vẫn chưa rõ liệu kế hoạch này có giải quyết được cuộc khủng hoảng BĐS đang diễn ra hay không.
Khoản tài trợ do ngân hàng trung ương Trung Quốc công bố chỉ là một phần nhỏ so với những gì một số nhà phân tích cho là cần thiết để giải quyết sự mất cân đối giữa cung và cầu về nhà ở trong bối cảnh nhiều người mua tiềm năng đang chờ giá giảm thêm trước khi quyết định xuống tiền.
Tuy nhiên, thông báo hôm thứ sáu nhấn mạnh sự tập trung đổi mới của chính phủ Trung Quốc vào việc thúc đẩy nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, vốn đang phải đối mặt với hàng loạt thách thức từ việc tăng thuế của Mỹ đến tỷ lệ thất nghiệp ở thanh niên cao kỷ lục.
Câu hỏi bây giờ là liệu các nhà chức trách có thể tập hợp sự kết hợp phù hợp giữa hỏa lực tài chính và điều chỉnh chính sách để củng cố niềm tin mà không quay trở lại tình trạng đầu cơ quá mức như những thập kỷ trước hay không.
Ngân hàng trung ương cho biết chương trình cho vay lại ước tính sẽ mang lại tổng cộng 500 tỷ nhân dân tệ tín dụng cho việc mua nhà ở. Con số này thấp hơn so với ước tính của các nhà phân tích, vốn dự tính nguồn vốn từ 1 nghìn tỷ đến 5 nghìn tỷ nhân dân tệ - tùy thuộc vào quy mô và tốc độ chính phủ xử lý kho nhà ở còn tồn đọng.
Dẫu vậy, thị trường đang phản ứng tích cực. Chỉ số tài sản của Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải tăng 6,2%. Thước đo của Bloomberg về cổ phiếu của nhà phát triển Trung Quốc đã tăng 9,6%, nâng mức tăng lên 16,8% trong năm nay.
HÀNG LOẠT BIỆN PHÁP
Phó Thủ tướng He Lifeng nhấn mạnh với các quan chức trong cuộc họp hôm thứ sáu rằng “lĩnh vực bất động sản có liên quan đến lợi ích của quần chúng và vấn đề lớn hơn là phát triển kinh tế”.
Ông cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải thúc đẩy cái gọi là “ba dự án lớn” liên quan đến nhà ở giá rẻ, cải tạo đô thị và cơ sở hạ tầng công cộng.
Ngân hàng trung ương hôm thứ sáu đã cắt giảm tỷ lệ trả trước tối thiểu cho người mua lần đầu xuống 15%, mức thấp kỷ lục theo Yan Yuejin, giám đốc nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu và Phát triển E-house Trung Quốc.
Hơn ba năm sau khi Trung Quốc áp đặt các hạn chế nghiêm ngặt đối với nợ của các nhà phát triển BĐS, tổng cộng các công ty này đã vỡ nợ với khoản nợ 124 tỷ USD. Điều này đang đe dọa sự ổn định xã hội khi các cuộc biểu tình tăng vọt và lượng nhà tồn kho chưa bán được đang ở mức cao nhất trong 8 năm.
Khi công việc xây dựng bị tạm dừng và các nhà phát triển vỡ nợ, khoảng 5 triệu người có nguy cơ thất nghiệp hoặc giảm thu nhập.
Tình hình càng cấp bách hơn khi dữ liệu công bố hôm thứ sáu tuần trước cho thấy giá nhà trong tháng 4 đã ghi nhận mức giảm hàng tháng mạnh nhất trong một thập kỷ. Một loạt biện pháp được ban hành trong năm qua đã không thể ngăn chặn được vòng xoáy đi xuống.
Phó Thủ tướng He cũng cho biết chính quyền địa phương nên mua lại hoặc thu hồi các lô đất đã bán nhưng không sử dụng, như một biện pháp để giảm bớt căng thẳng về dòng tiền của các nhà phát triển.
Theo ngân hàng trung ương, hơn 40% thành phố đã hạ sàn lãi suất thế chấp hoặc loại bỏ hẳn vào cuối tháng 3. Raymond Yeung, nhà kinh tế trưởng của Greater China tại Australia & New Zealand Banking Group cho biết: “Việc nới lỏng chính sách chỉ là sự nới lỏng nhẹ các hạn chế tín dụng”.
Các động thái này được cho là sẽ tiếp tục siết chặt lợi nhuận của các tổ chức cho vay nhà nước Trung Quốc. Suy thoái bất động sản kéo dài đã làm giảm biên lãi ròng và đẩy nợ xấu tăng cao.
Biên lãi ròng của các ngân hàng Trung Quốc giảm xuống mức thấp kỷ lục 1,69% vào cuối năm ngoái, thấp hơn nhiều so với ngưỡng 1,8% được coi là cần thiết để duy trì khả năng sinh lời hợp lý.
Shen Meng, giám đốc ngân hàng đầu tư Chanson & Co có trụ sở tại Bắc Kinh cho biết: “Tác động sẽ phụ thuộc vào việc người tiêu dùng có yên tâm hay không. Nếu không thực hiện tốt thì khó có thể kích thích nhu cầu và tạo ra sự thay đổi cơ cấu”.
Như vậy, trong cuộc khủng hoảng nhà ở không có hồi kết, chính phủ Trung Quốc đang vào cuộc với tư cách là người mua cuối cùng.
Những ngôi nhà do chính phủ mua sau đó sẽ được sử dụng để cung cấp nhà ở giá rẻ. Ông He không cung cấp bất kỳ thông tin chi tiết nào về thời điểm một chương trình như vậy sẽ bắt đầu hoặc sẽ được tài trợ như thế nào.
Larry Hu, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc của Macquarie Group, một công ty tài chính Australia, cho biết cách tiếp cận này tương tự như Chương trình cứu trợ tài sản gặp khó khăn (TARP) mà chính phủ Mỹ thành lập năm 2008 để mua các tài sản gặp khó khăn sau sự sụp đổ của thị trường nhà ở Mỹ.
Một số chính quyền địa phương đã âm thầm thử nghiệm phương pháp này ở các thành phố như Thành Đô ở phía nam, nhưng đây là lần đầu tiên một quan chức cấp cao của Trung Quốc lên tiếng về vấn đề này trên phạm vi quốc gia.
Phát biểu trước các quan chức, ông He cho biết họ phải “chiến đấu trong trận chiến khó khăn” để giải quyết tất cả các bất động sản chưa hoàn thiện trên khắp đất nước.
Dữ liệu chính thức của chính phủ cho thấy Bắc Kinh còn một chặng đường dài để tăng cường niềm tin vào thị trường bất động sản. Số lượng nhà chưa bán được đang ở mức cao kỷ lục và giá bất động sản đang giảm với tốc độ kỷ lục.
Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, lượng tồn kho nhà chưa bán tương đương 748 triệu m2, tính đến tháng 3. Vào tháng 4, giá nhà mới ở 70 thành phố đã giảm 3,5% so với một năm trước đó, trong khi giá nhà hiện có giảm 6,8%, cả hai đều là mức giảm kỷ lục.
Rosealea Yao, chuyên gia bất động sản tại Gavekal, một công ty nghiên cứu tập trung vào Trung Quốc cho biết: “Các nhà hoạch định chính sách đang nỗ lực thúc đẩy doanh số bán hàng”. Ngân hàng trung ương đã hạ lãi suất thế chấp trong vài năm và lãi suất trung bình trước động thái này đã ở mức thấp kỷ lục.
Các nhà lãnh đạo Trung Quốc đã đặt ra mục tiêu tăng trưởng kinh tế khoảng 5% trong năm nay, một kế hoạch mà nhiều nhà kinh tế độc lập tin rằng là đầy tham vọng và sẽ đòi hỏi chính phủ phải chi tiêu mạnh mẽ.
Để đạt được mục tiêu đó, Trung Quốc cũng cho biết họ đã huy động được 5,5 tỷ USD từ đợt bán trái phiếu kỳ hạn 30 năm đầu tiên như một phần trong nỗ lực huy động 140 tỷ USD trong sáu tháng tới.
Cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc được thúc đẩy bởi nhiều năm vay nợ nặng nề của các nhà phát triển bất động sản và xây dựng quá mức đã củng cố phần lớn tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng kéo dài hàng thập kỷ của đất nước.
Nhưng cuối cùng khi chính phủ can thiệp vào năm 2020 để chấm dứt các hoạt động rủi ro của các nhà phát triển, nhiều công ty đã đứng trên bờ vực sụp đổ. Một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất là China Evergrande đã vỡ nợ vào cuối năm 2021 do nợ nần chồng chất. Tập đoàn này để lại hàng trăm nghìn căn hộ chưa hoàn thiện và những hóa đơn chưa thanh toán trị giá hàng trăm tỷ USD.
KẾT QUẢ RA SAO?
Cuộc khủng hoảng bất động sản đã khiến nhiều gia đình Trung Quốc, những người từng đổ tiền tiết kiệm cả đời vào bất động sản, không còn lựa chọn thay thế khả thi nào để xây dựng sự giàu có. Họ có ít lựa chọn tốt khác vì thị trường chứng khoán Trung Quốc, mặc dù đã phục hồi trong những tháng gần đây nhưng vẫn không ổn định.
Evergrande là vụ vỡ nợ đầu tiên trong chuỗi các vụ vỡ nợ nổi tiếng hiện đang gây chấn động ngành. Một tòa án Hồng Kông đã ra lệnh thanh lý tài sản công ty vào tháng 1. Một gã khổng lồ bất động sản đang bị khó khăn bủa vây khác Country Garden đã có phiên điều trần đầu tiên vào thứ sáu tại tòa án Hồng Kông trong vụ kiện do một nhà đầu tư yêu cầu thanh lý công ty.
